Servitù prediali: cosa sono e caratteristiche

Servitù prediali

Le servitù prediali sono un diritto reale di godimento su cosa altrui.
Il codice civile, all’articolo 1027, definisce le servitù prediali come il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Il peso nel quale la servitù consiste è una limitazione della facoltà di godimento di un immobile.
Il fondo sul quale viene imposta la limitazione è detto fondo servente mentre il fondo che ne trae beneficio è detto fondo dominante. Il peso non consiste mai in un obbligo di fare o dare, è sempre un obbligo di astensione e di non fare o di permettere di fare, come vedremo più avanti analizzando le diverse classificazioni delle servitù.

Ciò che si evidenzia fin da subito è il rapporto tra due fondi che possono essere rustici o urbani, terreni o fabbricati.


Per fare un esempio, pensiamo a quella che viene definita servitù di passaggio.
Qui il diritto reale su cosa altrui sta nel diritto del proprietario di un fondo di passare attraverso il fondo del vicino. Il peso di cui il suddetto fondo è gravato consiste nella limitazione del diritto del proprietario che dovrà consentire l’accesso ad altri sul suo fondo.

Più in generale, l’utilità conseguita dal proprietario del fondo dominante non deve essere necessariamente di tipo economico.


Per quanto concerne le modalità di esercizio delle servitù, la legge all’articolo 1030 del codice civile afferma che il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo non dispongano diversamente.

Ci si riferisce alle cosiddette prestazioni accessorie alle servitù, consistenti in un fare o in un dare che il contratto o la legge impone al proprietario del fondo servente, con una funzione strumentale rispetto all’esercizio della servitù.
Si pensi a un fondo gravato da una servitù di passaggio ; il proprietario dovrà provvedere alle opere di manutenzione necessarie per poter garantire il passaggio altrui.

Così, ad esempio, il diritto di prendere acqua comprende il diritto di passaggio fino alla sorgente.
In caso di dubbio in merito alle modalità concrete di esercizio della servitù, il proprietario del fondo dominante sarà tenuto a provvedere con il minor aggravio possibile (si veda quanto disposto dall'articolo 1065 del codice civile).

Quali sono i requisiti per la costituzione delle servitù

Gli elementi necessari affinché si possa parlare di servitù sono i seguenti:

- vicinanza tra i fondi a servizio l’uno dell’altro; i fondi non devono essere necessariamente confinanti. Non si può configurare un assoggettamento tra fondi che stiano a enorme distanza tra loro;

- predialità, nel senso che la servitù è costituita a beneficio del fondo e non del suo proprietario;

- appartenenza dei fondi a due proprietari diversi;

- l’utilità per il fondo dominante, un vantaggio a favore del fondo dominante che può essere un vantaggio economico ma che può anche consistere nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante (servitù di veduta) o può essere riferito alla destinazione industriale del fondo;

- durevolezza: l’utilità conseguita deve essere permanente anche se non necessariamente perpetua. Ad ogni modo è ammessa la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro (articolo 1029, 1° comma, del codice civile), ovvero a vantaggio o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare (articolo 1029, 2° comma, codice civile).

In questo caso la costituzione della servitù ha effetto dal giorno in cui l’edificio è costruito o il fondo è stato acquistato.

Classificazione delle servitù

Le servitù possono essere suddivise nelle seguenti tipologie:

• servitù positive e servitù negative. Le prime sono quelle che consentono al proprietario del fondo dominante una utilizzazione diretta del fondo servente, il quale a sua volta sarà obbligato unicamente a lasciar fare, sopportare l’attività altrui (tipico esempio la servitù di passaggio). Le seconde sono invece delle servitù che consistono in un obbligo di non fare a carico del proprietario del fondo servente (ad esempio servitù di non edificare, la servitù di non sopraelevare, a favore del proprietario del fondo dominante al fine di non perdere la vista del paesaggio o di luce e aree verdi intorno alla propria abitazione);
  
  
• servitù continue e discontinue. Per le prime non è necessario il comportamento specifico dell’uomo (servitù di non edificare); per le seconde è invece necessario il comportamento attivo da parte del titolare della servitù (servitù di attingere l’acqua);
  
  
• Servitù apparenti e non apparenti in relazione alla loro materialità. La distinzione sussiste a seconda che sussistano o meno opere apparenti e visibili destinate al servizio del fondo dominante. Sono apparenti le servitù di acquedotto, di elettrodotto; sono non apparenti la servitù di non edificare, di non sopraelevare, di passaggio.
  
• Servitù temporanee o perpetue a seconda della durata.
  
  
•  Servitù volontarie o coattive a seconda della loro origine. Le prime sono quelle che si costituiscono per volontà dei proprietari dei fondi coinvolti. Si possono costituire per contratto o per testamento. Le seconde sono quelle per le quali è la legge ad imporre la costituzione della servitù.
  La legge in questi casi riconosce al proprietario di un fondo, in presenza di specifiche circostanze (sono per questo dette tipiche), il diritto di ottenere una servitù dal proprietario di un altro fondo.
  
  

Quali sono le servitù coattivie?

• servitù di acquedotto: è la servitù di far passare acqua attraverso il fondo o i fondi altrui al fine di soddisfare il bisogno di acqua del proprio fondo, compreso il caso in cui l’acqua sia destinata ad usi agricoli o industriali;
  
  
• servitù di passaggio coattivo, è la servitù di passaggio sul fondo o sui fondi altrui che spetta al proprietario del fondo intercluso, in senso assoluto o relativo (che cioè è impossibilitato ad accedere alla via pubblica o che potrebbe realizzarlo solo con eccessivo dispendio o disagio, soprattutto con riferimento ad usi agricoli o industriali). La servitù può essere costituita anche nella forma del sottopassaggio.
  
  

Le servitù coattive sono di regola costituite con sentenza dell’autorità giudiziaria, previa domanda della parte interessata; il provvedimento del giudice determina anche l’indennità dovuta dal proprietario del fondo dominante al proprietario del fondo servente.

Caratteristiche delle servitù e modi di acquisto

Le servitù prediali si distinguono in base a caratteristiche ben precise:


- indivisibilità, trattandosi di una qualità del fondo la servitù si estende ad ogni sua parte e non può essere separata da esso;

- ambulatorietà attiva e passiva, le servitù seguono il titolare del diritto di proprietà sul fondo, sia servente che dominante. Le servitù non consistono mai in un obbligo di fare. Possono consistere in un sopportare un’attività altrui o in un non fare da parte del titolare del fondo servente.

Quali sono i modi di acquisto delle servitù?

Le servitù possono essere costituite per:

- contratto stipulato tra il proprietario del fondo dominante e del fondo servente. Poiché siamo in presenza di un diritto reale avente ad oggetto un immobile dovrà essere redatto in forma scritta e sarà soggetto a trascrizione. Solitamente stipulato a titolo oneroso, produce effetti reali.

- testamento, in caso di successione.

Le servitù inoltre, come ogni diritto reale, si possono acquistare per usucapione, ossia con l’esercizio di fatto prolungato nel tempo, del diritto sulla cosa altrui. L’ usucapione può essere ordinaria o abbreviata.


Un altro modo di acquisto della servitù a titolo originario (diverso cioè da contratto o testamento) è la destinazione del buon padre di famiglia. Si tratta del rapporto di servizio stabilito tra due fondi che appartengono allo stesso proprietario. Nel caso in cui i due fondi dovessero cessare di appartenere allo stesso proprietario, per vendita di uno dei due o per trasmissione agli eredi, il rapporto di servizio si trasforma in servitù di un fondo a favore dell’altro.

Come si estinguono le servitù

Le servitù vengono meno a seguito di:

- confusione: si tratta della riunione nella medesima persona della titolarità del fondo dominante e del fondo servente;

- scadenza del termine previsto sul titolo o dell’eventuale condizione risolutiva prevista nell’accordo;

- abbandono del fondo servente da parte del suo proprietario;

- rinuncia del proprietario del fondo dominante;

- totale perimento del fondo dominante o del fondo servente. In caso di perimento parziale si ridurrà la servitù proporzionalmente all’uso residuo consentito;

- prescrizione ventennale. A seconda che si tratti di servitù positiva o negativa abbiamo un momento diverso in cui la prescrizione incomincia a decorrere. Nel primo caso la prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui cessa l’attività di godimento del fondo altrui (il passaggio ad esempio). Per le servitù negative la prescrizione incomincia a decorrere dal momento in cui si verifica un fatto che impedisce l’esercizio della servitù (il vicino inizia ad esempio a sopraelevare).