Sfratto per finita locazione: come funziona

Sfratto per finita locazione: quando si verifica

Il procedimento di sfratto per finita locazione, previsto dalla legge italiana si verifica quando il contratto di affitto scade e il proprietario comunica all'inquilino di voler riacquisire il possesso dell'immobile.

Se l'inquilino rifiuta di restituire l'immobile si avvia una procedura giuridica di recupero.

Conoscere i passaggi chiave del procedimento, i tempi e le possibili alternative può fare la differenza, evitando complicazioni e riducendo i tempi per riottenere il possesso dell'immobile.

Ovviamente nella migliore delle ipotesi dovrebbe essere una procedura scorrevole e veloce, e qualora la risoluzione contrattuale sia pro bono.

Sfratto per finita locazione - foto Getty Images

Per coloro che vogliono vedere più nel dettaglio la portata di questa norma, semplice sì, ma al contempo giuridicamente rigorosa, di seguito è spiegato nel dettaglio quali sono i requisiti necessari e quali le fasi del procedimento di uno sfratto per finita locazione.

Che cos'è lo sfratto per finita locazione

Si definisce sfratto per finita locazione un mezzo risolutivo di natura legale che consente ai proprietari di un immobile di riappropriarsi del proprio bene alla scadenza naturale del contratto di locazione, qualora l'inquilino non decida di sua volontà di sgomberare l'abitazione.

La procedura, regolamentata nel codice di procedura civile, all'art. 657 comma 2, è considerata tra le forme di tutela più usate dai locatori al fine di scongiurare situazioni spiacevoli, come ad esempio l'occupazione abusiva.

Ad esempio, se un contratto di affitto abitativo ha una durata di quattro anni, alla scadenza dei quattro anni il locatore può agire con lo sfratto per finita locazione, previo invio di regolare disdetta (da effettuarsi almeno sei mesi prima della scadenza) come stabilito dalla legge.

Con questa procedura è possibile evitare che l'inquilino occupi l'immobile senza titolo, impedendo al proprietario di utilizzarlo o locarlo nuovamente.

Come avviare lo sfratto per finita locazione

Se un soggetto X proprietario di un immobile vuole far valere il diritto allo sfratto per finita locazione, devono porsi in essere alcuni fondamentali requisiti, quali la presenza di un regolare contratto, una scadenza esplicita indicata nello stesso, e una comunicazione di disdetta regolare.

Contratto di locazione regolare

Affinché sia regolare, il contratto deve essere scritto, regolarmente registrato e deve avere tutti i canoni previsti dalla legge.

Qualora il contratto sia stato verbale o se il canone è stato pagato "in nero", non sarà possibile poter beneficiare dell'iter dello sfratto finita locazione, ma si dovrà avviare un'azione per occupazione senza titolo (occupazione sine titulo).

Scadenza del contratto

La finita locazione e il contestuale sfratto può avvenire esclusivamente in seguito alla scadenza naturale del contratto.

Dunque nel caso di mancato rinnovo concordato tra le parti: il proprietario decide di non proseguire con il contratto di locazione e l'inquilino al termine contrattuale restituisce l'immobile.

Disdetta regolare

È importante, affinché la procedura di sfratto sia valida, che il locatore abbia anticipatamente formalizzato l'intenzione di rientrare nel possesso dell'immobile attraverso una comunicazione formale di disdetta.

La stessa si invia (a mezzo A/R o a mezzo PEC) almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, nei casi previsti dalla legge.

Affitto e casi di sfratto per finita locazione - Getty Images

Quindi, qualora il proprietario dimentichi la trasmissione della disdetta entro i termini previsti, il contratto potrebbe essere tacitamente rinnovato alle stesse condizioni, rendendo impossibile l'avvio dello sfratto.

Il procedimento di sfratto per finita locazione

Il procedimento di sfratto per finita locazione inizia con l'intimazione di sfratto solo nel caso in cui l'inquilino rifiuta di lasciare l'immobile.

Dopo la disdetta infatti, per tramite di un legale, si notifica un atto giudiziario all'inquilino, contenente la citazione per la convalida davanti al giudice.

A seguito di notifica dell'atto, si fissa un'udienza per la convalida dello sfratto.
La situazioni che possono in tal sede verificarsi sono molteplici.

Convalida dell'intimazione

Nel caso in cui l'inquilino sia contumace (non si presenta) o non presenta opposizione, il giudice convalida lo sfratto, fissando un termine per il rilascio dell'immobile (generalmente entro sei mesi).

Opposizione allo sfratto

Qualora il conduttore (inquilino) si opponga, per mezzo del giudice si avvia un procedimento ordinario onde effettuare una valutazione delle ragioni dell'opposizione.

Tuttavia, in assenza di una prova scritta che giustifichi l'occupazione, il giudice può emettere un'ordinanza provvisoria per il rilascio dell'immobile.

Immobile in affitto e finita locazione - Getty Images

Rispetto a quanto accade per la sfratto per morosità, l'inquilino non può chiedere un termine di grazia per regolarizzare la propria posizione, in quanto il contratto è già scaduto.

Quanto tempo serve per riottenere l'immobile

I tempi per riottenere il possesso dell'immobile possono variare in base alla collaborazione dell'inquilino e alla complessità del procedimento.

Dopo la convalida dello sfratto, il proprietario deve notificare un atto di precetto, seguito dalla fissazione della data di rilascio da parte dell'ufficiale giudiziario.

Se l'inquilino non lascia volontariamente l'appartamento, si procede con l'esecuzione forzata, che può prevedere l'intervento della forza pubblica o l'utilizzo di un fabbro per l'apertura dell'immobile.

In casi semplici, il rilascio può avvenire entro pochi mesi dalla convalida, mentre situazioni più complesse, come quelle in cui è necessario un intervento coercitivo, possono richiedere tempi più lunghi.

L'indennità di occupazione

Se l'inquilino continua a occupare l'immobile dopo la scadenza del contratto, il proprietario ha diritto a richiedere un'indennità di occupazione, che rappresenta un risarcimento per il mancato utilizzo dell'immobile pari all'importo del canone di locazione precedentemente pattuito.

Case in affitto - Getty Images

In alcuni casi, il proprietario può anche richiedere il risarcimento di eventuali danni derivanti dal ritardo nella restituzione dell'immobile.

La licenza per finita locazione: un'alternativa preventiva

Un'alternativa interessante allo sfratto per finita locazione è la licenza per finita locazione, che consente al proprietario di ottenere un titolo esecutivo prima della scadenza del contratto.

Questa procedura è particolarmente utile quando si prevede che l'inquilino possa opporsi al rilascio dell'immobile.

Agendo in anticipo, il proprietario può ridurre i tempi per il recupero della propria abitazione, evitando lunghi procedimenti giudiziari.

Ad esempio, se un contratto di locazione scade il 31 dicembre, il proprietario può avviare una licenza per finita locazione già diversi mesi prima della scadenza, ottenendo così un provvedimento giudiziario che potrà utilizzare immediatamente in caso di mancato rilascio.