Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.

Simulazione di vendita casa: quali sono le conseguenze

NEWS Comprare casa22 Gennaio 2020 ore 09:49
In cosa consiste la simulazione di vendita di un immobile: gli effetti che derivano dal contratto simulato e le tutele a favore dei soggetti lesi dalla simulazione

Vendita simulata casa: di che si tratta?


In ambito contrattuale la simulazione è un fenomeno piuttosto diffuso e non poche controversie davanti al tribunale hanno infatti ad oggetto la simulazione di un contratto, soprattutto di compravendita. Quando si parla di simulazione contrattuale si fa riferimento a una situazione di non corrispondenza tra il contratto formalmente concluso e quanto realmente voluto dalle parti.

Il contratto simulato è disciplinato dalla legge che ne descrive i suoi effetti.
A meno che non vi sia dietro un intento truffaldino, la pratica è dunque lecita.

Simulazione effetti
Prima di cercare di capire quali possano essere le ragioni che spingono alla stipulazione di un contratto simulato, vogliamo spiegare in che cosa esso consista e quali siano i suoi effetti.

Stipulando un contratto simulato (si pensi alla simulazione vendita casa) le parti fingono di concludere un determinato contratto ma in realtà non vogliono che gli effetti tipici del negozio sottoscritto vengano realizzati. Le parti hanno stipulato un contratto apparente che non corrisponde alle loro effettive intenzioni.


Simulazione vendita casa: assoluta e relativa


Si possono avere due tipi di simulazioni:

  1. la simulazione assoluta, quando cioè le parti non vogliono che si ponga in essere alcuna tipologia contrattuale; in questa ipotesi dovranno concludere un accordo a parte nel quale dichiareranno che il contratto stipulato è simulato e dunque privo di effetti. Il trasferimento di un diritto o l’assunzione di un’obbligazione sono solo apparenti;

  2. la simulazione relativa, nel caso in cui le parti vogliano concludere un contratto diverso da quello simulato. In questa seconda ipotesi le parti, ad esempio, stipulano una compravendita ma a parte redigono un accordo con il quale stabiliscono che in realtà si tratta di una donazione e il prezzo non è dovuto. Gli effetti prodotti sono quelli del contratto effettivamente voluto (il cosiddetto contratto dissimulato).

A sua volta la simulazione relativa si distingue in due sottocategorie:

  1. simulazione relativa oggettiva nella quale a essere simulati sono la tipologia del contratto, oppure l’oggetto o qualche altro elemento del contratto, come ad esempio il prezzo da corrispondere;

  2. simulazione relativa per interposizione fittizia, poiché in questa fattispecie ad essere simulata è una parte contrattuale, detta prestanome. In tale ipotesi i soggetti coinvolti nell’operazione sono tre.


Possiamo a questo punto fare un esempio per meglio comprendere le differenze.
Il caso più diffuso è quello della compravendita simulata: si trasferisce la proprietà di uno o più immobili ma le parti, con una controdichiarazione, stabiliscono che i beni rimarranno in proprietà del venditore apparente. Siamo in presenza di una simulazione assoluta di compravendita.

Qualora le parti nella controdichiarazione stabiliscano che i beni verranno in realtà donati costituendo l’atto liberale l’effettiva intenzione dei contraenti, si avrà una simulazione relativa.

Tipologie di simulazione vendita casa
In conclusione, affinché si possa parlare di contratto simulato è necessaria la presenza di un accordo soltanto apparente e di un’intesa, precedente o contestuale al contratto simulato, nella quale le parti manifestano la consapevolezza del contrasto tra ciò che appare e le loro effettive intenzioni, anche nei confronti di terzi che potranno essere tratti in inganno.


Perché stipulare un contratto simulato


Varie possono essere le motivazioni che spingono a stipulare un contratto simulato.
Si può simulare una compravendita per sottrarre un immobile ai propri creditori oppure per non farlo rientrare in successione. Si può stipulare un contratto simulato nel caso si voglia occultare la propria situazione patrimoniale di fronte al fisco o magari dinnanzi al coniuge, in vista dell’avvio di una causa di separazione.

Stipulare un contratto simulato di vendita casa
In questi casi il contratto simulato ha leso i diritti altrui. A tutela dei terzi estranei agli accordi che vedano compromessi i propri interessi, vi sono delle azioni giudiziarie specifiche di cui parleremo più avanti. Si dovrà provare la simulazione ed annullare gli effetti dalla stessa prodotti.


Quali sono gli effetti della simulazione?



Possiamo affermare che nel caso di simulazione assoluta nessun effetto viene prodotto dal contratto simulato. In caso di compravendita simulata il venditore non sarà tenuto a consegnare l’immobile e l’acquirente a versare il prezzo.

Nel caso di simulazione relativa, il contratto fittizio (ad esempio la compravendita) non produrrà alcun effetto mentre si produrranno gli effetti del contratto dissimulato (ad esempio la donazione) sempre che ne ricorrano i requisiti sostanziali e formali.


La prova della simulazione


Chiunque si ritenga leso dalla stipulazione di un contratto simulato potrà far valere i propri diritti fornendo la prova della simulazione. Stesso discorso vale per le parti contraenti che, in caso di ripensamento, potranno anch’esse agire in giudizio, con la cosiddetta azione di simulazione. Essa è volta a far dichiarare nullo il contratto simulato.

Sopralluogo e simulazione della vendita di un immobile
Dobbiamo distinguere due situazioni, a seconda che ad esercitare l'azione siano i terzi o le parti contraenti.

I terzi, infatti, potranno fornire la prova avvalendosi di qualsiasi mezzo, anche testimoniale.
Le parti del contratto simulato avranno le stesse facoltà qualora vogliano provare il carattere illecito del contratto i cui effetti sono realmente voluti. Ci sono invece dei vincoli da tener presente, ove siano unicamente interessati a provare la simulazione.

Dovranno produrre la controdichiarazione dalla quale emerge una volontà difforme rispetto a quella dichiarata nel contratto simulato. La prova con testimoni è consentita solo qualora vi sia un principio di prova scritta oppure se la parte si trovi nell’impossibilità di fornire la prova scritta o in caso di incolpevole smarrimento della prova documentale.

riproduzione riservata
Articolo: Simulazione di vendita, perché farlo e conseguenze
Valutazione: 6.00 / 6 basato su 2 voti.

Simulazione di vendita, perché farlo e conseguenze: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
REGISTRATI COME UTENTE
312.197 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Quanto costa, dove lo trovo? Sei un Azienda ? Pubblica i tuoi Prezzi Quì !
  • Quadrotti blocktile art
    Quadrotti blocktile art...
    190.00
  • Quadrotti blocktile liscio
    Quadrotti blocktile liscio...
    200.00
  • Tenda filtrante plissettata VELUX
    Tenda filtrante plissettata velux...
    86.00
  • Vendita porte interne
    Vendita porte interne...
    90.00
  • Sistema di sicurezza domestico wireless
    Sistema di sicurezza domestico...
    123.11
  • Motosega cordless a batteria
    Motosega cordless a batteria...
    149.99
Notizie che trattano Simulazione di vendita, perché farlo e conseguenze che potrebbero interessarti


Esempio di edilizia sostenibile

Progettazione - Le nuove tendenze ecologiche nel campo dell'edilizia fanno confluire all'interno di un unico concetto architettura e tecnologia.

Valutare l'aspetto di un alloggio completo

Progettazione - Valutare gli aspetti funzionali ed estetici di un ambiente finito, e' una condizione che permette di rendere piu' appetibile la vendita di un alloggio e di determinare la riorganizzazione degli spazi interni.

Vendita immobile: il contenuto del preliminare e le verifiche da fare

Proprietà - Contratto con cui le parti si impegnano a stipulare una futura compravendita, nel preliminare devono esserci elementi essenziali ed è necessario fare delle verifiche.

Fiera Expo Edilizia 2013

Architettura - La sesta edizione dell'Expo Edilizia si configura come punto d'incontro per operatori del settore e professionisti alla ricerca di soluzioni e prodotti innovativi.

Schema contratto tipo Rent to buy

Comprare casa - Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato un vademecum e uno schema tipo di contratto, in merito al rent to buy, per informare e aiutare i cittadini.

Trascrizione del preliminare di vendita

Comprare casa - La trascrizione del preliminare di vendita viene eseguita da un notaio e tutela la parte acquirente qualora il venditore venga meno agli accordi stabiliti.

Vendita di cosa futura: come viene disciplinata dalla legge

Comprare casa - Quando si acquista un immobile ancora da costruire il contratto stipulato può essere una vendita di cosa futura o un contratto di appalto. Quali le differenze?

Che succede se dopo il preliminare di vendita casa muore l'acquirente?

Comprare casa - In caso di morte dell'acquirente gli eredi sono obbligati a concludere il contratto definitivo di compravendita? Vediamo cosa dice la legge e facciamo chiarezza

Acquistare una casa

Fai da te - Per fare un buon affare, basta seguire dei consigli pratici che permettono di valutare la migliore offerta sul mercato.