Agibilità degli edifici: cosa è cambiato con l'introduzione della segnalazione certificata

Agibilità e Abitabilità: cenni storici e normativi

Con il Decreto Legislativo n. 222 del 25 novembre 2016 si è detto definitivamente addio al certificato di agibilità, almeno per come avevamo finora conosciuto e utilizzato questo documento.

Tale certificato, in passato chiamato anche di abitabilità in riferimento ai soli immobili residenziali e successivamente riunito nell'unica denominazione agibilità, è un documento che fin dalla sua istituzione, avvenuta nel 1934 (Testo Unico Leggi Sanitarie) e poi modificato dal D.P.R. n. 425 del 2 aprile 1994 e infine dal Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/2001, attesta la rispondenza dell'immobile al progetto approvato e alle normative in vigore al momento della sua edificazione.


Di recente, il D.Lgs n. 222/2016 ha modificato l'articolo 24, comma 1 del Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/2001; questa variazione ha introdotto, per l'ottenimento dell'agibilità di un immobile, la procedura di Segnalazione Certificata, omologandola al sistema già utilizzato e introdotto con la S.C.I.A.
Pertanto, non è più possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità agli uffici comunali preposti (che quindi non sono più tenuti a rilasciarlo) e neanche si può più autocertificare l'agibilità mediante la procedura di cui all'art. 25 del Testo Unico, poiché il Decreto ha abrogato anche tale articolo.

Chi deve provvedere e quando è necessario segnalare l'agibilità

Il nuovo Decreto prevede che la segnalazione ai fini dell'agibilità venga presentata dal soggetto titolare del permesso di costruire, dal soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, oppure dai i loro successori o aventi causa entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento.


La segnalazione deve attestare

la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato

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La segnalazione si rende necessaria per i seguenti interventi:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni sopra elencate.

Il decreto prevede inoltre sanzioni amministrative pecuniarie da 77 euro 464 euro in caso di mancata presentazione della segnalazione.

Agibilità parziale di un immobile

Analaogamente a quanto accadeva prima dell'entrata in vigore del nuovo decreto, la segnalazione certificata di agibilità potrà anche riguardare singole porzioni e unità immobiliari di un edificio, a condizione che esse siano funzionalmente autonome e che siano state realizzate e collaudate (e quindi ultimate) le opere di urbanizzazione, strutturali e impiantistiche inerenti la parte o l'unità da certificare; in questi casi si parlerà pertanto di agibilità parziale.

Requisiti e condizioni per poter certificare l'agibilità

I requisiti e i documenti richiesti per procedere alla segnalazione di agibilità sono più o meno gli stessi previsti dalla vecchia procedura, ovvero, sinteticamente:

- che le opere strutturali, di urbanizzazione primaria e impiantistiche siano ultimate e collaudate, almeno per le porzioni da dichiarare come agibili e che per queste sia stata presentata la comunicazione di fine lavori firmata dal titolare del titolo abilitativo e dal Direttore dei Lavori;

- che il Direttore dei lavori o qualora non nominato, un professionista abilitato, attesti la sussistenza delle condizioni sopra citate;

- che sia stato depositato il certificato di collaudo statico;




- che per l'immobile o gli immobili interessati siano stati almeno protocollati gli atti di aggiornamento catastale;

- che per gli impianti siano state redatte le dichiarazioni di conformità;

- aver acquisito l'autorizzazione allo scarico di acque reflue e/o all'allacciamento alla rete fognaria;

- dichiarazione redatta da tecnico abilitato che l'opera è stata eseguita nel rispetto delle norme di sicurezza e prevenzione incendi;

- che sia stato redatto l'attestato di prestazione energetica;

- dichiarazione da parte del Direttore dei Lavori o di altro tecnico abilitato relativamente al superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche;

- che, in caso di nuova costruzione o di rifacimento completo del tetto, sia installato un sistema anticaduta di sicurezza, la cosiddetta linea vita, tale adempimento è comunque da verificare in base alle differenti disposizioni normative regionali;

Luci e ombre della nuova procedura di segnalazione certificata

Se da un lato la possibilità di presentare la Segnalazione Certificata, introdotta con il Decreto Legislativo n. 222 del 2016, rende più semplice e rapido l'iter, vi sono alcune problematiche tecniche legate soprattutto ai casi in cui si debba ottenere l'agibilità di edifici non di nuova costruzione.
Queste lacune normative erano già presenti nel Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/2001 e sono rimaste invariate con l'ultimo decreto.



Nella Conferenza Unificata Stato - Regioni - Enti Locali del 4 maggio 2017 è stato siglato l'accordo in merito all'adozione della modulistica unificata e standardizzata per la presentazione di segnalazioni, comunicazioni e istanze nei settori dell'edilizia e delle attività commerciali; tra questi nuovi moduli vi è anche quello relativo alla segnalazione di agibilità che contiene, all'interno della attestazione del direttore dei lavori o del professionista abilitato, una serie di paragrafi che permettono al tecnico asseveratore di evidenziare gli interventi eseguiti nell'edificio oggetto della segnalazione di agibilità nel rispetto delle corrispondenti norme.

In caso di nuove costruzioni o di interventi su edifici già dotati di precedente agibilità dunque, il direttore dei lavori non dovrebbe avere alcuna difficoltà nell'attestare la rispondenza dell'edificio appena realizzato alla normativa vigente; tuttavia il discorso cambia quando ci si trova a dover segnalare l'agibilità di edifici non di nuova costruzione per i quali non sia stato mai rilasciato o richiesto in precedenza il certificato di agibilità.

In questi casi, infatti, la normativa vincola i tecnici abilitati ad asseverare la rispondenza dell'edificio a quanto dispone la normativa vigente, assumendosi tutte le responsabilità e deresponsabilizzando di fatto i pubblici uffici, che non saranno più tenuti ad eseguire l'istruttoria della pratica come accadeva in precedenza.

Ci si trova dunque di fronte a una normativa certamente migliorata ma che risulta ancora incompleta, poiché non tiene conto delle molteplici casistiche che puntualmente si presentano nella pratica quotidiana; l'auspicio è che vengano apportati degli aggiornamenti per far fronte a tutte le situazioni che possono presentarsi.

segnalazione di agiblità: un passo in avanti, ma a quale prezzo?

La segnalazione certificata di agibilità costituisce pertanto un passo in avanti nello snellimento e nella semplificazione degli iter burocratici amministrativi; tuttavia, per quanto sopra espresso, ci si augura che il normatore faccia luce e ponga rimedio, con degli atti correttivi, in merito ai vuoti che questo decreto non ha colmato e che forse ha in un certo senso accentuato, ponendo a carico di cittadini e tecnici abilitati maggiori responsabilità rispetto al passato.