Quali sono i poteri dell'assemblea nel caso di ritardo nei pagamenti delle rate condominiali?La risposta è la seguente:
ben pochi a meno che non decida di intervenire sui poteri riconosciuti all'amministratore.
È quest'ultimo, infatti, ai sensi del primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., che sul punto nella sostanza rimarrà In base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea a poter agire giudizialmente per ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Insomma è l'amministratore che può agire per porre fine allo stato di morosità, l'assemblea può solamente incidere su questo potere (il che già di per sé non è poco) ma non può far altro.
Detto diversamente:
l'assise condominiale, a meno che non vi sia l'accordo sottoscritto da tutti i condomini, non può decidere d'imporre sanzioni, quali ad esempio interessi moratori superiori a quelli legali, per i casi di ritardato pagamento.
In un caso del genere la deliberazione del consesso condominiale sarebbe da considerarsi radicalmente nulla, vale a dire impugnabile in ogni tempo da qualunque condomino (ivi compresi i favorevoli) senza il rispetto del ristretto termine previsto dall'art. 1137 c.c.
Vale la pena ricordare che, secondo le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, sono da considerarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).
In questo contesto s'è sviluppata una controversia su una deliberazione assembleare che, a maggioranza, aveva stabilito l'applicazione d'interessi moratori, particolarmente elevati, ai condomini morosi.
Secondo la Corte di Cassazione, davanti alla quale era giunta la causa, la delibera all'origine dell'attuale controversia, deve considerarsi nulla, perché non rientra nei poteri dell'assemblea, deliberando a maggioranza, stabilire interessi moratori a carico dei condomini nel ritardo dei pagamenti delle quote condominiali, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità (Cass., Sez. 2, 18 maggio 2011, n. 10929).
Tale nullità inficia e travolge le successive delibere nella parte in cui, nel ripartire gli oneri di gestione tra i consorziati in relazione ad ogni singolo anno, applicano il medesimo tasso di mora del 20%.
Anche le successive delibere, pertanto, sono affette dal medesimo vizio di nullità, la quale può essere fatta valere dal condomino interessato senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 cod. civ. (Cass. 30 aprile 2013, n. 10196).
Insomma nulla la prima, nulle anche tutte le successive.
