Usucapione della casa coniugale: è possibile?
Immaginiamo che dopo il divorzio l'ex moglie abbia ottenuto l'assegnazione della casa coniugale di proprietà esclusiva del marito. La donna vive dunque insieme ai figli nell'appartamento a lei attribuito dal giudice. Una volta trascorsi 20 anni può l'ex coniuge acquisire la proprietà dell'immobile per usucapione?
La situazione è stata esaminata dalla Corte di Cassazione quando si è occupata della vicenda decisa con sentenza n. 27411 del 25/10/2019.
Vediamo quali sono state le considerazioni effettuate dai Giudici Supremi e se nella fattispecie vi erano o meno i requisiti per potersi configurare l'istituto dell'usucapione.
Andiamo con ordine e prima di analizzare il caso concreto facciamo chiarezza in merito al concetto di usucapione, dandone una definizione e specificando gli elementi che lo costituiscono.
Che co'è l'usucapione
Spesso si sente parlare di usucapione, per questo è importante capire come funziona questo istituto dai rilevanti effetti giuridici. Partiamo col dire che è un modo di acquisto della proprietà, cosiddetto a titolo originario, che si realizza mediante il possesso continuo per un determinato periodo di tempo. È necessario dunque, per potersi parlare di usucapione, il ricorrere di alcuni elementi:
- il possesso del bene deve essere conseguito in modo non violento o clandestino (deve trattarsi di possesso pacifico);
- il possesso deve essere continuo e ininterrotto nel tempo;
- il possessore deve comportarsi come se fosse l'effettivo proprietario; non deve cioè assumere dei comportamenti che possano lasciare intendere che egli riconosca la proprietà altrui. Si pensi alla cessazione del pagamento di un canone di affitto, il cambiamento di serratura dell'appartamento, l'effettuazione di lavori di ristrutturazione edilizia;
- il fatto che durante il suddetto periodo il proprietario non deve mai aver rivendicato il diritto di proprietà mediante azione legale.
A seconda della tipologia del bene che si possiede il periodo di tempo necessario per usucapire sarà differente. Per quello che qui ci interessa, specifichiamo che, al fine di acquistare la proprietà di un immobile tramite usucapione, è necessario l'utilizzo del bene per almeno 20 anni qualora il possesso sia stato conseguito in mala fede.
In caso di possesso in buona fede saranno sufficienti 10 anni se vi è un titolo idoneo di acquisto della proprietà, debitamente trascritto.
Il caso deciso dalla Corte di Cassazione
Prendiamo in esame la vicenda trattata dalla Corte di Cassazione.
Nella fattispecie oggetto di analisi, due coniugi, dopo aver convissuto per più di 20 anni, cessavano il rapporto affettivo per abbandono del tetto coniugale da parte del marito che si trasferiva altrove, per aver instaurato un'altra relazione.
L'appartamento dove la donna aveva continuato a vivere insieme ai suoi figli, nel frattempo veniva venduto a terzo acquirente.
Nell'immobile l'ex moglie, visto anche il disinteresse del marito, aveva provveduto a far eseguire degli interventi di manutenzione e ristrutturazione.
Per questo, oltre che per il notevole lasso di tempo trascorso, la signora riteneva di aver maturato i requisiti per la configurazione dell'usucapione e l'acquisto definitivo dell'immobile.
Si rivolgeva così al tribunale, presentando atto di citazione, con il quale conveniva il terzo acquirente dinnanzi al giudice, al fine di ottenere la dichiarazione di inefficacia della vendita.
Il Tribunale accoglieva la domanda dell'attore e dichiarava l'inefficacia della compravendita nei confronti del terzo acquirente.
La Corte d'Appello, invece, si pronunciava in senso contrario, rigettando la richiesta di usucapione e condannando la signora al rilascio immediato della casa a favore del terzo acquirente.
La vicenda giungeva così davanti alla Corte di Cassazione che confermava la decisione del Giudice di secondo grado.
Da un punto di vista teorico i Giudici di legittimità ritenevano possibile l'usucapione dell'ex coniuge sulla casa di proprietà dell'altro coniuge. Nel caso esaminato, tuttavia non si rinvenivano le condizioni necessarie per il configurarsi dell'istituto.
La Cassazione non riteneva bastevole il fatto che la moglie, cui era stata assegnata la casa, avesse vissuto per 20 anni senza pagare un canone. Né si riteneva significativo il fatto che la signora avesse fatto eseguire dei lavori per sistemare l'appartamento, anche in caso di inerzia da parte del marito.
È necessario, per poter vantare l'usucapione, un elemento in più e cioè che la persona interessata all'acquisto abbia posto in essere un atto tipico del proprietario, per evitare che i comportamenti posti in essere possano qualificarsi come mera detenzione.
Si tratta della cosiddetta interversione del possesso nella fattispecie non avvenuto.
Per interversione del possesso si intende la manifestazione esteriore della volontà di un soggetto dalla quale si può evincere che la detenzione della cosa non avvenga più nel riconoscimento della proprietà altrui. Il potere di fatto inizia ad essere esercitato in nome proprio.
Viene meno dunque, per la realizzazione di atti concreti rivolti al proprietario, quello che si definisce animus detinendi.
Non potendosi provare, nel caso esaminato, che l'ex coniuge si ritenesse unica proprietaria della casa, il potere di fatto dalla stessa esercitato, sia pure prolungato nel tempo, non ha determinato l'usucapione e il conseguente acquisto della proprietà.
In secondo luogo, il disinteresse da parte dell'ex marito nella gestione dell'immobile non può configurarsi come rinuncia alla proprietà.
Quest'ultima non si può evincere sulla base di mere presunzioni, richiedendo invece un'univoca e precisa manifestazione di volontà.
La semplice astensione dall'esercizio del possesso non è idoneo a determinare la perdita della proprietà.
Sulla base delle ragioni sopra esposte, la Corte di Cassazione confermava la sentenza di merito e respingeva le richieste della ricorrente.
