Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

NEWS DI Affittare casa
Al termine del contratto di locazione 4+4, le parti hanno la possibilità di attivarsi per giungere a diverse conclusioni o di rimanere silenti per non cambiare nulla.
23 Febbraio 2015 ore 00:11
Avv. Alessandro Gallucci

Contratto di locazione ad uso abitativo


Contratto di locazioneIl contratto di locazione ad uso abitativo è quell'accordo tra due o più parti nel quale il locatore concede un bene immobile che il conduttore utilizzerà per fissarvi la propria dimora o comunque per soddisfare esigenze di carattere abitativo.

Rispetto a questo particolare genere di accordi, la durata del contratto può variare secondo quanto stabilito dalla legge.

In buona sostanza la durata dei contratti potrà essere la seguente:

a) contratto di locazione così detto 4+4 (o a canone libero);

b) contratto di locazione così detto 3+2 (o a canone concordato);

c) contratto di locazione transitorio o per studenti universitari (durata minima sei mesi, durata massima tre anni).

Soffermiamoci sul contratto di locazione quadriennale con rinnovo per uguale periodo. Le fonti normative di riferimento per questo contratto sono rappresentate dalla legge n. 431/98, dalla legge n. 392/78, dal codice civile e dagli usi locali.

La disciplina del rinnovo è contenuta negli articoli 2 e 3 della legge n. 431; soffermiamoci sulla seconda scadenza, ossia su che cosa accade alla fine degli otto anni di durata del contratto.


Fine contratto o rinnovo


Al termine degli otto anni di contratto le soluzioni possono essere le seguenti:

a) il proprietario invia regolare lettera di disdetta;

Disdetta contrattob) il conduttore invia la stessa comunicazione;

c) il proprietario intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

d) il conduttore intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

e) il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

Rispetto alle ipotesi di cui alle lettere a) e b) è sufficiente che la comunicazione che non s'intende rinnovare l'accordo sia inviata all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza naturale del contratto (cfr. art. 2, primo comma, l. n. 431/98).

Più articolata la situazione rispetto all'ipotesi di cui alle lettere c) e d). Vediamo perché.

L'art. 2 al primo comma specifica che ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni del contratto e per farlo deve comunicare questa intenzione all'altra parte inviandole una lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Si pensi, per fare degli esempi concreti, al proprietario che dopo 8 anni voglia aumentare il canone di locazione, o al contrario al conduttore che ritenga diminuito il valore di quell'immobile.

A questo primo step deve seguire un adempimento dell'altra parte, affinché si possa instaurare la trattativa. Insomma la prima comunicazione serve solamente a dire: il contratto sta scadendo, trattiamo il rinnovo.

In questo contesto, è sempre il succitato art. 2 a specificarlo, la parte destinataria della comunicazione di avvio della trattativa di rinnovo ha sessanta giorni di tempo decorrenti dalla ricezione della lettera per rispondere. In virtù del principio generale di conoscenza degli atti recettizi (art. 1335 c.c.), la comunicazione s'intenderà ricevuta anche nel momento in cui il vettore postale abbia inserito nella buca delle lettere l'avviso di giacenza del plico.

Se la parte non risponde o se non è d'accordo il contratto scadrà alla data di scadenza naturale.

Si badi: la legge non prevede esplicitamente una sorta di prendere o lasciare, ma è evidente che la situazione, salvo successivo accordo, sia quella: il rischio, altrimenti è che le comunicazioni tra le parti vadano ben oltre i termini indicati o addirittura fino alla scadenza naturale del contratto. In buona sostanza, ad avviso di chi scrive, questo genere di comunicazioni, se l'intenzione è quella di prolungare l'accordo, devono essere precedute da trattative orali poi formalizzate in tal senso.

Ricapitolando: almeno sei mesi prima della scadenza della locazione le parti possono attivare la procedura di rinnovo a condizioni diverse. Inviata la prima comunicazione in tal senso l'altra parte ha sessanta giorni di tempo per comunicare la propria intenzione. Se non lo fa o se non si raggiunge l'accordo sulla proposta, il contratto cesserà alla sua scadenza naturale.

E se le parti restano silenti per tutto il tempo o comunque comunicano qualcosa solamente negli ultimi sei mesi (e non prima)?

In tal caso, questa la chiusura dell'art. 2 l. n. 431/98, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

In buona sostanza se non si vuole proseguire alle condizioni dell'accordo vigente, bisogna darsi da fare e comunicare per iscritto questa decisione almeno sei mesi prima della fine del contratto.

riproduzione riservata
Articolo: Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza
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Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza: Commenti e opinioni


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  • Riccardo5
    Riccardo5
    Domenica 22 Ottobre 2017, alle ore 10:51
    Un dubbio mi assale: sono il proprietario di un immobile dato in locazione con la formula 4+4. il 30 novembre scadono gli 8 anni ed è mia intenzione prorogare alle medesime condizioni.
    Non essendo andata a buon fine la procedura di proroga attraverso la modalità telematica, mi rivolgo all'agenzia delle entrate.
    Qui mi dicono che devo registrare nuovamente il contratto in quanto alla scadenza  lo stesso si ritiene concluso.
    Io avevo compreso che se non c'è alcuna comunicazione tra le parti il contratto si considera rinnovato alle medesime condizioni e quindi non vi è necessità di una nuova registrazione ma solo di una proroga per ulteriori 4 anni.
    Mi sto sbagliando?
    Quali sono i passi che devo seguire per essere in regola?
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Venerdì 7 Luglio 2017, alle ore 16:54
    Contratto 4+4 stipulato il 10.10.1995, testualmente dal contratto " Il locatore rinuncia espressamente alla facoltà di dare disdetta alla prima scadenza del 09.10.1999 ...
    Dalla scadenza del primo rinnovo la locazione sarà rinnovata di anno in anno se non disdetta nei termini di legge.
    "Ora io lo interpreto così:
    10.10.1999 (1° scadenza a cui il locatario ha espressamente rinunciato)
    10.10.2003 (2° scadenza)poi rinnovato di anno in anno quindi attuale scadenza 10.10.2017

    Che ne pensate? il proprietario asserisce che in rapporto in essere abbia scadenza nel 2019!!! 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuseppe
      Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 11:09
      Che il contratto, secondo me, non è propriamente ortodosso, visto che la tempistica dei rinnovi è indicata dalla legge. La tua logica è giusta, bisognrebbe capire se è anche legittima la clausola sulla quale è basata.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Venerdì 7 Luglio 2017, alle ore 16:51
    Contratto 4+4 stipulato il 10.10.1995, testualmente dal contratto " Il locatore rinuncia espressamente alla facoltà di dare disdetta alla prima scadenza del 09.10.1999.
    Dalla scadenza del primo rinnovo la locazione sarà rinnovata di anno in anno se non disdetta nei termini di legge"
    Ora io lo interpreto così:
    10.10.1999 (1° scadenza a cui il locatario ha espressamente rinunciato)
    10.10.2003 (2° scadenza)poi rinnovato di anno in anno quindi attuale scadenza 10.10.2017?
    Che ne pensate? il proprietario asserisce che in rapporto in essere abbia scadenza nel 2019!!! 
    rispondi al commento
  • Raccuia Giuseppe
    Raccuia Giuseppe
    Lunedì 22 Maggio 2017, alle ore 20:05
    Per il rinnovo del contratto di affitto (4+4) mi hanno chiesto euro 120,00, è giusto o mi vogliono fregare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Raccuia Giuseppe
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 15:37
      In che senso? Se è un aumento, dopo il secondo quadriennio, mi pare normale.
      rispondi al commento
  • Elio
    Elio
    Sabato 22 Aprile 2017, alle ore 12:11
    A settembre scadrà il secondo quadriennio del mio contratto 4+4.  
    Ho letto che se il proprietario è rimasto silente e non ha confermato la sua intenzione di rinnovare il contratto di affitto lo stesso si ritiene rinnovato alle stesse condizioni.
    Tre domande:
    È vero che il contratto si intende però automaticamente rinnovato per altri 4 anni soltanto?
    Io ho necessità di avere il contratto firmato per poter usufruire delle detrazioni fiscali. Devo sollecitare il proprietario perchè mi faccia pervenire il nuovo contratto "automatico" firmato ?
    E quando?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elio
      Mercoledì 26 Aprile 2017, alle ore 15:20
      Sì la giurisprudenza ritiene che il rinnovo sia per soli 4 anni. Essendo un rinnovo del medesimo contratto alle stesse condizioni, non va sottoscritto alcun nuovo accordo, come per il secondo quadriennio che sta per terminare.
      rispondi al commento
  • Juggernaut
    Juggernaut
    Lunedì 10 Aprile 2017, alle ore 18:38
    Ho degli inquilini con un contratto 4+4 terminato a metà 2016, ma questi iniziano a dare problemi e vorrei evitare che stiano altri 8 anni in casa.
    Ora, dopo i primi 4+4 è vero che il contratto si rinnova solo per 4 invece che il solito 4+4?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Juggernaut
      Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 15:02
      Sì, questo è l'orientamento maggioritarioe espresso dalla giurisprudenza.
      rispondi al commento
  • Lunapiena
    Lunapiena
    Sabato 18 Marzo 2017, alle ore 15:16
    Sono passati ormai 4 anni  e 1/2 e sto entrando nel secondo ciclo dei +4.
    Se il proprietario volesse mandarmi via (il nipote si sposa tra 6 mesi) mi dovrebbe dare 6 mesi di preavviso (con racc r). Nel contratto firmato questa clausola non c'è.
    Quali sono le clausole di disdetta contratto 4+4 nel caso di rinnovo dopo il 4 anno?
    Sono attualmente al mio anno 5.   
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lunapiena
      Martedì 21 Marzo 2017, alle ore 17:20
      Può mandarti via solamente al termine del secodo quadriennio, prima non è consentito dalla legge.
      rispondi al commento
  • Eleonora
    Eleonora
    Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 22:29
    Nel caso di rinnovo tacito dopo 8 anni, devo comunicare all'agenzia delle entrate la proroga della modalità con cedolare secca?
    Se sono ormai passati i 6 mesi per il rinnovo a condizioni diverse, il conduttore può comunque chiedere un ribasso del canone di affitto?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Eleonora
      Venerdì 10 Febbraio 2017, alle ore 10:50
      Devi comunicare la proroga con il regime fiscale applicato per tutta la durata del precedente contratto. Fuori dal periodo di contrattazione (6 mesi precedenti alla scadenza), il contratto si rinnova alle medesime condizioni, sicché il conduttore se tu non concedi ribasso del canone deve pagare quello precedentemente concordato.
      rispondi al commento
  • Kevin
    Kevin
    Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 17:39
    Sono un conduttore.
    Il 31 luglio 2016 é scaduto la seconda scadenza del contratto 4+4.
    Il 31 gennaio 2017 il locatore mi ha mandato una raccomandata dandomi 6 mesi di tempo di uscire di casa per il suo uso personale/famigliare.
    Anche se il motivo é legittimo secondo la legge, si può il locatore cacciarmi così oppure doveva informarmi 6 mesi PRIMA della seconda scadenza (dopo 4+4), cioe' entro 31 gennaio 2015, per sfruttare la opportunita' di sfrattarmi altrimenti dal 01 agosto 2016 il contratto 4+4 sarebbe considerato tacitamente rinnovato?

    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Kevin
      Venerdì 10 Febbraio 2017, alle ore 10:48
      Il contratto si è rinnovato per altri quattro anni. Quella disdetta per come ci dici che è formulata non ha alcun valore e devi rispondergli contestandogliela.
      rispondi al commento
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