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Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

NEWS Affittare casa23 Febbraio 2015 ore 00:11
Al termine del contratto di locazione 4+4, le parti hanno la possibilità di attivarsi per giungere a diverse conclusioni o di rimanere silenti per non cambiare nulla.

Contratto di locazione ad uso abitativo


Contratto di locazioneIl contratto di locazione ad uso abitativo è quell'accordo tra due o più parti nel quale il locatore concede un bene immobile che il conduttore utilizzerà per fissarvi la propria dimora o comunque per soddisfare esigenze di carattere abitativo.

Rispetto a questo particolare genere di accordi, la durata del contratto può variare secondo quanto stabilito dalla legge.

In buona sostanza la durata dei contratti potrà essere la seguente:

a) contratto di locazione così detto 4+4 (o a canone libero);

b) contratto di locazione così detto 3+2 (o a canone concordato);

c) contratto di locazione transitorio o per studenti universitari (durata minima sei mesi, durata massima tre anni).

Soffermiamoci sul contratto di locazione quadriennale con rinnovo per uguale periodo. Le fonti normative di riferimento per questo contratto sono rappresentate dalla legge n. 431/98, dalla legge n. 392/78, dal codice civile e dagli usi locali.

La disciplina del rinnovo è contenuta negli articoli 2 e 3 della legge n. 431; soffermiamoci sulla seconda scadenza, ossia su che cosa accade alla fine degli otto anni di durata del contratto.


Fine contratto o rinnovo


Al termine degli otto anni di contratto le soluzioni possono essere le seguenti:

a) il proprietario invia regolare lettera di disdetta;

Disdetta contrattob) il conduttore invia la stessa comunicazione;

c) il proprietario intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

d) il conduttore intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

e) il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

Rispetto alle ipotesi di cui alle lettere a) e b) è sufficiente che la comunicazione che non s'intende rinnovare l'accordo sia inviata all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza naturale del contratto (cfr. art. 2, primo comma, l. n. 431/98).

Più articolata la situazione rispetto all'ipotesi di cui alle lettere c) e d). Vediamo perché.

L'art. 2 al primo comma specifica che ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni del contratto e per farlo deve comunicare questa intenzione all'altra parte inviandole una lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Si pensi, per fare degli esempi concreti, al proprietario che dopo 8 anni voglia aumentare il canone di locazione, o al contrario al conduttore che ritenga diminuito il valore di quell'immobile.

A questo primo step deve seguire un adempimento dell'altra parte, affinché si possa instaurare la trattativa. Insomma la prima comunicazione serve solamente a dire: il contratto sta scadendo, trattiamo il rinnovo.

In questo contesto, è sempre il succitato art. 2 a specificarlo, la parte destinataria della comunicazione di avvio della trattativa di rinnovo ha sessanta giorni di tempo decorrenti dalla ricezione della lettera per rispondere. In virtù del principio generale di conoscenza degli atti recettizi (art. 1335 c.c.), la comunicazione s'intenderà ricevuta anche nel momento in cui il vettore postale abbia inserito nella buca delle lettere l'avviso di giacenza del plico.

Se la parte non risponde o se non è d'accordo il contratto scadrà alla data di scadenza naturale.

Si badi: la legge non prevede esplicitamente una sorta di prendere o lasciare, ma è evidente che la situazione, salvo successivo accordo, sia quella: il rischio, altrimenti è che le comunicazioni tra le parti vadano ben oltre i termini indicati o addirittura fino alla scadenza naturale del contratto. In buona sostanza, ad avviso di chi scrive, questo genere di comunicazioni, se l'intenzione è quella di prolungare l'accordo, devono essere precedute da trattative orali poi formalizzate in tal senso.

Ricapitolando: almeno sei mesi prima della scadenza della locazione le parti possono attivare la procedura di rinnovo a condizioni diverse. Inviata la prima comunicazione in tal senso l'altra parte ha sessanta giorni di tempo per comunicare la propria intenzione. Se non lo fa o se non si raggiunge l'accordo sulla proposta, il contratto cesserà alla sua scadenza naturale.

E se le parti restano silenti per tutto il tempo o comunque comunicano qualcosa solamente negli ultimi sei mesi (e non prima)?

In tal caso, questa la chiusura dell'art. 2 l. n. 431/98, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

In buona sostanza se non si vuole proseguire alle condizioni dell'accordo vigente, bisogna darsi da fare e comunicare per iscritto questa decisione almeno sei mesi prima della fine del contratto.

riproduzione riservata
Articolo: Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza
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Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza: Commenti e opinioni


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  • Asso1
    Asso1
    Giovedì 21 Novembre 2019, alle ore 13:05
    Sono un conduttore, a 2 mesi dalla scadenza del mio 4+4 non ho comunicazioni ufficiali dalla proprietà, ma nel contratto è specificato che "in mancanza di comunicazioni tra le parti il contratto è da considerarsi scaduto": questo significa che non si attiverà il rinnovo automatico?
    O prevale la norma di legge?
    rispondi al commento
  • Stefy696
    Stefy696
    Sabato 28 Settembre 2019, alle ore 16:39
    Ho un contratto d'affitto 4+4 che scade i primi di marzo.
    Qualche giorno fa la padrona di casa mi ha comunicato che le serve la casa allo scadere, ma solo verbalmente.
    Posso chiedere risarcimento?
    rispondi al commento
  • Stefy696
    Stefy696
    Sabato 28 Settembre 2019, alle ore 16:34
    Chiaro e preciso.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stefy696
      Lunedì 30 Settembre 2019, alle ore 11:56
      Forse sì o almeno dirle che quello che ha fatto non ha alcun valore legale; la situazione andrebbe valutata con attenzione, con un legale di tua fiducia. 
      rispondi al commento
  • Sv78
    Sv78
    Mercoledì 25 Settembre 2019, alle ore 15:24
    Grazie Lucag1979. Quindi se ho capito il mio contratto è da ritenersi tacitamente rinnovato alle medesime condizioni in quanto, gli otto annni scadono questo mese e non c'è stata alcuna raccomandata relativa alla volontà di disdetta.Altra curiosità, per tutta la durata contrattuale, su accordi verbali, il prorpetario mi chiamava per passare a corrispondere il canone e io regolarmente ho sempre pagato tant'è che ho tutte le 96 ricevute di avvenuto pagamento. Questo mese, stranamente, siamo al 25/09 e il proprietario non si fa sentire,  (la cosa mi puzza un po' perché circa due mesi fa mi ha detto che al figlio servirebbe casa e quindi mi chiedeva se io eventualmente avessi difficoltà a lasciare l'abitazione), a tal proposito vorrei nviare un vaglia postale al fine di tutelare la mia posizione ed evitare di essere inadempiente.Cosa mi consigliate? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sv78
      Giovedì 26 Settembre 2019, alle ore 18:20
      Si, è come hai capito.Chiama il proprietario e chiedi quando vi vedete per pagare, oppure fai un bonifico.
      rispondi al commento
      • Sv78
        Sv78 Lucag1979
        Giovedì 26 Settembre 2019, alle ore 18:23
        Purtroppo non ho il suo iban, ecco perché ho optato per il vaglia postale. 
        rispondi al commento
  • Sv78
    Sv78
    Mercoledì 24 Luglio 2019, alle ore 11:42
    Sono inquilino di una abitazione il cui contratto (4+4) vige dal 2011.
    Il prossimo settembre scadranno gli 8 anni e non ho ricevuto alcuna comunicazione di volontà disdire il contratto.
    Atteso ciò, il contratto è considerato automaticamente rinnovato per 4+4?
    Eventualmente, la procedura legale da seguire al fine del rinnovo tacito qual'è?.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sv78
      Martedì 30 Luglio 2019, alle ore 11:40
      Art. 2 legge n. 431/98:Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.Secondo la giurisprudenza maggioritaria il contratto è rinnovato per 4 anni, non per 4+4 e va registrato.
      rispondi al commento
      • Antonio38
        Antonio38 Lucag1979
        Mercoledì 15 Gennaio 2020, alle ore 13:14
        .............................In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
        Secondo la giurisprudenza maggioritaria il contratto è rinnovato per 4 anni, non per 4+4 e va registrato.
        Volevo chiedere a proposito di quanto sopra, RINNOVATO PER QUATTRO ANNI E VA REGISTRATO, si intende redigere uno nuovo durata 4 anni e firmarlo ambedue.
        rispondi al commento
  • Er73
    Er73
    Domenica 28 Aprile 2019, alle ore 12:19
    Sono in affitto con un 4+4.
    A  luglio 2018 sono terminati i primi 4 anni e con il locatario abbiamo proseguito per i successivi 4 anni.
    A gennaio 2019, dopo 6 mesi dalla conferma, il locatario mi comunica - verabalmente - che gli serve la casa per il figlio che si è separato.
    Attualmente non ho comunicazioni scritte, ma non trovo informazioni su quanto tempo ho effettivamente per lasciare la casa.
    Sei mesi dalla comunicazione scritta del locatario ( in mancanza di raccomandata che valore ha la comunicazione verbale?) o cmq la naturale fine del contratto prevista nel luglio 2022?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Er73
      Lunedì 6 Maggio 2019, alle ore 18:20
      Potrai lasciare la casa nel 2022, la disdetta del proprietario vale solo per fine contratto, non come la tua disdetta che vale fin da subito (cioè sei mesi successivi).
      rispondi al commento
      • Er73
        Er73 Lucag1979
        Mercoledì 25 Settembre 2019, alle ore 15:52
        Grazie infinite per la conferma. 
        rispondi al commento
  • Rena1
    Rena1
    Giovedì 4 Aprile 2019, alle ore 10:03
    Buongiorno,
    mio figlio ha affittato per lavoro un appartamento con durata 4+4 e non c'erano motivi di non prorogare il contratto salvo che negli ultimi mesi l condizioni di lavoro sono diventate difficili e cercava un'altra occupazione, è vero non abbiamo mandato disdetta nei tempi previsti 6 mesi, in una mail di richiesta di riconferma dell'indirizzo, da parte del proprietario, avevamo comunicato la situazione e se era possibile prevedere un contratto a più breve termine, come comunicato telefonicamente al commercialista del locatore; avendo avuto assicurazioni in merito, solo verbali, abbiamo cercato di consegnare l'appartamento a fine marzo e ci è stata contestata la mandata disdetta con il rifiuto di restituire la cauzione versata.
    Come possiamo fare adesso?
    Non ci risulta sia stato prorogato il contratto all'agenzia dell'entrate.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rena1
      Mercoledì 24 Aprile 2019, alle ore 11:29
      Difficile far valere una modifica non scritta. Penso si possa fare ben poco.
      rispondi al commento
  • Axel3
    Axel3
    Giovedì 6 Settembre 2018, alle ore 13:31
    Mi è scaduto peri la seconda volta il contratto 8+8 (quindi siamo a 16 anni).
    Non  ho ricevuto alcuna comunicazione dal locatore.Il contratto è automaticamente rinnovato alle stesse condizioni?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Axel3
      Venerdì 7 Settembre 2018, alle ore 09:06
      Non è una situazione certissima, ma per parte della giurisprudenza che s'è soffermata su questa fattispecie, sì, c'è stato un ennesimo rinnovo.
      rispondi al commento
  • Lalajp
    Lalajp
    Domenica 29 Luglio 2018, alle ore 16:29
    Buon pomeriggio, sono proprietaria di un immobile con contratto di locazione 4+4 registrato il 01/06/10.
    Vorrei passare a contratto con cedolare secca.
    Cosa devo fare visto che sono anche in ritardo?
    Che tipo di contratto posso fare con cedolare secca?
    rispondi al commento
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