Si può vendere una casa gravata da usufrutto?

Vendita di immobile con usufrutto

Sull'appartamento di cui sei proprietario hai deciso di costituire un diritto di usufrutto a favore di terzi. Ti chiedi se successivamente potrai metterlo in vendita e se vi saranno delle conseguenze per il titolare del diritto di usufrutto.

Quali sono le modalità di vendita di un immobile con usufrutto?
Chi può vendere?

Per dare una risposta al quesito facciamo una breve disamina su quelli che sono gli istituti giuridici interessati, al fine di comprendere quelli che sono i diritti delle parti coinvolte.

Che cos'è il diritto di usufrutto

Facciamo un passo indietro è capiamo innanzitutto cosa sia il diritto di usufrutto.
Ai sensi dell'articolo 981 del codice civile esso rientra tra i diritti reali cosiddetti minori, ovvero i diritti su cosa altrui (cioè di proprietà di altra persona).


Nello specifico l'usufrutto è il diritto di godere del bene che appartiene ad altri, facendone propri i frutti.

La nuda proprietà

La costituzione dell'usufrutto sull'immobile ha l'effetto di ridurre le facoltà di godimento del proprietario, il cosiddetto nudo proprietario. L'usufruttuario usufruisce del bene laddove il proprietario vede compressa la sua facoltà di utilizzo dello stesso.

Si parla di compressione perché il diritto di proprietà riacquista autonomamente la propria pienezza nel momento in cui il diritto reale viene meno.

Si tratta di un effetto immediato che non necessita la stipula di un atto o dell'intervento del notaio.

L'usufruttuario potrà persino dare in affitto il bene ma non potrà alterarne la natura e la destinazione economica. Non potrà, ad esempio, trasformare un'abitazione in studio o ufficio.

Ricordiamo che la proprietà non può essere limitata al di fuori dei casi previsti espressamente dalla legge.

Come si costituisce l'usufrutto e sua durata

Il contratto con il quale il proprietario cede a terzi l'usufrutto è un contratto consensuale e a effetti reali. Si pensi ai genitori che cedono al figlio l'immobile costituendo l'usufrutto, grazie al quale potranno restare a vivere nella casa fino alla loro morte.

L'usufrutto può costituirsi anche mediante testamento o per usucapione.


Con la cessione dell'usufrutto il proprietario dovrà liberare l'immobile affinché lo stesso possa essere utilizzato dall'usufruttuario.

L'usufrutto è temporaneo, ovvero deve prevedere un termine di scadenza.
In alternativa può essere vita natural durante e in questo caso l'usufrutto si estinguerà con il decesso dell'usufruttuario o comunque non oltre 30 anni se l'usufruttuario sia persona giuridica.

I poteri dell'usufruttuario

L'usufruttuario oltre a vivere nell'appartamento, potrà affittare l'immobile ad altri e potrà cedere il suo diritto di usufrutto a terzi.
All'usufruttuario è preclusa invece la possibilità di vendere (poiché non ne è proprietario), così come destinare il bene a un utilizzo diverso.

Se decide di dare in locazione l'immobile dovrà rispettarne la destinazione originaria.
Non potrà altresì trasmettere l'usufrutto per successione mediante testamento.

Vendita con usufrutto

Quali sono le facoltà rimaste in capo al nudo proprietario?

Egli potrà vendere l'appartamento?

Al nudo proprietario sarà consentito vendere esclusivamente la nuda proprietà.

In caso di vendita dell'immobile in forza del cosiddetto diritto di sequela, il diritto reale minore su cosa altrui (l'usufrutto) sarà opponibile erga omnes e dovrà essere rispettato dal nuovo proprietario che avrà dunque acquisito soltanto la nuda proprietà.

I terzi futuri acquirenti devono valutare con attenzione, in sede di circolazione del bene, l'esistenza di pesi vincoli e diritti reali altrui che sono a loro opponibili.
L'usufruttuario ha dunque diritto a continuare a vivere all'interno della propria abitazione fino alla scadenza dell'usufrutto o fino al suo decesso.


Il nudo proprietario, pur acquistando la titolarità del bene, non potrà utilizzarlo poiché l'usufrutto scadrà alla data che era stata fissata tra le parti che lo hanno costituito.

L'usufrutto non può mai durare oltre la vita dell'usufruttuario e questo sta a significare che in caso di decesso non può trasferirsi agli eredi.

Le tutele dell'usufruttuario

Abbiamo visto che l'usufruttuario non può mai vendere la casa che rimane facoltà in capo al nudo proprietario.
L'usufrutto, in quanto diritto reale, è però un diritto assoluto che cioè può essere fatto valere nei confronti di chiunque.

Per quanto concerne le tutele dell'usufruttuario in caso di vendita dell'immobile da parte del nudo proprietario possiamo specificare che l'usufruttuario può agire anche contro il titolare dell'immobile che negasse l'esistenza del diritto stesso.

Da tener conto, nel momento in cui si è in presenza di beni immobili della necessità della trascrizione volta proprio a garantire l'opponibilità dell'atto a terzi
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Solo chi ha la nuda proprietà potrà dunque vendere e anche se l'usufruttuario non può disporre in tal senso dell'immobile la sua posizione viene fortemente tutelata dalla legge. Nel momento della sottoscrizione dell'atto di compravendita il nuovo proprietario non potrà prendere possesso dell'immobile.

Prezzo casa con usufrutto

Chi compra una cosa già gravata da usufrutto lo farà ad un prezzo calmierato considerato che l'immobile non potrà essere utilizzato dall'acquirente.

Chi compra una casa dove è stato costituito un usufrutto lo farà al fine di effettuare un investimento. La casa vale inizialmente poco e per rivenderla al prezzo di mercato si dovrà attendere il momento della estinzione dell'usufrutto.