Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

Al termine del contratto di locazione 4+4, le parti hanno la possibilità di attivarsi per giungere a diverse conclusioni o di rimanere silenti per non cambiare nulla.
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Contratto di locazione ad uso abitativo


Contratto di locazioneIl contratto di locazione ad uso abitativo è quell'accordo tra due o più parti nel quale il locatore concede un bene immobile che il conduttore utilizzerà per fissarvi la propria dimora o comunque per soddisfare esigenze di carattere abitativo.

Rispetto a questo particolare genere di accordi, la durata del contratto può variare secondo quanto stabilito dalla legge.

In buona sostanza la durata dei contratti potrà essere la seguente:

a) contratto di locazione così detto 4+4 (o a canone libero);

b) contratto di locazione così detto 3+2 (o a canone concordato);

c) contratto di locazione transitorio o per studenti universitari (durata minima sei mesi, durata massima tre anni).

Soffermiamoci sul contratto di locazione quadriennale con rinnovo per uguale periodo. Le fonti normative di riferimento per questo contratto sono rappresentate dalla legge n. 431/98, dalla legge n. 392/78, dal codice civile e dagli usi locali.

La disciplina del rinnovo è contenuta negli articoli 2 e 3 della legge n. 431; soffermiamoci sulla seconda scadenza, ossia su che cosa accade alla fine degli otto anni di durata del contratto.


Fine contratto o rinnovo


Al termine degli otto anni di contratto le soluzioni possono essere le seguenti:

a) il proprietario invia regolare lettera di disdetta;

Disdetta contrattob) il conduttore invia la stessa comunicazione;

c) il proprietario intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

d) il conduttore intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

e) il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

Rispetto alle ipotesi di cui alle lettere a) e b) è sufficiente che la comunicazione che non s'intende rinnovare l'accordo sia inviata all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza naturale del contratto (cfr. art. 2, primo comma, l. n. 431/98).

Più articolata la situazione rispetto all'ipotesi di cui alle lettere c) e d). Vediamo perché.

L'art. 2 al primo comma specifica che ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni del contratto e per farlo deve comunicare questa intenzione all'altra parte inviandole una lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Si pensi, per fare degli esempi concreti, al proprietario che dopo 8 anni voglia aumentare il canone di locazione, o al contrario al conduttore che ritenga diminuito il valore di quell'immobile.

A questo primo step deve seguire un adempimento dell'altra parte, affinché si possa instaurare la trattativa. Insomma la prima comunicazione serve solamente a dire: il contratto sta scadendo, trattiamo il rinnovo.

In questo contesto, è sempre il succitato art. 2 a specificarlo, la parte destinataria della comunicazione di avvio della trattativa di rinnovo ha sessanta giorni di tempo decorrenti dalla ricezione della lettera per rispondere. In virtù del principio generale di conoscenza degli atti recettizi (art. 1335 c.c.), la comunicazione s'intenderà ricevuta anche nel momento in cui il vettore postale abbia inserito nella buca delle lettere l'avviso di giacenza del plico.

Se la parte non risponde o se non è d'accordo il contratto scadrà alla data di scadenza naturale.

Si badi: la legge non prevede esplicitamente una sorta di prendere o lasciare, ma è evidente che la situazione, salvo successivo accordo, sia quella: il rischio, altrimenti è che le comunicazioni tra le parti vadano ben oltre i termini indicati o addirittura fino alla scadenza naturale del contratto. In buona sostanza, ad avviso di chi scrive, questo genere di comunicazioni, se l'intenzione è quella di prolungare l'accordo, devono essere precedute da trattative orali poi formalizzate in tal senso.

Ricapitolando: almeno sei mesi prima della scadenza della locazione le parti possono attivare la procedura di rinnovo a condizioni diverse. Inviata la prima comunicazione in tal senso l'altra parte ha sessanta giorni di tempo per comunicare la propria intenzione. Se non lo fa o se non si raggiunge l'accordo sulla proposta, il contratto cesserà alla sua scadenza naturale.

E se le parti restano silenti per tutto il tempo o comunque comunicano qualcosa solamente negli ultimi sei mesi (e non prima)?

In tal caso, questa la chiusura dell'art. 2 l. n. 431/98, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

In buona sostanza se non si vuole proseguire alle condizioni dell'accordo vigente, bisogna darsi da fare e comunicare per iscritto questa decisione almeno sei mesi prima della fine del contratto.

riproduzione riservata
Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza
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  • Emax
    Emax
    Lunedì 5 Settembre 2022, alle ore 23:11
    Ho mandato la raccomandata all'inquilino con i 6 mesi di preavviso per il recesso anticipato (4+4, al secondo rinnovo, cioè siamo al 14° anno, ne mancherebbero altri 2 per i secondi 4+4)
    Nel contratto ho la clausola l.431/98, e mi serve casa per viverci.
    L'inquilino ha già manifestato intenzione di non voler andar via.
    È una sola persona, niente figli anziani o situazioni particolari.
    Mi conviene di fare la licenza di sfratto in anticipo?
    Quanto tempo si recupera rispetto allo sfratto (per finita locazione o per necessità?) da fare allo scadere dei 6 mesi?
    Vorrei sapere solo qual' è la via più veloce.
    rispondi al commento
  • Sv78
    Sv78
    Martedì 5 Ottobre 2021, alle ore 20:40
    Buonasera, ho un quesito in merito al mio contratto di locazione in qualità di conduttore.Il contratto ha per oggetto la locazione di porzione di un villino bifamiliare costituito da abitazione al piano terra e primo, oltre garage al piano seminterrato. Annesso ed esclusivo all'immobile c'è un giradino su tre lati.Il mio dubbio è: sul contratto è indicato solo l'identificativo catastale, unico sub, che corrisponde all'abitazione che si distribuisce tra piano primo+secondo e giardino su tre lati.Quanto al garage, non è stato indicato l'identificativo catastale, ne tantomeno c'è un punto che faccia riferimento alle pertinenze (garage).Tengo a precisare che, il garage è comuunicante mediante scala interna con l'abitazione sovrastante e che lo stesso, è raggiungibile esclusivamente attraversando il giardino annesso all'abitazione locata. A questo punto, il fatto che il garage non sia chiaramente citato nel contratto, potrebbe mettermi nella situazione di utilizzo abusivo della pertinenza nonostante essa sia oggettivamente collegata all'abitazione? Grazie infinite
    rispondi al commento
  • Nino
    Nino
    Martedì 11 Maggio 2021, alle ore 16:44
    Alla seconda scadenza 4+4 mi è pervenuta disdetta del contratto di locazione.
    Sono obbligato a restare fino alla scadenza del 31/01/2022 o posso lasciare l'alloggio qualche mese prima?
    rispondi al commento
  • Francesca
    Francesca
    Venerdì 19 Febbraio 2021, alle ore 23:06
    Ho fatto disdetta alla scadenza di un contratto 4+4, quindi alla fine dell ottavo anno, trenta giorni prima con raccomandata e ricevuta di ritorno
    Nei sei mesi precedenti non c'e' stata comunicazione ambo i lati di rivedere gli accordi.
    Il proprietario era in regime di cedolare secca.
    Ho fatto bene a lasciare la casa entro la scadenza?
    rispondi al commento
  • Ferroviere
    Ferroviere
    Venerdì 8 Gennaio 2021, alle ore 12:52
    Io proprietario ho un contratto 4+4 , l'inquilina al termine del 4° anno a marzo, ha inviato la disdetta 6 mesi prima per andare via, poi ripensandoci si é proposta per l'acquisto dello stesso.
    Mi ha così richiesto indietro la lettera di disdetta, cosa che ho fatto, non prima di essermi fatto una foto copia ma dopo un po' mi ha detto di non volerlo più acquistare.
    Gli ho fatto pervenire da parte di un avvocato il non rinnovo del contratto con incontro dal giudice il prossimo 2/2/21.
    Nel frattempo credo abbia acquistato da altra parte.
    Ciò detto, potrò tornare a rimpossessarmi del mio appartamento e poterlo vendere definitivamente?
    rispondi al commento
  • Francescovarano
    Francescovarano
    Martedì 1 Settembre 2020, alle ore 09:29
    Buongiorno, volevo chiedere un informazione.Siamo imminenti alla scadenza di un contratto 4 piu' 4, quindi alla fine dell ottavo anno. Nei sei mesi precedenti non c e' stata comunicazione ambo i lati di rivedere gli accordi. Ora siccome il contratto era intestato a me e mia moglie, e ci siamo separati, noi vorremmo fosse fatto un contratto solo a suo nome. Il proprietario puo' pretendere un aumento del canone?  Se si in che percentuale? Se l aumento e' considerevole possiamo lasciare tutto cosi quindi essere nuovamente cointestatari del contratto lasciando lo stesso canone? Grazie mille.
    rispondi al commento
  • Francesco Quaranta
    Francesco Quaranta
    Domenica 26 Luglio 2020, alle ore 10:09
    Dopo 20 anni che pago l'affitto il propietario può aumentare il canone?
    rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Lunedì 13 Luglio 2020, alle ore 01:51
    Ho un contratto 4+4 e son passati 5 anni, non avendo ricevuto comunicazione dal locatore il contratto si è rinnovato tacitamente,.
    Adesso dovrei fare il 730 per poter scaricare le spese dell'affitto di casa ma non ho capito se il proprietario di casa mi deveva rilasciare un nuovo contratto di casa dove appunto viene prolungato per altri 4 anni oppure un documento dove si attesta l'avvenuta registrazione del contratto?
    Perché non vorrei incorrere in sanzioni se il proprietario non ha rinnovato la registrazione del contratto
    rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Mercoledì 13 Maggio 2020, alle ore 03:24
    Articolo molto utile.
    Credo però un aspetto non sia chiaro:
    - Quale nuova durata si può proporre in caso di proposta di proroga comunicata secondo legge con anticipo superiore ai 6mesi dalla scadenza?
    Esempio: come locatario ho un contratto con seconda scadenza dei 4+4 il 31 Dic 2020.
    Sono intenzionato a prorogare tale contratto a nuovo canone rialzato ed entro il mese di Maggio invierò raccomandata A/R, ma per quanto riguarda la durata, devo attenermi ad una durata minima o la proposta può essere anche di 1 o 2 anni solamente?
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