Simulazione di vendita casa: quali sono le conseguenze

Vendita simulata casa: di che si tratta?

In ambito contrattuale la simulazione è un fenomeno piuttosto diffuso e non poche controversie davanti al tribunale hanno infatti ad oggetto la simulazione di un contratto, soprattutto di compravendita. Quando si parla di simulazione contrattuale si fa riferimento a una situazione di non corrispondenza tra il contratto formalmente concluso e quanto realmente voluto dalle parti.

Il contratto simulato è disciplinato dalla legge che ne descrive i suoi effetti.
A meno che non vi sia dietro un intento truffaldino, la pratica è dunque lecita.


Prima di cercare di capire quali possano essere le ragioni che spingono alla stipulazione di un contratto simulato, vogliamo spiegare in che cosa esso consista e quali siano i suoi effetti.

Stipulando un contratto simulato (si pensi alla simulazione vendita casa) le parti fingono di concludere un determinato contratto ma in realtà non vogliono che gli effetti tipici del negozio sottoscritto vengano realizzati. Le parti hanno stipulato un contratto apparente che non corrisponde alle loro effettive intenzioni.

Simulazione vendita casa: assoluta e relativa

Si possono avere due tipi di simulazioni:

1. la simulazione assoluta, quando cioè le parti non vogliono che si ponga in essere alcuna tipologia contrattuale; in questa ipotesi dovranno concludere un accordo a parte nel quale dichiareranno che il contratto stipulato è simulato e dunque privo di effetti. Il trasferimento di un diritto o l'assunzione di un'obbligazione sono solo apparenti;
   
   
2. la simulazione relativa, nel caso in cui le parti vogliano concludere un contratto diverso da quello simulato. In questa seconda ipotesi le parti, ad esempio, stipulano una compravendita ma a parte redigono un accordo con il quale stabiliscono che in realtà si tratta di una donazione e il prezzo non è dovuto. Gli effetti prodotti sono quelli del contratto effettivamente voluto (il cosiddetto contratto dissimulato).
   
   

A sua volta la simulazione relativa si distingue in due sottocategorie:

1. simulazione relativa oggettiva nella quale a essere simulati sono la tipologia del contratto, oppure l'oggetto o qualche altro elemento del contratto, come ad esempio il prezzo da corrispondere;
   
   
2. simulazione relativa per interposizione fittizia, poiché in questa fattispecie ad essere simulata è una parte contrattuale, detta prestanome. In tale ipotesi i soggetti coinvolti nell'operazione sono tre.

Possiamo a questo punto fare un esempio per meglio comprendere le differenze.
Il caso più diffuso è quello della compravendita simulata: si trasferisce la proprietà di uno o più immobili ma le parti, con una controdichiarazione, stabiliscono che i beni rimarranno in proprietà del venditore apparente. Siamo in presenza di una simulazione assoluta di compravendita.

Qualora le parti nella controdichiarazione stabiliscano che i beni verranno in realtà donati costituendo l'atto liberale l'effettiva intenzione dei contraenti, si avrà una simulazione relativa.


In conclusione, affinché si possa parlare di contratto simulato è necessaria la presenza di un accordo soltanto apparente e di un'intesa, precedente o contestuale al contratto simulato, nella quale le parti manifestano la consapevolezza del contrasto tra ciò che appare e le loro effettive intenzioni, anche nei confronti di terzi che potranno essere tratti in inganno.

Perché stipulare un contratto simulato

Varie possono essere le motivazioni che spingono a stipulare un contratto simulato.
Si può simulare una compravendita per sottrarre un immobile ai propri creditori oppure per non farlo rientrare in successione. Si può stipulare un contratto simulato nel caso si voglia occultare la propria situazione patrimoniale di fronte al fisco o magari dinnanzi al coniuge, in vista dell'avvio di una causa di separazione.


In questi casi il contratto simulato ha leso i diritti altrui. A tutela dei terzi estranei agli accordi che vedano compromessi i propri interessi, vi sono delle azioni giudiziarie specifiche di cui parleremo più avanti. Si dovrà provare la simulazione ed annullare gli effetti dalla stessa prodotti.

Quali sono gli effetti della simulazione?

Possiamo affermare che nel caso di simulazione assoluta nessun effetto viene prodotto dal contratto simulato. In caso di compravendita simulata il venditore non sarà tenuto a consegnare l'immobile e l'acquirente a versare il prezzo.

Nel caso di simulazione relativa, il contratto fittizio (ad esempio la compravendita) non produrrà alcun effetto mentre si produrranno gli effetti del contratto dissimulato (ad esempio la donazione) sempre che ne ricorrano i requisiti sostanziali e formali.

La prova della simulazione

Chiunque si ritenga leso dalla stipulazione di un contratto simulato potrà far valere i propri diritti fornendo la prova della simulazione. Stesso discorso vale per le parti contraenti che, in caso di ripensamento, potranno anch'esse agire in giudizio, con la cosiddetta azione di simulazione. Essa è volta a far dichiarare nullo il contratto simulato.


Dobbiamo distinguere due situazioni, a seconda che ad esercitare l'azione siano i terzi o le parti contraenti.

I terzi, infatti, potranno fornire la prova avvalendosi di qualsiasi mezzo, anche testimoniale.
Le parti del contratto simulato avranno le stesse facoltà qualora vogliano provare il carattere illecito del contratto i cui effetti sono realmente voluti. Ci sono invece dei vincoli da tener presente, ove siano unicamente interessati a provare la simulazione.

Dovranno produrre la controdichiarazione dalla quale emerge una volontà difforme rispetto a quella dichiarata nel contratto simulato. La prova con testimoni è consentita solo qualora vi sia un principio di prova scritta oppure se la parte si trovi nell'impossibilità di fornire la prova scritta o in caso di incolpevole smarrimento della prova documentale.