Riconoscere l'esistenza di una servitù di passaggio, modalità e costi

NEWS DI Affittare casa09 Maggio 2019 ore 15:22
Riconoscere una servitù di passaggio vuol dire dare atto che il proprietario di un altro terreno o fondo urbano ha diritto di passare sul proprio. Conviene? Quanto costa?

Servitù di passaggio


La servitù di passaggio è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui.

Come specifica l’art. 1027 c.c. che definisce la servitù in generale, essa consistente in un peso, gravante su un fondo (detto fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (detto fondo dominante) appartenente a differente proprietario.

L’utilità deve riguardare il fondo, cioè la sua migliore utilizzazione, non il proprietario. Per questo il riferimento è alle servitù prediali.

La servitù di passaggio è, tra le servitù, il più classico degli esempi portati per individuare confini e caratteristiche dell’istituto.

La servitù di passaggio è quel diritto esercitato dal titolare del fondo dominante che consiste nel transito pedonale e/o carrabile sul fondo servente, cioè sull’altrui proprietà.

Servitù di passaggioIl transito può avvenire per necessità, in quanto altrimenti il fondo dominante non avrebbe accesso alla pubblica via (fondo intercluso), ovvero per maggiore comodità ed in questo caso tale surplus può derivare da elementi volontari e fattuali.

Il riconoscimento di una servitù, ossia la presa d’atto delle parti interessate che sui fondi dominanti e servente esista un diritto di passaggio rientra tra le modalità di costituzione della servitù?

L’art. 1030 c.c. ci dice che le servitù possono essere costituite:

- coattivamente;

- volontariamente;

- per usucapione;

- per destinazione del padre di famiglia.

Riconoscere è differente da costituire volontariamente? Ai fini che qui ci occupano , vedremo qui appresso perché.

Il tutto ruota attorno ad una questione, ossia il riconoscimento dell’avvenuta usucapione di una servitù di passaggio, ovvero della sua costituzione per destinazione del padre di famiglia.

Fino a poco tempo fa, qualche anno fa, era dato per scontato che queste due modalità costitutive del diritto, modalità che è stato osservato trasformano la realtà materiale in diritto (Branca, Servitù prediali, Zanichelli, 1987), necessitassero d’un accertamento giurisdizionale: tuttavia la situazione è mutata, grazie anche alle norme dettate in materia di procedimento di mediazione in relazione a controversie sui diritti reali (ivi compresa l’usucapione), ed oggi si dà per possibile il riconoscimento dell’avvenuta usucapione, con conseguente trascrizione del negozio di accertamento ad fondato su atto notarile (in linea di massima anche scrittura privata autenticata).

È utile capire, allora, come si atteggia il riconoscimento della servitù dinanzi alle varie ipotesi costitutive e quindi come lo stesso debba essere declinato in relazione ad esse.


Diritto di servitù coattiva


Fondo dominante intercluso, ovvero con passaggio chiaramente insufficiente ad un suo normale utilizzo.

In tal caso il titolare di questo predio ha diritto di ottenere la costituzione di una servitù di passaggio coattiva, ossia a rivolgersi ad un giudice affinché questi, valutata e constatata la situazione, imponga il passaggio sul fondo servente, stabilendo modalità di esercizio del diritto ed eventuale indennità.

Servitù coattiva
In questa ipotesi può certamente avvenire il riconoscimento dell’interclusione e quindi si può giungere ad un accordo per la costituzione volontaria della servitù. In tal caso la servitù coattiva va considerata una servitù volontaria, sicché non è detto che alla cessazione della causa della interclusione venga meno la medesima servitù.

Molto dipende dal contenuto dell’atto d’asservimento, che ben potrebbe contenere una condizione risolutiva del diritto di passaggio connesso al venire meno della interclusione. Nulla vieta che il contratto così pensato contenga anche la determinazione di un’indennità.

Costi del riconoscimento: l’atto notarile di costituzione della servitù volontaria è atto del quale deve sobbarcarsi la spesa il titolare del fondo dominante, in ragione del fatto che le spese per la trascrizione sono a carico di chi la richiede (art. 2670 c.c.), ma nulla vieta un differente accordo.

Evitare l’azione giudiziale, per il titolare del fondo servente, può voler dire quindi evitare i costi sicuri di lite, riguardanti il proprio legale e quelli potenziali conseguenti ad un’eventuale soccombenza nel giudizio.


Servitù di passaggio usucapione, procedimento, sentenza e costi


La sentenza con la quale viene dichiarata l’esistenza della servitù di passaggio è una sentenza così detta d’accertamento: l’atto giudiziale, infatti, serve a dare certezza ad un fatto l’usucapione (o la destinazione del padre di famiglia) che non viene giuridicamente costituito in quel momento, ma viene accertato come esistente dalla data del suo sorgere.

Servitù usucapione costi
Per addivenire all’accertamento della esistenza di una servitù per usucapione, ovvero per destinazione del padre di famiglia, è necessario che la servitù sia apparente. La servitù è tale quando si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio. La servitù di passaggio, solitamente, consente la individuazione della parte di fondo utilizzata per il passaggio, essendo questo caratterizzato dall’assenza di vegetazione, dal terreno battuto, dai solchi dei mezzi, ecc. ecc.

Il procedimento è quello giudiziale che prevede una citazione in giudizio da parte chi vuole ottenere l’accertamento della servitù contro tutti coloro i quali siano proprietari del fondo servente sul quale si vuol ottenere l’accertamento giudiziale del diritto di passaggio. I costi vanno valutati col proprio legali, ma si tratta di procedure che possono costare alcune migliaia di euro, anche in ragione della molto probabile citazione in giudizio di un consulente tecnico, specie se sorgono contrasti sullo stato dei luoghi in relazione alle modalità d’utilizzo del passaggio.


Servitù di passaggio usucapione, negozio di accertamento, procedimento e costi


In passato, si è accennato, l’accertamento dell’avvenuta costituzione della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia, ovvero per usucapione, veniva considerato possibile solamente se eseguito tramite sentenza.

Da qualche anno, grazie anche all’obbligatorietà della mediazione nella materia in esame, s’è fatta strada la possibilità di considerare fattibile il riconoscimento della esistenza di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia, ovvero per usucapione, tramite atto volitivo delle parti.

Si tratta di quello che tecnicamente è chiamato negozio di accertamento, ovvero di un atto col quale le parti interessate, eliminando ogni situazione d’incertezza rispetto ad un dato fatto, convengono sulla esistenza del medesimo, nel caso di specie la servitù di passaggio.

I costi, qui, sono quelli necessari alla redazione e trascrizione dell’atto, se eseguita direttamente presso un notaio , ovvero anche i costi della procedura di mediazione, se il riconoscimento è avvenuto in questa sede. In soldoni, tra qualche centinaia a poche migliaia di euro.


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