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Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

Al termine del contratto di locazione 4+4, le parti hanno la possibilità di attivarsi per giungere a diverse conclusioni o di rimanere silenti per non cambiare nulla.
23 Febbraio 2015 ore 00:11 - NEWS Affittare casa

Contratto di locazione ad uso abitativo


Contratto di locazioneIl contratto di locazione ad uso abitativo è quell'accordo tra due o più parti nel quale il locatore concede un bene immobile che il conduttore utilizzerà per fissarvi la propria dimora o comunque per soddisfare esigenze di carattere abitativo.

Rispetto a questo particolare genere di accordi, la durata del contratto può variare secondo quanto stabilito dalla legge.

In buona sostanza la durata dei contratti potrà essere la seguente:

a) contratto di locazione così detto 4+4 (o a canone libero);

b) contratto di locazione così detto 3+2 (o a canone concordato);

c) contratto di locazione transitorio o per studenti universitari (durata minima sei mesi, durata massima tre anni).

Soffermiamoci sul contratto di locazione quadriennale con rinnovo per uguale periodo. Le fonti normative di riferimento per questo contratto sono rappresentate dalla legge n. 431/98, dalla legge n. 392/78, dal codice civile e dagli usi locali.

La disciplina del rinnovo è contenuta negli articoli 2 e 3 della legge n. 431; soffermiamoci sulla seconda scadenza, ossia su che cosa accade alla fine degli otto anni di durata del contratto.


Fine contratto o rinnovo


Al termine degli otto anni di contratto le soluzioni possono essere le seguenti:

a) il proprietario invia regolare lettera di disdetta;

Disdetta contrattob) il conduttore invia la stessa comunicazione;

c) il proprietario intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

d) il conduttore intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

e) il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

Rispetto alle ipotesi di cui alle lettere a) e b) è sufficiente che la comunicazione che non s'intende rinnovare l'accordo sia inviata all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza naturale del contratto (cfr. art. 2, primo comma, l. n. 431/98).

Più articolata la situazione rispetto all'ipotesi di cui alle lettere c) e d). Vediamo perché.

L'art. 2 al primo comma specifica che ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni del contratto e per farlo deve comunicare questa intenzione all'altra parte inviandole una lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Si pensi, per fare degli esempi concreti, al proprietario che dopo 8 anni voglia aumentare il canone di locazione, o al contrario al conduttore che ritenga diminuito il valore di quell'immobile.

A questo primo step deve seguire un adempimento dell'altra parte, affinché si possa instaurare la trattativa. Insomma la prima comunicazione serve solamente a dire: il contratto sta scadendo, trattiamo il rinnovo.

In questo contesto, è sempre il succitato art. 2 a specificarlo, la parte destinataria della comunicazione di avvio della trattativa di rinnovo ha sessanta giorni di tempo decorrenti dalla ricezione della lettera per rispondere. In virtù del principio generale di conoscenza degli atti recettizi (art. 1335 c.c.), la comunicazione s'intenderà ricevuta anche nel momento in cui il vettore postale abbia inserito nella buca delle lettere l'avviso di giacenza del plico.

Se la parte non risponde o se non è d'accordo il contratto scadrà alla data di scadenza naturale.

Si badi: la legge non prevede esplicitamente una sorta di prendere o lasciare, ma è evidente che la situazione, salvo successivo accordo, sia quella: il rischio, altrimenti è che le comunicazioni tra le parti vadano ben oltre i termini indicati o addirittura fino alla scadenza naturale del contratto. In buona sostanza, ad avviso di chi scrive, questo genere di comunicazioni, se l'intenzione è quella di prolungare l'accordo, devono essere precedute da trattative orali poi formalizzate in tal senso.

Ricapitolando: almeno sei mesi prima della scadenza della locazione le parti possono attivare la procedura di rinnovo a condizioni diverse. Inviata la prima comunicazione in tal senso l'altra parte ha sessanta giorni di tempo per comunicare la propria intenzione. Se non lo fa o se non si raggiunge l'accordo sulla proposta, il contratto cesserà alla sua scadenza naturale.


E se le parti restano silenti per tutto il tempo o comunque comunicano qualcosa solamente negli ultimi sei mesi (e non prima)?

In tal caso, questa la chiusura dell'art. 2 l. n. 431/98, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

In buona sostanza se non si vuole proseguire alle condizioni dell'accordo vigente, bisogna darsi da fare e comunicare per iscritto questa decisione almeno sei mesi prima della fine del contratto.

riproduzione riservata
Articolo: Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza
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Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza: Commenti e opinioni


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  • Francescovarano
    Francescovarano
    Martedì 1 Settembre 2020, alle ore 09:29
    Buongiorno, volevo chiedere un informazione.Siamo imminenti alla scadenza di un contratto 4 piu' 4, quindi alla fine dell ottavo anno. Nei sei mesi precedenti non c e' stata comunicazione ambo i lati di rivedere gli accordi. Ora siccome il contratto era intestato a me e mia moglie, e ci siamo separati, noi vorremmo fosse fatto un contratto solo a suo nome. Il proprietario puo' pretendere un aumento del canone?  Se si in che percentuale? Se l aumento e' considerevole possiamo lasciare tutto cosi quindi essere nuovamente cointestatari del contratto lasciando lo stesso canone? Grazie mille.
    rispondi al commento
  • Francesco Quaranta
    Francesco Quaranta
    Domenica 26 Luglio 2020, alle ore 10:09
    Dopo 20 anni che pago l'affitto il propietario può aumentare il canone?
    rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Lunedì 13 Luglio 2020, alle ore 01:51
    Ho un contratto 4+4 e son passati 5 anni, non avendo ricevuto comunicazione dal locatore il contratto si è rinnovato tacitamente,.
    Adesso dovrei fare il 730 per poter scaricare le spese dell'affitto di casa ma non ho capito se il proprietario di casa mi deveva rilasciare un nuovo contratto di casa dove appunto viene prolungato per altri 4 anni oppure un documento dove si attesta l'avvenuta registrazione del contratto?
    Perché non vorrei incorrere in sanzioni se il proprietario non ha rinnovato la registrazione del contratto
    rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Mercoledì 13 Maggio 2020, alle ore 03:24
    Articolo molto utile.
    Credo però un aspetto non sia chiaro:
    - Quale nuova durata si può proporre in caso di proposta di proroga comunicata secondo legge con anticipo superiore ai 6mesi dalla scadenza?
    Esempio: come locatario ho un contratto con seconda scadenza dei 4+4 il 31 Dic 2020.
    Sono intenzionato a prorogare tale contratto a nuovo canone rialzato ed entro il mese di Maggio invierò raccomandata A/R, ma per quanto riguarda la durata, devo attenermi ad una durata minima o la proposta può essere anche di 1 o 2 anni solamente?
    rispondi al commento
  • Monica 1
    Monica 1
    Domenica 16 Febbraio 2020, alle ore 13:21
    Pago regolarmente da otto anni il locatore il quale non mi vuole rinnovare il contratto.
    Motivo per dissapori avvenuti con i vicini, che disturbavano a tutte le ore della notte.
    Il locatore, pur essendo a conoscenza dei dissapori non è mai intervenuto, mettendo a conoscenza l'amministratore.
    Io ho un danno,come risolvo?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Monica 1
      Sabato 22 Febbraio 2020, alle ore 11:38
      Non è una cosa che riguarda il proprietario. Per quanto riguarda le così dette molestie di fatto, i rapporti sono diretti col disturbatore. Al massimo, cioiè se riesci a dimostrarlo, è a lui che puoi domandare i danni.
      rispondi al commento
  • Lulu4
    Lulu4
    Venerdì 24 Gennaio 2020, alle ore 14:57
    Se nel contratto è specificato che "alla seconda scadenza il contratto si intenderà naturalmente risolto, senza comunicazione tra le parti", il rinnovo automatico avverrà ugualmente o il contratto sarà considerato scaduto?
    Gli accordi scritti tra le parti hanno prelazione sulla normativa?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lulu4
      Sabato 22 Febbraio 2020, alle ore 11:37
      Non ho rintracciato giurisprudenza sul punto: se la normativa viene intepretata come contenente imperativa, secondo me prevale sul contratto. 
      rispondi al commento
  • Asso1
    Asso1
    Giovedì 21 Novembre 2019, alle ore 13:05
    Sono un conduttore, a 2 mesi dalla scadenza del mio 4+4 non ho comunicazioni ufficiali dalla proprietà, ma nel contratto è specificato che "in mancanza di comunicazioni tra le parti il contratto è da considerarsi scaduto": questo significa che non si attiverà il rinnovo automatico?
    O prevale la norma di legge?
    rispondi al commento
  • Stefy696
    Stefy696
    Sabato 28 Settembre 2019, alle ore 16:39
    Ho un contratto d'affitto 4+4 che scade i primi di marzo.
    Qualche giorno fa la padrona di casa mi ha comunicato che le serve la casa allo scadere, ma solo verbalmente.
    Posso chiedere risarcimento?
    rispondi al commento
  • Stefy696
    Stefy696
    Sabato 28 Settembre 2019, alle ore 16:34
    Chiaro e preciso.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stefy696
      Lunedì 30 Settembre 2019, alle ore 11:56
      Forse sì o almeno dirle che quello che ha fatto non ha alcun valore legale; la situazione andrebbe valutata con attenzione, con un legale di tua fiducia. 
      rispondi al commento
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