Sfratto per finita locazione

Contratto di locazione

Il contratto di locazione, dice il codice civile (art. 1571 c.c.), è quell'accordo tra due (o più) parti con il quale una s'impegna a fare godere all'altra un bene verso un corrispettivo in denaro.

Il contratto di locazione così definito e riguardante beni immobili si attaglia sostanzialmente a due fattispecie:

a) contratto di locazione per uso abitativo (cfr. l. n. 431/99 e l. n. 392/78 oltre al codice civile);

b) contratto di locazione per usi diversi da quello abitativo (es. commerciale, professionale, ecc., cfr. l. n. 392/78 e codice civile).

Il contratto di locazione ad uso abitativo può avere varie durate a seconda delle necessità delle parti.

Per sintetizzare si può affermare che i contratti di locazione possono avere da una durata quadriennale con proroga di pari durata, fino a pochi mesi per il caso di esigenze transitorie (minimo un mese). In ogni caso si può anche affittare per periodi inferiori di tempo facendo riferimento a quanto previsto dal codice civile.

Al termine del contratto di locazione, il conduttore ha l'obbligo di restituire l'immobile a chi glielo ha locato.

È utile ricordare che ai sensi dell'art. 1591 c.c. il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

Come dire: se ritardi nella restituzione paghi i danni. Rispetto a questo genere di responsabilità, la Cassazione, quand'è stata chiamata a pronunciarsi, ha specificato che trattandosi di una forma di responsabilità contrattuale, il locatore, in ragione di quanto previsto dall'art. 1218 c.c., deve fornire la prova del danno derivato dalla restituzione tardiva; di conseguenza, dicono gli ermellini, riguardo al così detto maggior danno è il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo più vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose (Cass. 26 ottobre 2012, n. 18499).

In linea teorica, quindi, alla fine della locazione le parti dovrebbero incontrarsi e chiudere il rapporto contrattuale senza necessità di rivolgersi ad un giudice.

Che cosa può fare il proprietario di un appartamento prima della scadenza del contratto se ha sentore che il conduttore potrebbe creare problemi al momento della restituzione dell'immobile?

Che cosa può fare il proprietario di un appartamento dopo la scadenza del contratto se il conduttore gli sta creando problemi rispetto alla restituzione dell'immobile, oltre chiedere i danni?

Rispetto a queste specifiche problematiche la legge mette a disposizione del locatore uno strumento processuale in grado di accelerare le operazioni di liberazione dell'immobile; si tratta della così detta procedura di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione.

Intimazione di licenza e sfratto per finita locazione

Si tratta di due procedure previste e disciplinate dal codice di procedura civile, in particolare dall'art. 657.

A mente di tale articolo, il locatore prima della scadenza del contratto può attivare un procedimento giudiziale con un atto d'intimazione e la contestuale citazione (in giudizio) per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

Come dire: si invita il conduttore a comportarsi secondo le regole e lo si fa davanti a un giudice in modo tale che se non lo facesse avrebbe un titolo giudiziale pronto all'uso.

La richiesta di sfratto per finita locazione, invece, serve ad ottenere dal giudice competente – come per l'intimazione quello del luogo in cui si trova la cosa locata (art. 661 c.p.c.) – un provvedimento che consenta di fare liberare forzatamente l'unità immobiliare non lasciata dal conduttore nei termini previsti del contratto.

In buona sostanza lo sfratto per finita locazione, a differenza dello sfratto per morosità, può intervenire solamente al termine del contratto.

L'intimazione di finita locazione, invece, ha valore preventivo e può essere attivata solamente prima della cessazione del contratto.

In entrambi i casi, chiaramente, le procedure giudiziarie prevedono la partecipazione del conduttore che può contestare le richieste della controparte (es. perché il contratto è stato rinnovato, ecc.).

Se l'intimazione di licenza o lo sfratto per finita locazione sono concessi senza che il conduttore abbia potuto partecipare al giudizio per cause indipendenti dalla sua volontà, egli può fare opposizione, chiaramente dimostrando tale circostanza (cfr. art. 668 c.p.c.).