Servitù di passaggio: è ostacolata dall'installazione di un cancello?

NEWS DI Proprietà04 Novembre 2018 ore 10:08
Come valutare l'apposizione di un cancello su un fondo gravato da servitù di passaggio? Casi concreti risolti alla luce delle norme, per valutare il da farsi.

Casi di chiusura di strade gravate da servitù di passaggio con cancelli


Se un fondo è gravato da una servitù di passaggio, quali sono le conseguenze nel caso in cui il proprietario dello stesso decida d’installare un cancello?

Servitù di passaggio
Ce lo domandano tanti dei nostri lettori.

È utile ricordare che si parla di fondo perché le norme sulle servitù dettate dal codice civile usano questa terminologia, ma il riferimento è a ogni passaggio su una proprietà altrui gravata da un diritto di servitù.

Tantissime delle domande che ci giungono riguardano i fondi urbani: proprietari di case che per avere accesso alla pubblica via devono passare da viottoli di proprietà di altre persone.

Come comportarsi nel caso in cui, all’improvviso e senza alcun preannuncio si dovesse trovare un cancello o una sbarra a bloccare l’ingresso?

La consegna delle chiavi è di per sé sufficiente a consentire l’uso da parte del titolare della servitù?

Prima di entrare nel merito della vicenda è utile, sia pur schematicamente, ricordare che:

  • la servitù è un diritto reale di godimento su cosa altrui;

  • essa consiste in un peso – nel caso in esame il passaggio – imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo;

  • l’utilità è detta prediale in quanto riguarda il fondo e non lo specifico proprietario;

  • proprio perché prediali, le servitù circolano assieme al fondo che beneficiario o gravato;

  • il diritto di servitù deve essere trascritto se vuol essere opposto a terzi, ossia essere conoscibile anche se essere stato espressamente menzionato.


Chiusura del fondo da parte del proprietario


L’art. 841 del codice civile pone una regola di carattere generale riguardante l’esercizio del diritto di proprietà sui beni immobili. Che cosa dice la norma?
In poche semplici parole, l’articolo in esame pone un principio cardine, ossia riconosce al proprietario del fondo il diritto di chiuderlo in qualunque tempo.

La chiusura del fondo dev’essere intesa guardando alla erezione di muri, ovvero all’apposizione di cancelli, sbarre e più in generale di qualunque altro manufatto volto a creare una barriera fisica tra la proprietà privata e altri fondi.

Installazione cancello
L’art. 841 c.c. non pone limiti apparenti al diritto del proprietario.
Eppure, questi ci sono: si pensi, per restare sul generale, al divieto di compiere atti emulativi, disciplinato dall’art. 833 c.c. Sebbene tutti abbiano diritto a chiudere il proprio fondo, ad esempio mediante recinzione, tale opera dev’essere fatta con lo scopo di esercitare un proprio diritto e non senza un giustificato interesse, ossia con la sola ragione di nuocere o recare molestia ad altri (definizione di atto emulativo). Un classico esempio riportato nelle aule di giurisprudenza è quello del muro alto molti metri eretto al solo scopo di togliere luce al vicino.

Nella chiusura del fondo, oltre alla buona intenzione conta anche l’oggettiva esistenza di diritti altrui sul predio oggetto di intervento; il riferimento è proprio alla installazione di un cancello su fondo gravato da servitù di passaggio.

Il codice civile disciplina questa fattispecie: vediamo come.


Servitù di passaggio volontaria e installazione di un cancello


La servitù volontaria è quella costituita per contratto, ovvero per testamento.
In queste ipotesi è il proprietario del fondo, detto servente, a riconoscere il diritto (nel nostro caso il passaggio) al proprietario di un altro fondo.

La servitù così costituita può essere temporanea ovvero perpetua.
La costituzione della servitù fa sì che il proprietario del fondo servente autolimiti il proprio diritto d’uso sul suo bene, perché deve sempre tenere a mente che questo può essere usato da un’altra persona (il proprietario del fondo a vantaggio del quale la servitù è riconosciuta).

Cancello
Tra le autolimitazioni non è annoverabile la chiusura del fondo. L’art. 1064, secondo comma, c.c. consente questo genere di attività, specificando però che il proprietario del fondo servente che abbia operato la suddetta chiusura debba lasciarne l'ingresso libero e comodo in favore di chi ha un diritto di servitù.

Si badi: se la servitù è volontaria, tale accortezza è sempre dovuta. Leggermente diverso il caso della servitù coattiva, laddove il fondo intercluso (ossia che non ha alcun accesso diretto alla pubblica via, se non quello dal fondo gravato dalla servitù) lo acquisti successivamente in qualunque modo.

Come garantire il libero e comodo accesso. È stato sentenziato in tal senso che il proprietario del fondo servente debba consegnare le chiavi del cancello a quello del fondo dominante (Cass. 27 giugno 2011 n. 14179), ovvero ancora installando un citofono per consentire l’accesso anche agli ospiti del proprietario del suddetto fondo (Cass. 29 dicembre 2017 n.31145).


Servitù di passaggio coattiva e installazione di un cancello


La situazione è pressoché simile per l’installazione del cancello nel caso esistenza di una servitù coattiva di passaggio, con una eccezione; vediamo quale.

La servitù coattiva di passaggio è costituita mediante un provvedimento del giudice quando il fondo dominante non ha accesso diretto o comodo accesso diretto alla pubblica via.

L’esercizio della servitù in esame è soggetta alle stesse regole di quella volontaria, come si diceva in relazione al cancello, con un’eccezione.

Ai sensi dell’art. 1055 c.c., ove venga a cessare l’interclusione, il passaggio coattivo può essere soppresso in qualunque tempo dietro istanza del proprietario del fondo dominante o del fondo servente.

In termini pratici accade sovente che il passaggio burocratico, ossia la causa civile per accertare la cessazione dell’interclusione e la conseguente estinzione della servitù non venga azionata e che si passi alle vie di fatto installando direttamente un cancello, così impendendo l’accesso al fondo a chiunque.

Ove così fosse, salvi i diritti del titolare della servitù eventualmente lesi (nonostante l’avvenuta cessazione dell’interclusione), il successivo giudizio potrà acclarare il diritto a chiudere il fondo, qui accompagnato dal diritto a non fare più transitare chi fino ad allora lo aveva fatto.


Difendere il diritto di passaggio contro l’installazione di un cancello


Qualora l’apposizione del cancello leda il diritto di passaggio e non solamente perché non si hanno le chiavi, ma magari in ragione di un restringimento del passaggio medesimo, ovvero per una maggiore scomodità, il proprietario del fondo dominante può fare accertare in giudizio tali circostanze al fine di fare cessare gli eventuali impedimenti e turbative (art. 1079 c.c.).

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