Intestare immobile ad un minore: è possibile?

Quali sono le possibilità di intestare un immobile a un minore

Nell'ordinamento giuridico italiano è prevista la possibilità di intestare un immobile a un minore; esistono però delle limitazioni e delle procedure specifiche ad hoc da seguire e rispettare prima di procedere.

Questo perché il minore, essendo privo della capacità di agire, non ha piena autonomia nell'acquistare o nel ricevere in donazione un bene immobile.

I genitori o chi esercita la potestà genitoriale possono compiere tali atti in suo nome, previa autorizzazione del giudice tutelare, come stabilito dall'art. 320 del Codice Civile.

Donazione di un immobile a un figlio minorenne

Uno dei primi strumenti attraverso il quale intestare un immobile a un minore è rappresentato dalla donazione.

La procedura richiede che sia redatto un atto notarile di donazione, che sia formulata un'istanza al tribunale per l'autorizzazione da parte del giudice tutelare e che sussista la rappresentanza del minore da parte dei genitori durante la stipula dell'atto.

Immobile donato ad un minore - Immagine Getty Images

L'autorizzazione del giudice è necessaria per garantire che l'operazione sia nell'interesse del minore e non ne pregiudichi i diritti futuri.

L'istanza per l'autorizzazione alla donazione la presentano i genitori o alternativamente il notaio incaricato.

Essa deve contenere i dati anagrafici del minore e dei genitori, la caratteristiche dell'immobile e i motivi della donazione.

Il giudice tutelare valuterà la richiesta e, se ritenuta vantaggiosa per il minore, concederà l'autorizzazione.

Tipologie di donazione

Ci sono due principali forme di donazioni utili per intestare un immobile a un minore: la donazione diretta e la donazione indiretta.

Per quanto concerne la donazione diretta, si ha quando il genitore acquista l'immobile a proprio nome e successivamente lo trasferisce al figlio minorenne.

La donazione indiretta invece si ha quando il genitore acquista direttamente l'immobile intestandolo fin dall'inizio al minore.

Questa opzione consente di evitare alcune imposte sulla donazione.

Tasse di donazione di un immobile ad un minore

In linea generale, le spese per intestare un immobile a un minore comprendono le imposte ipotecarie e catastali (fisse o proporzionali a seconda della situazione), la imposte di bollo, le tasse ipotecarie, le imposte di donazione (solo se il valore dell'immobile supera 1 milione di euro).

Tasse di donazione di un immobile ad un minore - Immagine Getty Images

Infine vi è la parcella notarile, variabile in base al valore dell'immobile e alla complessità dell'atto.

Se l'immobile rientra nelle agevolazioni prima casa, le imposte ipotecarie e catastali sono fisse e non proporzionali al valore del bene.

Problematiche di una donazione di una casa a minore

Nel caso di donazione di un immobile a un figlio minore, si incorre nel rischio di creare conflitti tra gli eredi.

Alla morte dei genitori, gli altri figli potrebbero infatti, come giusto sia, rivendicare la propria quota di legittima, impugnando l'atto di donazione.

Onde evitare controversie, si consiglia di predisporre una rinuncia anticipata all'azione di riduzione da parte degli altri eredi o di valutare soluzioni alternative, come la vendita simulata dell'immobile.

Intestazione di un immobile con mutuo al minore

Per coloro che si stanno domandando quali possibilità esistono di acquistare un immobile ad un minore tramite mutuo, ci duole informare che ciò non è possibile.

Al di sotto di 18 anni, non si può essere titolari di un mutuo, pertanto non è possibile intestare un immobile gravato da un finanziamento ipotecario ad un minore.

Immobile con mutuo intestato al minore - Immagine Getty Images

Qualora i genitori desiderino acquistare un immobile con mutuo, devono necessariamente intestarlo a loro stessi e solo successivamente trasferirlo al figlio tramite donazione, previo estinzione del mutuo.

Intestazione di un immobile con usufrutto al minore

In alternativa si può intestare l'immobile al minore con riserva di usufrutto a favore dei genitori.

In questo modo, il figlio è il reale proprietario, attraverso la formula della nuda proprietà, mentre i genitori si conservano il diritto di abitazione fino alla loro morte.

Questa soluzione consente di pianificare il passaggio generazionale della proprietà con vantaggi fiscali.

Prima di procedere, è opportuno comunque rivolgersi ad un notaio e valutare la soluzione più vantaggiosa per garantire la tutela del minore e la corretta gestione del patrimonio familiare.

Eredità a minore per l'acquisizione di un immobile

Anche il testamento può essere per il minore uno strumento di acquisizione dell'immobile: un bambino infatti ha pieno diritto di ereditare una casa.

Tuttavia, tornando al discorso della capacità di agire, il minore non potrà autonomamente decidere di accettare l'eredità.

Saranno poi i genitori a rinunciare o eventualmente accettare, previa autorizzazione del giudice tutelare.

Quando conviene intestare casa a un minore

Intestare l'immobile al minore comporta alcuni vantaggi: in primis, così facendo, si tende ad istituire una protezione patrimoniale: il bene intestato al figlio è al riparo da eventuali pignoramenti nei confronti dei genitori.

Si va inoltre incontro ad una pianificazione successoria, dal momento che si anticipa la divisione dei beni tra gli eredi, evitando future liti ereditarie.

Infine si può godere di benefici fiscali, dove si possono ottenere agevolazioni sull'acquisto della prima casa per il minore.

Vantaggi intestazione immobile minore - Immagine Getty Images

Quindi nell'insieme, intestare un immobile a un minore è possibile ed anche conveniente, purché si facciano le cose in maniera precisa, e si rispettino specifiche autorizzazioni.

Il tutto tenendo conto di quanto determinati passi comporta implicazioni fiscali e successorie rilevanti.

La donazione è la via più comune, mentre l'intestazione con mutuo non è praticabile.