Comodato d'uso gratuito: sconto IMU e TASI

NEWS DI Fisco casa16 Aprile 2016 ore 13:46
Introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 l'agevolazione per IMU e TASI sugli immobili concessi in comodato d'uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado

IMU e TASI immobili in comodato d'uso gratuito


La legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha introdotto delle importanti novità per quanto riguarda gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito, una situazione molto frequente specie tra genitori e figli con i primi che concedono una casa ai secondi.
Novità che riguardano il regime fiscale applicabile, ossia IMU e TASI. Vediamo cos’è il contratto di comodato, la disciplina fiscale previgente e quella attuale alla luce dell'ex Finanziaria.


Cos’è il comodato d’uso gratuito di un immobile


IMU comodatoIl comodato, secondo la definizione data dall’articolo 1809 del Codice civile, è il contratto con il quale una parte detta comodante, consegna all’altra, detta comodatario, un bene mobile o immobile, perché questi se ne serva per un tempo e un uso determinato, con l’obbligo poi di restituirlo.

La principale caratteristica del contratto di comodato d’uso di un immobile è la gratuità che lo differenzia dal contratto di locazione dove per la concessione di un bene immobile viene pagato un corrispettivo, il canone di locazione, da parte del conduttore al locatore.

Nonostante sia gratuito, dal contratto di comodato derivano una serie di obblighi per le parti. Per il comodatario in particolare, ossia colui che riceve il bene, vige l’onere di custodire la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Se viene meno a tale obbligo, il comodante potrà richiedere l’immediata restituzione del bene.
Dal canto suo il comodatario risponde se la cosa viene meno per un caso fortuito al quale egli, con la normale diligenza, poteva sottrarla. Non risponde invece nel caso di normale deperimento che il bene subisce per effetto dell’uso al quale è destinato.

Il comodato è un contratto a forma libera e come tale non necessita di essere stipulato per iscritto, anche se un accordo scritto fornisce certamente più garanzie a entrambe le parti.


IMU e TASI immobili in comodato d’uso: la disciplina previgente


IMU 2016Per quanto riguarda le tasse da pagare, la Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una novità. Quando si parla di tasse il riferimento è all’IMU, l’imposta municipale propria sugli immobili e alla TASI , il tributo comunale sui servizi indivisibili quali la manutenzione del manto stradale, la pubblica illuminazione, ecc.. entrambe, IMU e TASI, sono due imposte inserite insieme alla TARI, la tassa sui rifiuti nella cosiddetta IUC, Imposta Unica Comunale.

L’IMU e la TASI non sono dovute sull’abitazione principale che non rientri nelle categorie catastali di lusso e/o di pregio, ossia A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

E per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito? Fino allo scorso anno spettava ai Comuni con apposito regolamento il compito di assimilare all’abitazione principale quella data in comodato a parenti in linea retta di primo grado (padre/figlio).

Molti Comuni, però, invece che disporre l’assimilazione, avevano riconosciuto un’aliquota agevolata sia per l’IMU che per la TASI. Quindi non vigeva un’esenzione generalizzata ma bisognava guardare caso per caso cosa aveva deciso il comune di residenza nella delibera che veniva pubblicata sul portale on line del Dipartimento delle Finanze.


IMU e TASI immobili in comodato d’uso: le novità nella Legge di Stabilità


Dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della Legge di Stabilità, si prevede una modifica della disciplina introducendo un’agevolazione che consiste nella riduzione della base imponibile sia ai fini IMU che TASI per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito pari al 50%.
Occorre precisare che la TASI ridotta è dovuta dal solo possessore, nella misura tra il 70 e il 90% stabilita dal Comune, perché anche per il detentore dal 2016 è stata esentata l’abitazione principale.

Perché venga applicata l’agevolazione occorre rispettare specifiche condizioni che sono le seguenti:

- il contribuente deve possedere a titolo di proprietà, usufrutto, superficie, uso o abitazione al massimo due abitazioni non di lusso, di cui una utilizzata come propria abitazione principale e una data in comodato al parente in linea retta entro il primo grado. La normativa, nel prevedere il limite di due abitazioni, non pone però limitazioni alla percentuale di possesso. Ciò significa che se si possiedono due abitazioni al 50% e una terza abitazione allo 0,1%, l’agevolazione non spetta

- il comodante e il comodatario devono avere la residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso Comune. Pertanto se un contribuente possiede due abitazioni, una a Torino e una a Napoli ad esempio, l’agevolazione non spetta

- il contratto di comodato deve essere registrato.


Registrazione contratto di comodato


Comodato registrazioneProprio per quanto riguarda la registrazione del contratto di comodato di un immobile ad uso gratuito occorre fare ulteriori precisazioni. Si distingue tra l’abitazione concessa in comodato con contratto scritto o solo verbale. Nel primo caso l’obbligo di registrazione scatta entro 20 giorni.

Per i contratti di comodato verbali, invece, non c’è in generale alcun obbligo di registrazione, ma se si vuole accedere all’agevolazione IMU occorre effettuare la formalità. Sul punto è intervenuto il Ministero dell’economia e delle finanze che ha precisato che la registrazione del contratto di comodato stipulato in forma verbale deve avvenire entro il 1° marzo.

La registrazione dei contratti di comodato potrà essere effettuata presentando, a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, unicamente il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato Contratto verbale di comodato.

Occorre pagare in tal caso l’imposta di registro che è pari a € 200 e il pagamento dev’essere effettuato con il modello F23 indicando il codice tributo 109T. Per i contratti di comodato in forma scritta è inoltre dovuta l’imposta di bollo, che è assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.


Registrazione tardiva del comodato: le sanzioni


E per chi registra il contratto di comodato in ritardo? In tal caso si può fruire dell’istituto del ravvedimento operoso, che permette di regolare un’omissione, ravvedendosi entro certi limiti temporali pagando sanzioni ridotte a seconda dei giorni di ritardo. Così con il ravvedimento operoso si può regolarizzare una mancata registrazione del contratto di comodato, pagando insieme alle sanzione, l’imposta di registro di 200 euro, le marche da bollo e gli interessi legali.

Ecco quali sono le sanzioni applicate per chi registra il contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile, condizione necessaria per avere l’agevolazione IMU e TASI:

- registrazione contratto in ritardo fino a 30 giorni: sanzione pari a 1/10 di 200 euro – 20 euro

- registrazione contratto in ritardo da 31 a 90 giorni: sanzione del 12% (1/10 di 120%) – 24 euro

- registrazione contratto in ritardo da 91 giorni ad un anno: sanzione del 15% (1/8 di 120%) – 30 euro

- registrazione contratto in ritardo oltre l’anno ma entro 2 anni: sanzione del 17,14% (1/7 del 120%) – 34,29 euro

- registrazione contratto in ritardo oltre 2 anni: sanzione del 20% (1/6 del 120%)- 40 euro.

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