Servitù di passaggio e problematiche connesse a riconoscimento ed esercizio del diritto

NEWS DI Proprietà
La servitù di passaggio, il diritto di attraversare un fondo di proprietà altrui, può essere esercitata se contrattata dalle parti o riconosciuta in altri modi.
20 Gennaio 2016 ore 09:03
Avv. Alessandro Gallucci

Nozione di servitù e servitù di passaggio


Servitù di passaggioL'art. 1027 c.c. descrive la servitù come il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Si è soliti dire, perché così è, che la servitù è di un diritto reale di godimento su cosa altrui in quanto il proprietario del fondo dominante la esercita sul fondo di una persona diversa, per l'appunto il fondo servente.

Dottrina e giurisprudenza hanno chiarito che l'altruità del fondo è requisito indispensabile per il corretto esercizio della servitù visto e considerato che tra due fondi appartenenti al medesimo proprietario l'assoggettamento di uno all'altro resta un atto indifferente ai fini della configurabilità della servitù.

Il codice civile disciplina alcuni tipi di servitù.

Tra tutti, probabilmente la più nota, è la servitù di passaggio.

Essa può costituirsi:

a) per volontà delle parti;

b) coattivamente;

c) per usucapione (es. utilizzando indisturbatamente un passaggio per almeno 20 anni, in senso ostativo all’ usucapione in fine parleremo dei così detti atti di tolleranza);

d) per destinazione del padre di famiglia.

Oltre alle ipotesi tipizzate è possibile costituire una servitù tutte quelle volte in cui vi siano due fondi, non necessariamente confinanti tra loro, ed uno di questi (quello dominante) possa trarre una qualche utilità dall'altro detto servente).

Tale requisito, l'utilitas come viene chiamata in gergo, deve essere proprio del fondo.

Ciò vuol dire che il vantaggio che si deve trarre dall'esercizio della servitù deve essere strettamente connesso con il fondo dominante e non essere una mera comodità che il proprietario dello stesso vuole ottenere.

Per fare un esempio nel caso della servitù di passaggio l'utilità pur essendo, naturalmente, esercitata dal proprietario è inerente al fondo poiché è su questo che si riflette tale utilità, ossia la possibilità di raggiungerlo per utilizzarlo.

In altri casi, quando cioè l'utilità è direttamente connessa alla persona e non al fondo, si parlerà di servitù così detta irregolare.

L'esempio classico è quello del parcheggio la cui utilità non è connessa al fondo ma si sostanzia in una mera comodità per il proprietario.

Vista la varietà di servitù costituibili a ricorrenza dei requisiti summenzionati in dottrina si è detto che la servitù è un diritto reale tipico dal contenuto atipico (cfr. Minussi, Proprietà Possesso Diritti reali, ed. Simone 2009).


Servitù coattiva di passaggio


La coattività, come ci dice il vocabolario della lingua italiana, indica il carattere obbligatorio di un determinato comportamento.

Nell'ambito giuridico la coattività sta ad indicare la possibilità d'imporre ad una determinata persona l'obbligo di fare (o non fare) qualcosa.

Tra le varie applicazioni di questa nozione spicca la possibilità di costituire servitù che, per l'appunto, vengono poi definite coattive.

Siccome l'imposizione di una servitù si sostanzia nella limitazione della proprietà immobiliare (fondiaria come si dice in maniera più tecnica) a vantaggio di altre persone, la costituzione di una servitù coattiva deve soggiacere a ben precisi limiti e condizioni.

Nello specifico, guardando a una tipologia di servitù particolarmente nota, ossia la servitù coattiva di passaggio, per l'ottenimento della costituzione del diritto non si può guardare solamente alla situazione materiale del fondo ma è necessario altresì considerare di chi sia la proprietà dei fondi circostanti.

Servitù coattiva di passaggioCome ha specificato la Suprema Corte di Cassazione, ai sensi dell'art. 1051 c.c. l'interclusione assoluta o relativa che legittima la costituzione della servitù coattiva di passaggio ricorre quando il fondo, privo di accesso alla via pubblica, è circondato da fondi altrui, situazione, questa, che giustifica l'imposizione del peso in re aliena.

Relativizzata la nozione di fondo all'uso produttivo o civile cui esso è adibito dal proprietario, l'interclusione sussiste se ed in quanto l'unità immobiliare che si assume come fondo dominante sia circondata da terreno di proprietà aliena, di guisa che il passaggio non possa essere attuato se non col sacrificio del diritto altrui.

Diversamente, se tra il fondo del cui vantaggio si tratta e la via pubblica s'interpongono altri fondi appartenenti al medesimo titolare e dotati o dotabili di accesso proprio alla via pubblica senza eccessivo dispendio o disagio, nessun ostacolo giuridico o materiale impedisce il passaggio attraverso i fondi del medesimo proprietario.

In tal caso, pertanto, l'art. 1051 c.c. non può trovare applicazione alcuna, neppure con riguardo all'ampliamento della servitù di passaggio preesistente, che del pari presuppone la residua interclusione del fondo dominante (Cass. 23 maggio 2013, n. 12819).

Insomma se il fondo Alfa di Tizio è circondato da altri predi alcuni dei quali di sua stessa proprietà, Tizio non potrà chiedere il passaggio coattivo sul fondo di Caio.


Servitù coattiva di passaggio e fondo non intercluso


L'art. 1051 c.c. sembrerebbe limitare il diritto di costituzione della servitù coattiva di passaggio ai così detti fondi interclusi.

L'art. 1052 c.c. contiene un'eccezione.

Recita la norma, rubricata Passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso:

Le disposizioni dell'articolo precedente si possono applicare anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato.

Il passaggio può essere concesso dall'autorità giudiziaria solo quando questa riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell'agricoltura o della industria.

La giurisprudenza di merito e di legittimità ha re-interpretato la norma allargandone il confine applicativo al di là delle così dette esigenze dell'agricoltura e dell'industria.

In una delle più recenti sentenze sull'argomento (una pronuncia del Tribunale di Teramo dell'aprile 2013) si legge:

Invero per quanto concerne la servitù coattiva, l'imposizione del passaggio a favore di un fondo, ancorché non intercluso del tutto, non postula, ai sensi dell'art. 1052 c.c., necessariamente la rispondenza della relativa domanda alle esigenze della agricoltura o dell'industria.

Se è vero infatti che tale requisito trascende generalmente gli interessi individuali, giustificando l'imposizione coattiva solo se sia rispondente all'interesse generale della produzione, da valutare con riguardo allo stato attuale dei fondi e alla loro concreta possibilità di un più ampio sfruttamento o di una migliore utilizzazione, tuttavia non poteva prescindere dall'esigenza abitativa prevalente, cui il fondo dei ricorrenti era adibito nel contesto sociale e tecnico attuale, nel quale non può farsi a meno dell'uso del mezzo meccanico, anche ai fini di esigenze di carattere sanitario, specie alla luce della innovazione introdotta alla disciplina di cui all'art. 1052 c.c., comma 2, dalla sentenza della Corte costituzionale n. 167 del 1999 (Cfr. anche Cass. Sentenze n. 7000 del 2001, n. 6590 del 11/11/1986).

Precisamente la Consulta ha affermato che l'art. 1052 c.c., comma 2, è costituzionalmente illegittimo nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al primo comma possa essere concesso dall'autorità giudiziaria quando questa riconosca che la domanda risponde alle esigenze di accessibilità - con particolare riguardo alla legislazione relativa ai portatori di handicap - degli edifici destinati comunque ad uso abitativo, per violazione dell'art. 2 Cost., art. 3 Cost., comma 2, art. 32 Cost., e art. 42 Cost., comma 2.

Infatti, premesso che la concessione del passaggio coattivo è subordinata dalla norma denunciata non solo alla inadeguatezza dell'accesso alla via pubblica ed alla sua non ampliabilità, ma anche alla sussistenza di una ulteriore condizione, rappresentata dalla circostanza che la domanda risponda alle esigenze della agricoltura e dell'industria; e considerato che, con tale disposizione, il legislatore, per il caso di fondo non intercluso, ha inteso altresì ricollegare la costituzione della servitù coattiva di passaggio alla sussistenza in concreto di una interesse generale, all'epoca identificato nelle esigenze dell'agricoltura o dell'industria, al quale rimane estraneo ogni rilievo relativo alle esigenze abitative, pure se riferibili a quegli interessi fondamentali della persona la cui tutela è indefettibile, tuttavia l'omessa previsione della esigenza di accessibilità della casa di abitazione ledeva il principio personalista che ispira la Carta costituzionale e che pone come fine ultimo dell'organizzazione sociale lo sviluppo di ogni singola persona umana.

Inoltre va osservato che la norma denunciata impedendo od ostacolando la socializzazione anche degli eventuali handicappati, comportava anche una lesione del fondamentale diritto di costoro alla salute psichica, la cui tutela deve essere di grado pari a quello della salute fisica.

Né, d'altronde, la previsione della servitù in parola poteva trovare ostacolo nella garanzia accordata al diritto di proprietà dall'art. 42 Cost., poiché il peso che in tal modo si veniva ad imporre sul fondo altrui poteva senz'altro annoverarsi tra quei limiti della proprietà privata determinati dalla legge, ai sensi della citata norma costituzionale, allo scopo di assicurarne la funzione sociale (V. pure Corte Cost. Sent. n. 167 del 10.5.1999).

In altre parole il diritto vivente si è oggi assestato sul principio per cui non ha senso limitare la costituzione di servitù ai sensi dell'art. 1052 c.c. al solo soddisfacimento delle esigenze dell'industria e dell'agricoltura atteso che anche le esigenze di sviluppo della personalità umana, tra cui quella che una casa di abitazione sia raggiungibile non solo a piedi ma anche con mezzi meccanici, devono essere poste come esigenze superindividuali, essendo ricollegate allo sviluppo sociale e tecnologico della collettività, come tale suscettibili di essere vagliate ai fini dell'art. 1052 c.c. (Trib. Teramo 3 aprile 2013 n. 293).

In buona sostanza: la costituzione di un servitù di passaggio coattivo a favore di un fondo non intercluso ma comunque non agevolmente raggiungibile – dove per non agevolezza si può intendere anche il semplice accesso pedonale – può essere concessa molti più facilmente rispetto al passato; parola di giurisprudenza.


Servitù di passaggio e chiusura del fondo


Chiusura del fondoChi è proprietario di un fondo può decidere di recintarlo senza alcun patema anche se su di esso grava una servitù di passaggio?

Il caso è molto frequente come dimostrano anche le pronunce di Cassazione che lo riguardano.

Entriamo nel merito.

Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo. Questo lo stringato contenuto dell'art. 841 c.c.

Un potere illimitato nel tempo ma non nella sostanza; insomma il proprietario anche dopo venti o trent'anni dall'acquisto può recintare il suo fondo purché non compia atti emulativi.

La norma di riferimento è l'art. 833 c.c. a mente del quale: il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri.

Che cos'è un atto emulativo?

Secondo la Cassazione, chiamata ad interpretare il significato di questa disposizione, la sussistenza di un atto emulativo presuppone il concorso di due elementi, ovvero che sia privo di utilità per chi lo compie e che abbia il solo scopo di nuocere o di recare molestia ad altri (vedi tra le più recenti Cass. 3.12.1997 n. 12258; Cass. 9.10.1998 n. 9998; Cass. 3.4.1999 n. 3275) (Cass. 11 aprile 2001, n. 5421).

In buona sostanza difficilmente recintare una proprietà può essere considerato atto emulativo.

La recinzione, però, non può ostacolare l'esercizio di altri diritti, quali ad esempio quelli stabiliti per contratto o costituiti per sentenza, per il passare del tempo o per lo stato dei luoghi.

In questo contesto, scorrendo le sentenze di Cassazione in materia, si legge che secondo il costante indirizzo di questa Corte in materia di servitù di passaggio, nel caso in cui il proprietario del fondo servente intenda esercitare la facoltà, prevista dall'art. 841 c.c., di chiudere il fondo per preservarlo dall'ingerenza di terzi, spetta al giudice di merito stabilire in concreto quali misure risultino più idonee a contemperare i due diritti, avendo riguardo al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità d'esercizio e alla configurazione dei luoghi (v. Cass. nn. 15971/01, 9631/99, 1212/99, 5808/98, 2267/97 e 8536/95) (Cass. 23 settembre 2013 n. 21744).

Insomma stabilire se un cancello impedisca o meno il pacifico esercizio del passaggio spetta al giudice chiamato a decidere sulla controversia.


Servitù di passaggio e atti di tolleranza


Il passaggio prolungato nel tempo sul fondo di un vicino può dare luogo all’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione?

Se il passaggio non è stato clandestino ed era pacifico, si, dopo vent’anni di esercizio, è possibile ottenere l’accertamento della costituzione di una servitù di passaggio per usucapione.

Possibile, ma non automatico. Motivo? Il proprietario del fondo detto servente (quello su cui si passa) potrebbe eccepire di aver tollerato quel passaggio. I così detti atti di tolleranza impediscono l’usucapione.

Che cosa sono esattamente gli atti di tolleranza?

Gli atti di tolleranza, che secondo l'art. 1144 c.c., non possono servire di fondamento all'acquisto del possesso, sono quelli che implicando un elemento di transitorietà e saltuarietà comportano un godimento di modesta portata, incidente molto debolmente sull'esercizio del diritto da parte dell'effettivo titolare o possessore, e soprattutto traggono la loro origine da rapporti di amicizia o familiarità - come nella specie - (o da rapporti di buon vicinato sanzionati dalla consuetudine), i quali mentre a priori ingenerano e giustificano la permissio, conducono per converso ad escludere nella valutazione a posteriori la presenza di una pretesa possessoria sottostante al godimento derivatone.

Pertanto nell'indagine diretta a stabilire, alla stregua di ogni circostanza del caso concreto, se un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza, e quindi sia inidonea all'acquisto del possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento presuntivo, nel senso dell'esclusione di detta situazione di tolleranza, qualora si verta in tema di rapporti non di parentela, ma di mera amicizia o buon vicinato, tenuto conto che nei secondi, di per sè labili e mutevoli, è più difficile il mantenimento di quella tolleranza per un lungo arco di tempo (Cfr. anche Cass. Sentenze n. 04631 del 1990, 08194 del 18/06/2001) (Cass. 20 febbraio 2008 n. 4327).

riproduzione riservata
Articolo: Servitù di passaggio e relative problematiche
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Servitù di passaggio e relative problematiche: Commenti e opinioni


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  • Andrea13
    Andrea13
    2 giorni fa
    Ci sono 3 garage con sopra un terrazzo unico.
    Io ho l'ultimo terrazzo e la mia casa ha l'uscita sul primo terrazzo.
    Vorrei sapere se ho il diritto di passaggio nel mio terrazzo da casa mia, premettendo che sotto il mio garage ho una strada comunale ed il mio vicino proprietario del terrazzo in mezzo, mi ha chiuso l'accesso.
    Ora sto per acquistare il primo garage con annesso il primo terrazzo e vorrei limitare a norma il passaggio pedonale da una scala non a norma il passaggio di quest'ultimo, poichè è esposto e pericoloso, senza ringhiere, cancelli o altro e il salto nel vuoto è di quasi 3 metri.
    Vorrei sapere se ho il diritto di passaggio nel mio terrazzo e nel primo che misure a norma di legge per un cancelletto.
    Per maggiori informazioni posso fare delle foto e mandarvele.
    Se non avete risposte, vorrei sapere a chi posso chiedere permaggiori delucidazioni.
    Andrea 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Andrea13
      23 ore 58 min. 5 sec. fa
      Non è chiaro lo stato dei luoghi. In questi casi molto dipende da che cosa dicono gli atti d'acquisto (es. se sono state fin dall'inizio previste delle servitù), ovvero se esiste una interclusione che non cosenta altro passaggio se non quello da te indicato. Se vuoi una consulenza dettagliata sull'argomento ti consiglio di rivolgerti agli esperti del sito (servizio di consulenza a pagamento) qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Lucadal forno
    Lucadal forno
    Martedì 21 Novembre 2017, alle ore 16:32
    Buondì, da pochi mesi siamo proprietari di un appartamento bilivelli sito all'ultimo piano di un condominio; nel piano superiore è presente un locale bagno intestato ad altra proprietà. Detto bagno è finestrato a tetto ed ha una porta d'accesso sul disimpegno notte del nostro appartamento. Non trattandosi di un fondo "aperto" quale un prato od un campo, ma bensì di un appartamento, il proprietario del bagno ha diritto di poter chiedere l'accesso tramite il nostro appartamento o lo si può "dirottare" attraverso la botola d'accesso al sottotetto (presente nel vano scale condominiale) e da qui alla suddetta finestra a tetto per un eventuale accesso?
    Mi rendo conto della stranezza ma questa è, purtroppo, l'attuale situazione. Fiducioso in una pronta risposta colgo l'occasione per porgere i miei cordiali saluti.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lucadal forno
      Mercoledì 22 Novembre 2017, alle ore 16:33
      Se esiste un'altro passaggio sicuramente si può provare a "dirottare" il passaggio, poiché ai sensi dell'art. 1051, quarto comma, c.c. "Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti". Provare in quanto carte alla mano andrebbe valutata l'eventuale maturazione di usucapione.
      rispondi al commento
      • Lucadal forno
        Lucadal forno Lucag1979
        Mercoledì 22 Novembre 2017, alle ore 16:44
        Mi solleva da un peso. La ringrazio per la chiarezza e per l'accenno al quarto comma (non lo conoscevo).CordialmenteLuca
        rispondi al commento
  • Oltre1
    Oltre1
    Lunedì 30 Ottobre 2017, alle ore 20:39
    Sono proprietario di un fondo (fondo dominante), che a seguito di divisioni ereditarie confina con il fondo di mio fratello (fondo servente), quest'ultimo è recintato da un muro.
    Dato che sull'atto notarile risulta che ho il diritto di passaggio dal suo fondo per accedere alla proprità, chi deve aprire il varco ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Oltre1
      Mercoledì 22 Novembre 2017, alle ore 16:31
      Lo deve aprire lui e se si rifiuta puoi chiedere al giudice l'autorizzazione ad aprirlo tu.
      rispondi al commento
  • Stefanone1
    Stefanone1
    Domenica 24 Settembre 2017, alle ore 08:37
    Sono proprietario di una casa con uno spazio in comune con il mio vicino.
    Questo spazio viene costantemente usato da altri vicini come passaggio (scorciatoia).
    Malgrado abbiamo provvisto tutti gli accessi di cancelli e segnaletica di proprietà privata con tanto di telecamere di sicurezza, non riusciamo ad eliminare questo fenomeno di violazione della proprietà privata.
    Devo subire il disagio di chiudere a chiave i cancelli o posso comunque sporgere denuncia se i vicini approfittano del passaggio lasciato aperto? 
    rispondi al commento
  • Barbara3
    Barbara3
    Giovedì 31 Agosto 2017, alle ore 22:26
    Ho acqustato un fabbricato di fronte alla casa dove vivo.
    Tra i due edifici (il mio e quello acquistato) passa una strada privata su cui ha servitù di passaggio il proprietario che abita in fondo a tale strada.
    Vorrei collegare i due miei fabbricati con una passerella ad area chiusa in muratura.
    A che altezza minima posso costruirla per non incorrere in problemi col vicino legati alla sua servitù?
    rispondi al commento
  • Andrea.piccinno69
    Andrea.piccinno69
    Giovedì 27 Luglio 2017, alle ore 07:58
    Salve,per accedere alla mia abitazione, ho una servitu di passaggio su un terreno confinante,prima praticamente era un terreno incolto.Adesso il proprietario del terreno ha fatto dei lavori ex novo sul suo terreno:asfaltatura del terreno carrabile,creazione ai lati della strada di un giardino piantumato,cancello carrabile all'inizio del fondo,creato l'impianto di illuminazione e di irrigazione dei giardini.Adesso chiede un contributo per i lavori eseguiti, lo puo pretendere?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Andrea.piccinno69
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 11:44
      No, se l'atto costituito della servitù non prevede partecipazione alle spese di manutenzione del fondo servente.
      rispondi al commento
  • Blediku
    Blediku
    Mercoledì 26 Luglio 2017, alle ore 14:47
    Mio marito è proprietario di un immobile che fa servitu di passaggio, tramitte una scala in comune, ad un appartamento, o meglio di un immobile di due piano.
    Il proprietario di quest'ultima ha deciso di venderlo e ci ha detto che non abbiamo il diritto di prelazione sul suo immobile.
    Le chiedo se questa cosa è vera visto che il proprietario dell'immobile ha deciso di venderlo ad un'altra persona.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Blediku
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 11:43
      Sì, se gli atti non stabiliscono un diritto di prelazione, è vero. All'esistenza di una servitù non consegue automaticamente il diritto di prelazione.
      rispondi al commento
  • Neko
    Neko
    Martedì 25 Luglio 2017, alle ore 03:03
    Una mia amica (che non sa usare il computer) ha un problema riguardante la servitù di passaggio.
    Lei è la proprietaria del fondo servente e ha scoperto che quelli del fondo dominante stanno facendo un centro congressi sulla loro proprietà pretendendo che lei lasci libero accesso a tutti i congressisti.
    É possibile una cosa del genere?
    Il passaggio taglia a metà la sua proprietà, non lo si può recintare o isolare per cui ci sono bambini (i suoi nipoti) e animali (ha diversi cani e gatti, inoltre è a ridosso di un'oasi di protezione animali, per cui ci si può trovare anche caprioli, volpi e cinghiali) che girano liberi su quella strada!
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Neko
      Mercoledì 26 Luglio 2017, alle ore 15:51
      Dipende per quali scopi è costituita la servitù e quali sono i limiti di utilizzo. Fatto ciò, allora, è possibile capire in che modo contestare. Conviene valutare al più presto la questione con un legale di fiducia della zona della tua amica.
      rispondi al commento
  • Raffaele
    Raffaele
    Domenica 23 Luglio 2017, alle ore 09:34
    Sul mio contratto di propieta c'è scritto che la parte acquirente dichiara di ben conoscere ed accettare tutti i patti speciale condizioni, servitù attivi e passive e quant'altro contenuto e richiamato nel titolo di provenienza di cui al successivo articolo terzo che devono intendersi qui per intero riportati e trascritti e che si obliga a rispettare ove ancora efficaci ed esistenti ed in particolare dichiara di essere  conoscenza della servitù di passo a favore dell'unità immobiliare in oggetto  ed a carico della particella 2955 della costante larghezza di  metri lineari quattro.
    Visto che l'immobile è situato in un cortile, volevo sapere se ho diritto di pargheggio visto che il posto si trova d'avanti al cancello di entrata e non da fastidio ad condomini,  visto che la palazzina è composta da tre appartamenti tra i quali solo due sono abitati e uno è in affitto;
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Raffaele
      Mercoledì 26 Luglio 2017, alle ore 15:52
      Senza esame di stato dei luoghi e carte non è possibile dare una risposta. Di solito la servitù di passaggio con contempla il diritto di parcheggio, ma se l'atto lo prevedesse le cose cambierebbero.
      rispondi al commento
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