Vendita e servitù di passaggio: quali connessioni?

Servitù di passaggio

La servitù, recita l'art. 1027 del codice civile, è un peso imposto su un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, ovvero a più comproprietari tra i quali può esservi anche il proprietario del primo predio.

Il fondo sul quale è stabilita la servitù è detto servente, quello che se ne avvantaggia dominante.
La servitù può essere costituita (art. 1031 c.c.):

• coattivamente;
  
  
• volontariamente;
  
  
• per usucapione;
  
  
• per destinazione del padre di famiglia.
  
  

Tra le servitù più noto v'è certamente quella di passaggio. La costituzione di una servitù necessita della forma scritta, ovvero di un accertamento giudiziale.

Esiste poi un aspetto, quello inerente alla trascrizione, che è molto utile per garantire la prosecuzione dell'esistenza del diritto del fondo dominante nei vari passaggi di proprietà.

Affrontiamo questa questione, che è poi quella posta nel titolo dell'articolo, grazie al quesito di un nostro lettore ci scrive e domanda:
Sto passando, da oltre trent'anni sul fondo di un vicino per recarmi nel mio fondo intercluso su accordi presi con i proprietari dell'epoca. Ora essendo deceduti detti proprietari il terreno è stato venduto. Il nuovo proprietario pretende il pagamento del passaggio asserendo che l'usucapione cessa con il cambio di proprietà. Ha ragione o ha torto?

Leggendo l'articolo vedremo che alcune informazioni che sono state date al nostro lettore sono imprecise e capiremo perché.

Servitù di passaggio chi può passare?

Quando è costituita la servitù di passaggio, il proprietario del fondo dominante la può utilizzare per gli usi convenuti.

Chiaramente questa considerazione vale quando la servitù è stata costituita volontariamente: già se è stata costituita per sentenza sarà il provvedimento del giudice a stabilire come possa/debba essere esercitata.


Quando, poi, la servitù si costituisce per usucapione ovvero per destinazione del padre di famiglia, la sentenza servirà per cristallizzare l'esistenza del diritto e le sue modalità di esercizio.

In breve e per sintetizzare una conclusione valida per tutti i tipi di servitù di passaggio: la servitù di passaggio può essere esercitata dal proprietario del fondo e dalle persone che assieme a lui lo usano (ospiti, conduttori, famigliari ecc.) per l'accesso a quella proprietà e nella misura in cui è stato concordato/stabilito. Se il passaggio è solo pedonale, allora non potrà essere carrabile, ecc.

Servitù di passaggio e compravendita

Tizio è proprietario del fondo dominante e Caio di quello servente. Esiste da anni una servitù di passaggio. Tizio vende a Sempronio, oppure Caio vende a Mevio, oppure entrambi vendono: la servitù resta?


Ricordiamo che la servitù di passaggio è una servitù prediale, cioè legata al fondo non alla specifica persona che esercita il passaggio.

Ergo: il passaggio di proprietà non fa venire meno l'esercizio del diritto di passaggio. Il nuovo proprietario del fondo dominante potrà continuare a passare e quello del predio servente a consentire il transito.

Sempre?

Non proprio: vediamo perché.

La servitù, per dirsi esistente, o deve essere stata costituita per usucapione (uso pacifico e continuo per 20 anni) o essere prevista da un contratto scritto o ancora essere stata sentenziata o essere esistente per destinazione del padre di famiglia.

Se ciò non avviene, ad esempio se si esercita il passaggio per mera tolleranza, ovvero sulla base di un accordo orale, allora non potrà dirsi esistente un diritto di servitù.

Servitù di passaggio l'importanza della trascrizione

Ma non basta: affinché il nuovo proprietario possa esercitare il diritto senza necessità di specifica pattuizione è bene che una volta costituita la servitù, il relativo atto costitutivo (contratto, sentenza, ecc.) venga trascritto, così da essere opponibile, ossia conoscibile da chiunque mediante semplice ispezione ipotecaria.

Un appunto merita l'usucapione: se il diritto di passaggio è già maturato prima della passaggio di proprietà, allora il proprietario del fondo dominante potrà agire in giudizio per farla accertare e continuare ad usufruire del passaggio. Se il cambio di proprietà avviene prima dei vent'anni e il proprietario del fondo servente cambia idea, allora non si potrà far nulla: si dovrà smettere di passare.

Nel caso del nostro lettore, dato il passaggio trentennale, egli dovrebbe avere diritto a far accertare la servitù per via giudiziale, senza quindi necessità di corrispondere alcun compenso. Usiamo il condizionale, perché maggiore sicurezza la si può avere solamente conoscendo la situazione concreta e la certezza assoluta solo al termine del giudizio.