Scale condominiali: proprietà, pulizia, manutenzione, spese
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Scale in condominio: cosa sapere
Le scale sono quegli elementi strutturali di un edificio che consentono di raggiungere i vari piani di cui esso si compone e, unitamente, le unità immobiliari che in essi sono collocate.
Le scale condominiali sono menzionate tra quegli elementi che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., devono essere considerate parti comuni, salvo diversa indicazione del titolo.
Che vuol dire ciò? Tale affermazione sta a significare che le scale sono condominiali, in quanto elemento accessorio e strutturale che svolge una funzione comune a tutti i condòmini, ma che i titoli (leggasi atti d'acquisto, ovvero regolamento contrattuale ad essi allegato) possono disporre diversamente.
Non è raro, in effetti, specie nei piccoli e piccolissimi condomini – i cosiddetti condomini minimi – vedere degli atti d'acquisto in cui la proprietà delle scale, dal piano terreno fino all'ultimo (solitamente il primo) sono riservate ai proprietari di questa porzione d'edificio. Delle scale, è utile ricordarlo, vanno considerati comproprietari anche i titolari dei negozi e in generale delle unità immobiliari aventi accesso dalla strada (Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).
Data questa situazione di carattere generale, va subito specificata un'eccezione: il condominio parziale.
In materia di ripartizione delle spese, l'art. 1123, terzo comma, c.c. specifica che nel caso in cui un edificio abbia più scale, cortili, ecc. destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, (ad esempio condominio Alfa con scala A, B, C) allora le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
La giurisprudenza (si veda tra le tante Cass. n. 12641/2016) è oramai da anni orientata nel senso di riconoscere – in ambito interno al condominio – dignità giuridica al condominio parziale. Ciò vuol dire che esso non è preso in considerazione solamente ai fini della ripartizione delle spese, ma anche quale entità di riferimento di un gruppo di condòmini ai fini dell'attribuzione di proprietà e responsabilità. Insomma, se nella Scala A c'è un ascensore, di questo saranno proprietari, salvo differente indicazione dei titoli, solamente i proprietari della Scala A.
Pianerottoli e corridoi sono parte delle scale
Uniti alla scala vi è anche, nella pressoché totalità dei casi, il pianerottolo scale, il ripiano che si interpone tra una rampa di scale e l'altra, o per dare accesso alle unità immobiliari, ovvero, semplicemente quale elemento di raccordo interpiano tra le due rampe.
Sulla condominialità dei pianerottoli, così individuati e descritti, non sorgono dubbi. In tal senso è stato affermato che i pianerottoli, data la loro caratteristica funzione di elemento d'accesso ai vari piani dell'edificio in condominio sono, salvo diverso titolo, in comproprietà tra tutti i condomini, con tutto ciò che ne discende in tema di utilizzazione e limiti ai diritti dei singoli (Trib. Salerno 23 ottobre 2015 n. 4386 e Cass. 30 giugno 2016, n. 13450).
Stesse conclusioni possono giungersi quanto oltre ai pianerottoli ai vari piani vi sono dei corridoi che consentono l'accesso alle abitazioni in proprietà esclusiva. Rispetto a tali circostanze, più sensata può apparire l'obiezione tesa a ricondurre queste parti di edificio nell'ambito del condominio parziale ovvero tra elementi di proprietà esclusiva, laddove siano poste a servizio di una sola unità immobiliare.
Per la Corte di Cassazione, a meno che non siano i titoli a disporre in tal modi, non è così.
I giudici di legittimità, pur riconoscendo la plausibilità della tesi appena esposta (forse sarebbe meglio affermare la suggestività della stessa), hanno tuttavia stabilito che non può concludersi in tal senso, cioè che i corridoi possano essere considerati in proprietà limitata a pochi condòmini, ovvero quelli che se ne servono, poiché essi non sono dotati di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico. (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21246).
Manutenzione e pulizia delle scale condominiali
Appare evidente, anche solamente a un primo e superficiale approccio, che le scale condominiali servano in misura differente i proprietari delle abitazioni.
Il proprietario del primo piano, è intuitivo, utilizza le scale in misura differente (solitamente inferiore) di chi abita al secondo. Si badi: si parla di uso potenziale, non di uso effettivo: non contano insomma stili e abitudini di vita, mentre conta, ad esempio, il fatto che sporadicamente (es. per avere accesso al lastrico) tutti possano usare le scale.
Delle scale condominiali, ai fini della proprietà di cui s'è detto in precedenza e delle spese, delle quali si parlerà subito dopo, fanno parte sia la così detta cassa (i muri che le contengono, così Cass. 7 maggio 1997, n. 3968) sia il torrino, ovvero quell'ambiente terminale dell'intera gabbia scale (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).
Con quali quorum deliberativi si decide sulla manutenzione di scale condominiali
- Manutenzione ordinaria e straordinaria: voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio;
- manutenzione straordinaria di notevole entità: voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Per le pulizie condominiali le decisioni afferenti alla scelta dell'impresa appaltatrice, che deve essere iscritta in appositi ruoli tenuti presso la Camera di Commercio, sono assunte con le maggioranze indicate per la manutenzione ordinaria.
Ripartizione spese per manutenzione e pulizia del vano scala
La differente misura dell'uso delle scale incide sulla partecipazione alle spese derivanti da tali attività.
A specificarlo chiaramente è l'art. 1124 del codice civile, secondo il quale le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) nonché quelle di ricostruzione delle scale devono essere ripartite tra i condòmini, salvo differente convenzione (ossia a meno che non intercorra un diverso accordo tra tutti i condòmini).
Come avviene la ripartizione delle spese di manutenzione del vano scala condominiale?
- Per metà in base ai millesimi di proprietà;
- Per metà in ragione dell'altezza del piano.
In caso di condominio parziale, la suddivisione del costo avverrà tra i soli condòmini interessati.
Tutte le spese per la manutenzione delle parti delle scale fini qui elencate (scale, cassa, torrini, corridoi, pianerottoli, ecc.) soggiacciono al criterio di ripartizione di cui all'art. 1124 c.c.
Lo stesso criterio, si ritiene, debba essere applicato per la pulizia delle scale, anche se non sono mancate pronunce tese ad affermare che il costo per questo servizio vada ripartito solamente in ragione del criterio dell'altezza del piano (Cass. 12 gennaio 2007 n. 432).
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