Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.

Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

NEWS Affittare casa23 Febbraio 2015 ore 00:11
Al termine del contratto di locazione 4+4, le parti hanno la possibilità di attivarsi per giungere a diverse conclusioni o di rimanere silenti per non cambiare nulla.

Contratto di locazione ad uso abitativo


Contratto di locazioneIl contratto di locazione ad uso abitativo è quell'accordo tra due o più parti nel quale il locatore concede un bene immobile che il conduttore utilizzerà per fissarvi la propria dimora o comunque per soddisfare esigenze di carattere abitativo.

Rispetto a questo particolare genere di accordi, la durata del contratto può variare secondo quanto stabilito dalla legge.

In buona sostanza la durata dei contratti potrà essere la seguente:

a) contratto di locazione così detto 4+4 (o a canone libero);

b) contratto di locazione così detto 3+2 (o a canone concordato);

c) contratto di locazione transitorio o per studenti universitari (durata minima sei mesi, durata massima tre anni).

Soffermiamoci sul contratto di locazione quadriennale con rinnovo per uguale periodo. Le fonti normative di riferimento per questo contratto sono rappresentate dalla legge n. 431/98, dalla legge n. 392/78, dal codice civile e dagli usi locali.

La disciplina del rinnovo è contenuta negli articoli 2 e 3 della legge n. 431; soffermiamoci sulla seconda scadenza, ossia su che cosa accade alla fine degli otto anni di durata del contratto.


Fine contratto o rinnovo


Al termine degli otto anni di contratto le soluzioni possono essere le seguenti:

a) il proprietario invia regolare lettera di disdetta;

Disdetta contrattob) il conduttore invia la stessa comunicazione;

c) il proprietario intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

d) il conduttore intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

e) il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

Rispetto alle ipotesi di cui alle lettere a) e b) è sufficiente che la comunicazione che non s'intende rinnovare l'accordo sia inviata all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza naturale del contratto (cfr. art. 2, primo comma, l. n. 431/98).

Più articolata la situazione rispetto all'ipotesi di cui alle lettere c) e d). Vediamo perché.

L'art. 2 al primo comma specifica che ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni del contratto e per farlo deve comunicare questa intenzione all'altra parte inviandole una lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Si pensi, per fare degli esempi concreti, al proprietario che dopo 8 anni voglia aumentare il canone di locazione, o al contrario al conduttore che ritenga diminuito il valore di quell'immobile.

A questo primo step deve seguire un adempimento dell'altra parte, affinché si possa instaurare la trattativa. Insomma la prima comunicazione serve solamente a dire: il contratto sta scadendo, trattiamo il rinnovo.

In questo contesto, è sempre il succitato art. 2 a specificarlo, la parte destinataria della comunicazione di avvio della trattativa di rinnovo ha sessanta giorni di tempo decorrenti dalla ricezione della lettera per rispondere. In virtù del principio generale di conoscenza degli atti recettizi (art. 1335 c.c.), la comunicazione s'intenderà ricevuta anche nel momento in cui il vettore postale abbia inserito nella buca delle lettere l'avviso di giacenza del plico.

Se la parte non risponde o se non è d'accordo il contratto scadrà alla data di scadenza naturale.

Si badi: la legge non prevede esplicitamente una sorta di prendere o lasciare, ma è evidente che la situazione, salvo successivo accordo, sia quella: il rischio, altrimenti è che le comunicazioni tra le parti vadano ben oltre i termini indicati o addirittura fino alla scadenza naturale del contratto. In buona sostanza, ad avviso di chi scrive, questo genere di comunicazioni, se l'intenzione è quella di prolungare l'accordo, devono essere precedute da trattative orali poi formalizzate in tal senso.

Ricapitolando: almeno sei mesi prima della scadenza della locazione le parti possono attivare la procedura di rinnovo a condizioni diverse. Inviata la prima comunicazione in tal senso l'altra parte ha sessanta giorni di tempo per comunicare la propria intenzione. Se non lo fa o se non si raggiunge l'accordo sulla proposta, il contratto cesserà alla sua scadenza naturale.

E se le parti restano silenti per tutto il tempo o comunque comunicano qualcosa solamente negli ultimi sei mesi (e non prima)?

In tal caso, questa la chiusura dell'art. 2 l. n. 431/98, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

In buona sostanza se non si vuole proseguire alle condizioni dell'accordo vigente, bisogna darsi da fare e comunicare per iscritto questa decisione almeno sei mesi prima della fine del contratto.

riproduzione riservata
Articolo: Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza
Valutazione: 4.36 / 6 basato su 47 voti.

Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Sv78
    Sv78
    Mercoledì 24 Luglio 2019, alle ore 11:42
    Sono inquilino di una abitazione il cui contratto (4+4) vige dal 2011.
    Il prossimo settembre scadranno gli 8 anni e non ho ricevuto alcuna comunicazione di volontà disdire il contratto.
    Atteso ciò, il contratto è considerato automaticamente rinnovato per 4+4?
    Eventualmente, la procedura legale da seguire al fine del rinnovo tacito qual'è?.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sv78
      Martedì 30 Luglio 2019, alle ore 11:40
      Art. 2 legge n. 431/98:Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.Secondo la giurisprudenza maggioritaria il contratto è rinnovato per 4 anni, non per 4+4 e va registrato.
      rispondi al commento
  • Er73
    Er73
    Domenica 28 Aprile 2019, alle ore 12:19
    Sono in affitto con un 4+4.
    A  luglio 2018 sono terminati i primi 4 anni e con il locatario abbiamo proseguito per i successivi 4 anni.
    A gennaio 2019, dopo 6 mesi dalla conferma, il locatario mi comunica - verabalmente - che gli serve la casa per il figlio che si è separato.
    Attualmente non ho comunicazioni scritte, ma non trovo informazioni su quanto tempo ho effettivamente per lasciare la casa.
    Sei mesi dalla comunicazione scritta del locatario ( in mancanza di raccomandata che valore ha la comunicazione verbale?) o cmq la naturale fine del contratto prevista nel luglio 2022?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Er73
      Lunedì 6 Maggio 2019, alle ore 18:20
      Potrai lasciare la casa nel 2022, la disdetta del proprietario vale solo per fine contratto, non come la tua disdetta che vale fin da subito (cioè sei mesi successivi).
      rispondi al commento
  • Rena1
    Rena1
    Giovedì 4 Aprile 2019, alle ore 10:03
    Buongiorno,
    mio figlio ha affittato per lavoro un appartamento con durata 4+4 e non c'erano motivi di non prorogare il contratto salvo che negli ultimi mesi l condizioni di lavoro sono diventate difficili e cercava un'altra occupazione, è vero non abbiamo mandato disdetta nei tempi previsti 6 mesi, in una mail di richiesta di riconferma dell'indirizzo, da parte del proprietario, avevamo comunicato la situazione e se era possibile prevedere un contratto a più breve termine, come comunicato telefonicamente al commercialista del locatore; avendo avuto assicurazioni in merito, solo verbali, abbiamo cercato di consegnare l'appartamento a fine marzo e ci è stata contestata la mandata disdetta con il rifiuto di restituire la cauzione versata.
    Come possiamo fare adesso?
    Non ci risulta sia stato prorogato il contratto all'agenzia dell'entrate.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rena1
      Mercoledì 24 Aprile 2019, alle ore 11:29
      Difficile far valere una modifica non scritta. Penso si possa fare ben poco.
      rispondi al commento
  • Axel3
    Axel3
    Giovedì 6 Settembre 2018, alle ore 13:31
    Mi è scaduto peri la seconda volta il contratto 8+8 (quindi siamo a 16 anni).
    Non  ho ricevuto alcuna comunicazione dal locatore.Il contratto è automaticamente rinnovato alle stesse condizioni?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Axel3
      Venerdì 7 Settembre 2018, alle ore 09:06
      Non è una situazione certissima, ma per parte della giurisprudenza che s'è soffermata su questa fattispecie, sì, c'è stato un ennesimo rinnovo.
      rispondi al commento
  • Lalajp
    Lalajp
    Domenica 29 Luglio 2018, alle ore 16:29
    Buon pomeriggio, sono proprietaria di un immobile con contratto di locazione 4+4 registrato il 01/06/10.
    Vorrei passare a contratto con cedolare secca.
    Cosa devo fare visto che sono anche in ritardo?
    Che tipo di contratto posso fare con cedolare secca?
    rispondi al commento
  • Daylin
    Daylin
    Domenica 22 Luglio 2018, alle ore 15:43
    Ho inviato la lettera di disdetta d‘affitto con contratto 4+4 rinnovato per la terza volta già che sono 12 anni che ci abito.
    Se arrivo ad un accordo con il propietario, è possibile lasciare la casa prima?
    Devo fargli firmare alcun foglio in modo che un domani non chieda rimborso “danni” o per mancato pagamento?
    rispondi al commento
  • Anto5
    Anto5
    Sabato 23 Giugno 2018, alle ore 18:50
    Ho un contratto 4+4, ho dato disdetta nei termini previsti dal contratto, per concludere il rapporto alla fine dei primi quattro anni.
    La controparte mi ha chiesto 66€ circa per risolvere il contratto. È corretto?
    rispondi al commento
  • Gioia77
    Gioia77
    Mercoledì 13 Giugno 2018, alle ore 22:36
    Con un contratto 4+4 alla prima scadenza dei quattro anni bisogna comunicare la proroga del contratto all'Agenzia delle Entrate o solo dopo gli 8 anni si fa' la comunicazione di proroga? 
    rispondi al commento
  • Virginia2
    Virginia2
    Mercoledì 6 Giugno 2018, alle ore 22:27
    Posso retrocedere da  una proroga di affitto (Io sono locatore), firmata per prolungare l'affitto ad una famiglia, poichè ci ho ripensato, dati i motivi validi ?
    Il foglio lo ha scritto il locatario ed io lo ho firmato davanti a lui.   
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Virginia2
      Mercoledì 13 Giugno 2018, alle ore 18:54
      No, bisogna attendere la fine del periodo di proroga, o comunque se la proroga è come un nuovo contratto, del nuovo contratto. Un'associazione a tutela dei proprietari può darti una mano a capire meglio il da farsi.
      rispondi al commento
      • Virginia2
        Virginia2 Lucag1979
        Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 14:36
        Grazie sig Lucag1979, però volevo chiederle, un foglio semplice, A4 per intenderci, non registrato, ma solo firmato, vale proprio come proroga di contratto? Oppure il conduttore può averlo registrato lui, a mia insaputa ?
        rispondi al commento
  • espandi
  • espandi
Torna Su Espandi Tutto
REGISTRATI COME UTENTE
305.799 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Cersaie
Notizie che trattano Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza che potrebbero interessarti
Risoluzione del contratto di locazione: obbligatoria la registrazione

Risoluzione del contratto di locazione: obbligatoria la registrazione

Leggi e Normative Tecniche - La risoluzione del contratto di locazione deve essere registrata. Lo afferma la CTP di Milano che condanna un contribuente per aver tardivamente versato l'imposta
Contratti di locazione a canone concordato: agevolazioni fiscali solo se c'è attestazione

Contratti di locazione a canone concordato: agevolazioni fiscali solo se c'è attestazione

Affittare casa - In caso di contratto di locazione a canone concordato non assistito, per le agevolazioni fiscali è necessaria l'attestazione delle organizzazioni di categoria.

Affitto: il locatore può cedere il contratto senza consenso dell'inquilino

Affittare casa - Per la cessione del contratto di locazione da parte del padrone di casa non è richiesto il consenso del conduttore. Lo dice la Cassazione con una recente sentenza

Sfratto per finita locazione

Affittare casa - Al termine del contratto di locazione il proprietario ha due possibilit: intimare al conduttore di lasciare l'appartamento o sfrattarlo se non l'ha fatto in tempo.

Agevolazioni fiscali per i proprietari che affittano

Affittare casa - Il reddito della locazione, viene tassato in maniera differente a seconda del tipo di contratto e anche per i proprietari vi sono delle agevolazioni fiscali.

Gravi motivi del conduttore per il recesso dal contratto di locazione

Affittare casa - Il recesso del conduttore per gravi motivi per essere esercitabile senza poter essere contestato deve fondarsi su motivi reali e deve essere comunicato nei modi di legge.

Locazione: contratto nullo in caso di mancata registrazione

Affittare casa - In caso di mancata registrazione di un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, si prevede la nullità dello stesso contratto come ha precisato la Cassazione.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img alexciri
Possiedo un appartamento che ho affittato con un contratto di locazione di 4+4, rinnovabile automaticamente a meno che io avvisi gli inquilini 6 mesi prima con raccomandata A/R...
alexciri 26 Marzo 2014 ore 16:05 1
Img maurizio35
Caso: Posso stipulare entro il 20 giugno un contratto di locazione "canone concordato" con decorrenza 1 agosto p.v.? Evidentemente procederò alla registrazione entro 30...
maurizio35 07 Giugno 2018 ore 19:23 1
Img nici57
Un contratto di locazione firmato l'8 giugno 98 della durata di 5 anni si è rinnovato per 5 anni o per 4?Non avendo ricevuto disdetta in tempo?Quando un contratto non...
nici57 07 Agosto 2006 ore 14:56 1
Img maryquant
Buongiorno.E' possibile avere dall'Agenzia delle Entrate la copia del contratto di locazione dell'alloggio comune stipulato per conto del condominio dall'amministratore e copia...
maryquant 22 Maggio 2015 ore 09:23 1