Servitù di luce

Luci e vedute

C'è un articolo del codice civile, esattamente l'art. 900 che definisce le specie di finestre:

Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

La luce, solitamente, è quell'apertura pratica sulle cantine, in alto, oppure in stabili con le volte molte alte la cui precipua funzione, per l'appunto, è quella descritta dalla norma.

Il successivo art. 901 c.c. specifica quali caratteristiche debbano avere le luci. Per dirne una tra le altre, esse, afferma la norma, devono essere munite di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati.

Anche le vedute sono normate dal codice civile (cfr. artt. 905-907 c.c.)

Che cosa succede se un'apertura non rispetta quanto richiesto dall'articolo testé citato?
In tali casi siamo di fronte ad una così detta luce irregolare, disciplinata dall'art. 902 c.c. che recita:

L'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'art. 901.

Il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell'articolo predetto.

Chi è proprietario di un muro può aprire una luce sul fondo altrui, ma se il muro è comune per l'apertura serve il consenso del vicino.

Luci e servitù

Una luce aperta ed incontestata per moltissimo tempo può configurare l'acquisto per usucapione di una servitù di luce?

La risposta è la seguente: non sempre. Scopriamo perché.

La servitù, lo dice l'art. 1027 c.c., consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

L'utilità, che dev'essere strettamente legata al fondo, può essere la più varia: la legge non ne predetermina i requisiti, se non quello della predialità.

La servitù, tra i vari modi, può essere acquisita per usucapione; tuttavia, ai sensi dell'art. 1061 c.c. solamente le servitù apparenti possono essere acquisite in tal modo.

A mente del secondo comma dell'art. 1062 c.c. non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Per capire quali siano quelle apparenti basta leggere questa norma al contrario.

Di conseguenza la luce, che per essere realizzata necessita di un'opera apparente (l'apertura sul muro) può configurare una servitù usucapibile; l'importante, questo si trae leggendo l'ordinanza n. 14384 resa dalla Corte di Cassazione il 25 giugno 2014, è che si tratti di luce regolare.

Si legge nella decisione dei giudici di piazza Cavour che va ribadito l'insegnamento per cui le aperture lucifere di un immobile, contiguo al fondo del vicino, quando non abbiano carattere di vedute o di prospetti, sono considerate luci, secondo la previsione normativa dell'art. 902 c.c., anche se non sono state osservate le prescrizioni paradigmatiche dell'art. 901 c.c.; e, mentre da un lato chi le pone in essere esercita poteri e facoltà derivantigli iure proprietatis, dall'altro il vicino può sempre esigere la loro regolarizzazione ovvero occluderle, quando vi concorrano le condizioni che l'ordinamento prevede e disciplina (cfr. Cass. 4.7.1975, n. 2597).

In questo quadro, proseguono gli ermellini, ovvero al cospetto delle enunciate indubitabili prerogative del vicino, non può che ribadirsi il rilievo (limitatamente al quale cfr. Cass. 17.6.2004, n. 11343) per cui non è, a rigore, possibile stabilire se il vicino semplicemente tolleri, recte abbia semplicemente tollerato le luci irregolari, condotta che, evidentemente, in alcun modo ex art. 1144 c.c. è idonea a consentire l'acquisto di una situazione di possesso, ovvero le subisca, recte le abbia subite come peso del fondo, quale manifestazione dell'alieno possesso di una servitù di luce irregolare (Cass. 25 giugno 2014, n. 14384).

Atti di tolleranza sono quei comportamenti dai quali è possibile desumere che il comportamento non è subito, ma per l'appunto è sopportato per via di rapporti di buon vicinato.