La nomina dell'amministratore è obbligatoria

La nomina dell'amministratore è obbligatoria in quelle compagini condominiali con più di quattro partecipanti.

Se l'assemblea non vi provvede ogni comproprietario può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria affinché la stessa provveda alla nomina dell'amministratore (art.1129 c.c.)


Se il regolamento di condominio non disciplina i requisiti per ricoprire l'incarico di amministratore, ed in assenza di disposizioni di legge che disciplinino questa professione, non è errato affermare che chiunque possa essere nominato legale rappresentante dei condomini.

Una volta nominato, per costante giurisprudenza si dice che l'amministratore diviene il mandatario dei condomini.

Ciò vuol dire che nell'affidargli l'incarico i comproprietari lo nominano loro rappresentante per lo svolgimento di determinate incombenze: nel caso del condominio la gestione delle cose comuni.

Ci si è chiesti se anche soggetti di diritto diversi dalle persone fisiche, come ad esempio, le società, che sono persone giuridiche, o le associazioni di professionisti, che sono soggetti di diritto seppur sprovvisti di autonoma personalità, potessero ricoprire e svolgere l'incarico di amministratore di condominio.

La questione, nel silenzio della legge, è stata rimessa quindi alla valutazione della Suprema Corte di Cassazione.
Ad oggi, dopo una serie di decisioni di segno opposto, pare vada consolidandosi quell'orientamento che ritiene possibile la nomina ad amministratore di condominio di una persona giuridica.

Vale la pena, anche citando le decisioni giurisprudenziali più significative, chiarire come si sia giunti a questa presa di posizione.Fino alla metà degli anni novanta, in seno al Supremo Collegio prevaleva la tesi secondo la quale la disciplina del condominio sembra presupporre necessariamente la figura dell'amministratore come persona fisica, come sembra che si possa evincere dal fatto che, in caso di richiesta di revoca dell'incarico da parte di un condominio qualora emergano sospetti di grave irregolarità, il controllo del tribunale sugli atti dell'amministratore viene esercitato - con la necessaria garanzia del contraddittorio - su fatti concretamente riferibili a singole persone fisiche; e, vertendosi in tema di responsabilità personale, l'amministratore non può sottrarsi richiamandosi a regole proprie di un'organizzazione sociale e presentando al giudice un soggetto che è semplice esecutore di direttive e rappresentante di interessi altrui.
Tale conclusione si impone proprio considerando che l'incarico ad amministrare va inquadrato nell'ambito del contratto di mandato, che è un istituto basato essenzialmente sulla fiducia (Cass. 9 giugno 1994 n. 5608).

Già sul finire dello stesso anno, però, la Cassazione pareva orientata ad mutare orientamento laddove, in un pronunciamento in materia di persona dell'amministratore di condominio, affermava che non esistono, nell'ambito del condominio, norme incompatibili con l'esistenza di una pluralità di amministratori, si tratta ulteriormente di accertare se la disciplina della società di persone, nella specie della società semplice, precluda a tale tipo di società di svolgere l'attività di amministratore di condominio (Cass. 24 dicembre 1994 n. 11155).

È nel 2006, però, che avviene la svolta definitiva.

In quell'anno i giudici di piazza Cavour ebbero modo di enunciare il seguente principio di diritto:
anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all'adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica (così Cass. 24 ottobre 2006 n. 22840, in senso conf. Cass. 23 gennaio 2007 n. 1406).

In sostanza, ad oggi, non v'è alcuna preclusione alla nomina di una S.p.a. o di una S.r.l. quale amministratore di condominio.