Scale condominiali: proprietà, pulizia, manutenzione, spese

NEWS DI Parti comuni11 Maggio 2018 ore 09:25
Le scale condominiali appartengono a tutti i condòmini o a quelli che se ne servono: con quali maggioranze si decidono interventi di manutenzione e pulizia?

Scale in condominio : cosa sapere


Le scale sono quegli elementi strutturali di un edificio che consentono di raggiungere i vari piani di cui esso si compone e, unitamente, le unità immobiliari che in essi sono collocate.

Scale condominiali
Le scale condominiali sono menzionate tra quegli elementi che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., devono essere considerate parti comuni, salvo diversa indicazione del titolo.

Che vuol dire ciò? Tale affermazione sta a significare che le scale sono condominiali, in quanto elemento accessorio e strutturale che svolge una funzione comune a tutti i condòmini, ma che i titoli (leggasi atti d’acquisto, ovvero regolamento contrattuale ad essi allegato) possono disporre diversamente.

Non è raro, in effetti, specie nei piccoli e piccolissimi condomini – i cosiddetti condomini minimi – vedere degli atti d’acquisto in cui la proprietà delle scale, dal piano terreno fino all’ultimo (solitamente il primo) sono riservate ai proprietari di questa porzione d’edificio. Delle scale, è utile ricordarlo, vanno considerati comproprietari anche i titolari dei negozi e in generale delle unità immobiliari aventi accesso dalla strada (Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).

Data questa situazione di carattere generale, va subito specificata un’eccezione: il condominio parziale.

In materia di ripartizione delle spese, l’art. 1123, terzo comma, c.c. specifica che nel caso in cui un edificio abbia più scale, cortili, ecc. destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, (ad esempio condominio Alfa con scala A, B, C) allora le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

La giurisprudenza (si veda tra le tante Cass. n. 12641/2016) è oramai da anni orientata nel senso di riconoscere – in ambito interno al condominio – dignità giuridica al condominio parziale. Ciò vuol dire che esso non è preso in considerazione solamente ai fini della ripartizione delle spese, ma anche quale entità di riferimento di un gruppo di condòmini ai fini dell’attribuzione di proprietà e responsabilità. Insomma, se nella Scala A c’è un ascensore, di questo saranno proprietari, salvo differente indicazione dei titoli, solamente i proprietari della Scala A.


Pianerottoli e corridoi sono parte delle scale


Uniti alla scala vi è anche, nella pressoché totalità dei casi, il pianerottolo scale, il ripiano che si interpone tra una rampa di scale e l’altra, o per dare accesso alle unità immobiliari, ovvero, semplicemente quale elemento di raccordo interpiano tra le due rampe.

Sulla condominialità dei pianerottoli, così individuati e descritti, non sorgono dubbi. In tal senso è stato affermato che i pianerottoli, data la loro caratteristica funzione di elemento d’accesso ai vari piani dell'edificio in condominio sono, salvo diverso titolo, in comproprietà tra tutti i condomini, con tutto ciò che ne discende in tema di utilizzazione e limiti ai diritti dei singoli (Trib. Salerno 23 ottobre 2015 n. 4386 e Cass. 30 giugno 2016, n. 13450).

Stesse conclusioni possono giungersi quanto oltre ai pianerottoli ai vari piani vi sono dei corridoi che consentono l’accesso alle abitazioni in proprietà esclusiva. Rispetto a tali circostanze, più sensata può apparire l’obiezione tesa a ricondurre queste parti di edificio nell’ambito del condominio parziale ovvero tra elementi di proprietà esclusiva, laddove siano poste a servizio di una sola unità immobiliare.

Manutenzione scale
Per la Corte di Cassazione, a meno che non siano i titoli a disporre in tal modi, non è così.
I giudici di legittimità, pur riconoscendo la plausibilità della tesi appena esposta (forse sarebbe meglio affermare la suggestività della stessa), hanno tuttavia stabilito che non può concludersi in tal senso, cioè che i corridoi possano essere considerati in proprietà limitata a pochi condòmini, ovvero quelli che se ne servono, poiché essi non sono dotati di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico. (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21246).



Manutenzione e pulizia delle scale condominiali


Appare evidente, anche solamente a un primo e superficiale approccio, che le scale condominiali servano in misura differente i proprietari delle abitazioni.

Il proprietario del primo piano, è intuitivo, utilizza le scale in misura differente (solitamente inferiore) di chi abita al secondo. Si badi: si parla di uso potenziale, non di uso effettivo: non contano insomma stili e abitudini di vita, mentre conta, ad esempio, il fatto che sporadicamente (es. per avere accesso al lastrico) tutti possano usare le scale.

Delle scale condominiali, ai fini della proprietà di cui s’è detto in precedenza e delle spese, delle quali si parlerà subito dopo, fanno parte sia la così detta cassa (i muri che le contengono, così Cass. 7 maggio 1997, n. 3968) sia il torrino, ovvero quell’ambiente terminale dell’intera gabbia scale (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).

Con quali quorum deliberativi si decide sulla manutenzione di scale condominiali



  • Manutenzione ordinaria e straordinaria: voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio;

  • manutenzione straordinaria di notevole entità: voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Spese scale condominiali
Per le pulizie condominiali le decisioni afferenti alla scelta dell’impresa appaltatrice, che deve essere iscritta in appositi ruoli tenuti presso la Camera di Commercio, sono assunte con le maggioranze indicate per la manutenzione ordinaria.


Ripartizione spese per manutenzione e pulizia del vano scala


La differente misura dell’uso delle scale incide sulla partecipazione alle spese derivanti da tali attività.

A specificarlo chiaramente è l’art. 1124 del codice civile, secondo il quale le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) nonché quelle di ricostruzione delle scale devono essere ripartite tra i condòmini, salvo differente convenzione (ossia a meno che non intercorra un diverso accordo tra tutti i condòmini).

Come avviene la ripartizione delle spese di manutenzione del vano scala condominiale?



  • Per metà in base ai millesimi di proprietà;

  • Per metà in ragione dell’altezza del piano.


In caso di condominio parziale, la suddivisione del costo avverrà tra i soli condòmini interessati.

Tutte le spese per la manutenzione delle parti delle scale fini qui elencate (scale, cassa, torrini, corridoi, pianerottoli, ecc.) soggiacciono al criterio di ripartizione di cui all’art. 1124 c.c.

Lo stesso criterio, si ritiene, debba essere applicato per la pulizia delle scale, anche se non sono mancate pronunce tese ad affermare che il costo per questo servizio vada ripartito solamente in ragione del criterio dell’altezza del piano (Cass. 12 gennaio 2007 n. 432).

riproduzione riservata
Articolo: Scale condominiali: manutenzione e spese
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Scale condominiali: manutenzione e spese: Commenti e opinioni


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  • Vittorio
    Vittorio
    5 giorni fa
    Utilissime informazioni per la prossima riunione di condominio, ci sono alcuni furbetti dai quali bisogna sapersi difendere, quindi ringrazio ancora. Saluti
    rispondi al commento
  • Puciacchio
    Puciacchio
    Lunedì 16 Ottobre 2017, alle ore 19:43
    Sono in affitto in un condominio di una assicurazione.
    Siamo tutti in affitto per cui non c'è ne un amministratore né una assemblea.
    C'e un portinaio per 8 ore giornaliere.
    Non essendo scritto niente sul contratto di affitto a chi tocca le pulizie delle scale?
    rispondi al commento
  • Oscar Calolot Jr.
    Oscar Calolot Jr.
    Sabato 31 Marzo 2012, alle ore 16:43
    Buon giorno! Siamo una Impresa di Pulizia Everlasting e cerchiamo condominiale, ufficii e altri negozi per pulirli. Siamo la prima Impresa filippina a Padova con persone che sono esperte nella pulizia,sono bravi e onesti. Dio ti Benedica !!!
    rispondi al commento
  • Cinzia
    Cinzia
    Martedì 13 Marzo 2012, alle ore 18:56
    Salve,io abito in condominio di sei appartamenti al terzo piano e non intendo pagare la ditta esterna perchè ritengo eccessive le spese, posso chiedere di pulire dal secondo piano fino al sottotetto? ci sono altre alternative? grazie!
    rispondi al commento
  • Alessia
    Alessia
    Domenica 4 Marzo 2012, alle ore 00:23
    SALVE AVVOCATO, SONO ALESSIA.IO LAVORO PRESSO UN CONDOMINIO COME ADDETTA ALLA PULIZIA DELLE SCALE, TUTTI I CONDOMINI SONO FELICISSIMI DEL MIO OPERATO E SONO UNANIMI NEL VOLERMI ASSICURARE .... IO ORA NON ESSENDO ASSICURATA HO CHIESTO UN TOT A ORE .... HO PARLATO CON L'AMMINISTRATORE DI CONDOMIO CHE A PARER MIO VUOL FARE UN PO' IL FURBETTO ..... AVREI NECESSITA' DI ALCUNE DELUCIDAZIONI RIGUARDO L'ASSICURAZIONE ... PERCHE' A QUANTO MI DICE L'AMMINISTRATORE IO DOVREI PAGARMI IL MIO TFR LE MIE FERIE E EVVENTUALI MALATTIE E LA MIA TREDICESIIMA IN POCHE PAROLE SECONDO IL SUO CALCOLO SE IO GUADAGNO 7 EURO L'ORA DEVO MOLTIPLICARLA X 52 SETTIMANE E DIVIDERLA X 15 MESI (3 MESI IN PIU PER TFR TREDICESIMA E FERIE E EVVENTUALI MALATTIE ) VORREI CORTESEMENTE SAPERE SE IL CALCOLO CHE FA LUI E' GIUSTO O SE SI STA PRENDENDO GIOCO DI ME .... A CHI SPETTANO QUESTE SPESE? A ME O AI CONDOMINI??? LA RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE.A PRESTO .ALESSIA
    rispondi al commento
  • Francesca
    Francesca
    Mercoledì 29 Febbraio 2012, alle ore 19:23
    Salve vorrei farle una domanda nel mio condominio vogliono mettere l'impresa di pulizie per le scale condominiali io abito al 3 piano sono obbligata ad aceccettare se hanno la maggioranza,dato che per millesimi mi hanno detto che io ho la tariffa più alta sono obbligata a pagare se io momentaneamente no ho la possibilità? mmi scusi se per 30 anni le abbiamo sempre fatte a turno a me sembra una spesa superflua bisogna matterla per forza non c'è modo di rifiutarsi grazie
    rispondi al commento
  • Nicola
    Nicola
    Martedì 21 Febbraio 2012, alle ore 23:09
    OGGETTO:PULIZIE SCALEBuonasera sono un condomino di una palazzina di 11 appartamenti,tutti proprietari,sono intenzionato a cambiare l'impresa di pulizie e propormi io come medesimo ma sono un privato e l'ammni. non lo permette perchè non posso far fatture e io mi chiedo, la ritenuta d'acconto? insomma come e cosa posso fare per risolvere questo problema? rispondetemi al più presto, grazie e ciao a tutti!
    rispondi al commento
  • Mario
    Mario
    Sabato 11 Febbraio 2012, alle ore 08:37
    Buongiorno sig avvocato mi chiamo mario e abito a piombino dese ( pd )volevo sapere se cè l' obbligo di fare la pulizia delle scale ,o se si può rifiutare di farle, io abito in un condominio composto da 12 appartamenti , 6 al piano terra e 6 al primo piano : io abito al piano terra e sentendo l'amministratore gli ho riferito che io abitando al piano terra non avrei più pulito le scale partendo dal primo piano , visto che io al primo piano non ci vado,perchè non ci abito, ma mi ha risposto ,che in assemblea è stato deciso che anche quelli del piano terra ,devono pulire le scale dal primo piano anche se non ci abitiamo.Volevo sapere da lei se ,sono obbligato a pulire le scale dal primo piano come deciso in assemblea o , visto che abitiamo al piano terra , a noi condomini del piano terra spetta di pulire solo il piano terra , mi scusi la ringrazio cordiali saluti
    rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Venerdì 30 Dicembre 2011, alle ore 19:34
    Facciamo le pulizie in un condominio. I condomini tramite assemblea hanno deciso che come orario che le pulizie si devono fare dalle ore 9,00.Noi generalmente per motivi organizzativi d'impresa iniziamo attualmete ore 7,00 e non abbiamo intenzione di cambiare orario, grazie Antonio
    rispondi al commento
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