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Come comportarsi con l'impresa in ritardo con i lavori di ristrutturazione

L'impresa appaltatrice deve eseguire le opere nei termini convenuti, altrimenti rischia l'applicazione di una penale, se prevista, e una richiesta di risarcimento
02 Agosto 2018 ore 10:04 - NEWS Leggi e Normative Tecniche

Contratto di appalto


L'appalto, specifica l'art. 1655 del codice civile, è quell'accordo con cui una parte, detta appaltatore, assume l'incarico di eseguire un'opera o prestare un servizio in favore dell'altra, detta committente, a fronte di un corrispettivo in denaro.

Contratto applato
La norma codicistica specifica che quanto pattuito è con organizzazione di mezzi e gestione del rischio in capo all'appaltatore. Semplificando, ciò vuol dire che se qualcosa va storto, salvo forza maggiore, la responsabilità è dell'appaltatore medesimo.

Dottrina e giurisprudenza (es., tra le tante, Cassazione civile, sezione I, 9 ottobre 2017 n. 23594) sono concordi nell'affermare che con la sottoscrizione del contratto l'appaltatore assuma una obbligazione di risultato.

La differenza è con le obbligazioni di mezzo, in relazione alle quali chi le assume non ha l'obbligo di raggiungere un risultato, ma di adempiere in modo tale che quel risultato possa essere raggiunto e se ciò non avviene non è per colpa sua.

Classico esempio dell'obbligazione di mezzo è quella del medico, che ha l'obbligo di curare, non di guarire, o dell'avvocato, che ha l'obbligo di difendere diligentemente il cliente, non di vincere la causa.

L'appaltatore, invece, assume l'obbligo di realizzare l'opera. Nel caso di ristrutturazione, di manutenere l'edificio o le parti dell'edificio oggetto d'intervento.


Appalto per ristrutturazione


Con il contratto di appalto per ristrutturazione, il committente affida all'appaltatore il compito di eseguire opere di manutenzione – dette anche interventi conservativi – dell'edificio nella sua interezze, o, molto più probabilmente, di una parte di esso.

Gli interventi manutentivi concordati tra le parti possono essere catalogati nell'ambito di quelli elencati nel testo unico dell'edilizia, il d.p.r. n. 380/01, ed essere quindi così distinti:

- interventi di manutenzione ordinaria;

- interventi di manutenzione straordinaria;

- interventi di restauro e di risanamento conservativo;

- interventi di ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione e ritardi nella conclusione dei lavori
Si badi: nella definizione di queste varie tipologie d'intervento sono inclusi anche interventi che, in termini comuni, non possono essere considerati veri e propri interventi di ristrutturazione. Nelle opere definite di restauro e risanamento conservativo, ad esempio, sono inclusi interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell'edificio preesistente.

Ad li là di queste ipotesi particolari, quando si parla di ristrutturazione, in gergo tecnico si fa riferimento a queste quattro tipologie d'intervento, la cui consistenza incide anche e soprattutto sul regime autorizzativo, passandosi ad opere in edilizia libera, che non necessitano di alcuna comunicazione al comune competente, ad opere che necessitano di una SCIA.


Termine di consegna dell'opera


Uno degli elementi fondamentali in relazione al contenuto del contratto di appalto, è il termine di consegna delle opere concordate.

Non esiste un termine di legge entro il quale le opere vanno eseguite, cioè che imponga che per una particolare lavorazione i tempi sia un giorno, ovvero due mesi.

Esiste al più esiste un termine di legge di validità delle autorizzazioni amministrative alla esecuzione delle opere. Ad esempio nel permesso di costruire bisogna indicare l'inizio e la fine delle opere e il permesso, salvo proroghe ha validità per tre anni dal loro inizio.

Il termine, comunque, è sempre inserito in contratto in quanto in relazione ad esso si sviluppano delle vicende di rispettivo interesse delle parti.

Spieghiamoci meglio: se committente e appaltatore concordano che per le opere da eseguirsi sono necessari e sufficienti trenta giorni lavorativi, sarà interesse del primo specificare ciò in contratto, così rientrando la tempistica negli elementi di valutazione del corretto adempimento, e dell'appaltatore la specificazione delle eccezioni alla nozione di giorno lavorativo, specificando ad esempio che tali non possono essere considerati quei giorni con condizioni metereologiche contrarie alla specifica lavorazione da eseguire.


Clausola penale per il ritardo e risoluzione per inadempimento


È classico l'inserimento a contratto di una clausola penale, la quale preveda la diminuzione del corrispettivo in denaro dovuto al ritardo nella consegna dell'opera.

Sebbene la giurisprudenza non abbia negato la compatibilità tra termine di fine opere non essenziale e clausola penale (Cass. 4 marzo 2005 n. 4779), è bene che il contratto di appalto prevede espressamente la essenzialità del termine ai fini di una certa applicazione della clausola penale.

Penale per ritardi nella ristrutturazione
La misura della clausola penale può essere diminuita dal giudice (art. 1384) c.c.;

- nel caso in cui l'obbligazione principale sia stata eseguita in parte;

- qualora l'ammontare della penale sia manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento.

A dire il vero, è possibile prevedere anche che al mancato rispetto del termine essenziale segua la risoluzione del contratto per inadempimento dell'appaltatore, fermo restando il diritto al risarcimento del danno causato dall'inadempimento in esame (mancata fine dei lavori di ristrutturazione entro il termine pattuito.

Qual è il migliore rimedio contro gli effetti del ritardo, quindi, va valutato a monte, cioè prima della sottoscrizione del contratto, fermo restando che la giurisprudenza ritiene compatibili (ma autonome tra loro) la previsione di una penale e la risoluzione del contratto (Cass. 24 aprile 2008 n. 10741).


Ritardo giustificato nei lavori di ristrutturazione



Nessuna responsabilità ergo nessuna penale e risarcimento potranno essere applicati ottenuti se il ritardo è giustificato.

Si supponga che una copiosa nevicata, in una località che solitamente non è investita da questo genere di lavori, abbia bloccato la esecuzione delle opere per più d'una settimana e che in considerazione delle avversità atmosferiche la fine dei lavori sia slittata oltre il termine pattuito.

In tale situazione, evidentemente, l'appaltatore potrà invocare l'accadimento di un fatto di forza maggiore che non ha consentito la consegna nei termini pattuiti. Ciò, chiaramente, dove l'evento possa essere considerato davvero imprevedibile anche solamente nella portata, ossia che si sarebbero potuti adottare accorgimenti per evitarne effetti negativi sulla durata dei lavori.

Del pari giustificati devono essere considerati i ritardi dove il committente abbia ordinato variazioni al progetto o nel caso di variazioni necessarie in cui il ritardo non sia imputabile all'appaltatore.

riproduzione riservata
Articolo: Ritardi nella ristrutturazione: penale e risoluzione del contratto
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Ritardi nella ristrutturazione: penale e risoluzione del contratto: Commenti e opinioni


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  • Marco
    Marco
    Mercoledì 22 Luglio 2020, alle ore 17:18
    A causa della mancanza di elettricità nell’appartamento che sto facendo ristrutturare, i lavori sono iniziati 15 giorni in ritardo.
    Durante i due sopralluoghi, ne l’architetto ne l’operaio, mi hanno informato della necessità della presenza dell’elettricità per i lavori.
    Appena mi hanno avvisato (il giorno in cui dovevano partire i lavori), ho richiesto un allaccio che ha però ha richiesto sei giorni.
    In questo caso a chi va imputato il ritardo nel l’inizio dei lavori e il conseguente ritardo al termine?
    rispondi al commento
  • Ralf70
    Ralf70
    Venerdì 8 Maggio 2020, alle ore 23:08
    Stiamo ristrutturando il palazzo in condominio.
    Nel contratto è specificato la fine dei lavori, ma non la penale, per legge si può applicare la penale?
    A quanto ammonta?
    Raffaele
    rispondi al commento
  • Tote
    Tote
    Domenica 16 Febbraio 2020, alle ore 10:10
    Interessante e chiaro ma vorrei approfondire le conseguente se si arriva alla causa civile.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Tote
      Sabato 22 Febbraio 2020, alle ore 11:50
      Difficile a dirsi in astratto. Ogni causa fa storia a sè. Andrebbe studiato il singolo caso di specie per poter dire che può succedere se si va in causa. Quello, però, è lavoro da avvocati.
      rispondi al commento
  • Gianpiero ventrella
    Gianpiero ventrella
    Mercoledì 6 Novembre 2019, alle ore 12:03
    È possibile avere un modulo da far firmare all'impresa in cui indicare la penale in caso di ritardo dei lavori?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gianpiero ventrella
      Mercoledì 13 Novembre 2019, alle ore 15:13
      Puoi cercarlo nel web. Se vuoi una consulenza specifica, per un modulo ad hoc c'è il servizio di consulenza (a pagamento) di lavorincasa.it, qui Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Betti1
    Betti1
    Mercoledì 16 Ottobre 2019, alle ore 06:20
    La ditta che mi deve fare i lavori per la costruzione della.casa sono in ritardo di 200 giorni.
    Nel contratto c'è la penale e la somma supera il.valore dei lavori da.ultimare.
    Cosa posso fare? posso annullare il contratto?
    rispondi al commento
    • Jimmi 2000
      Jimmi 2000 Betti1
      Sabato 26 Ottobre 2019, alle ore 10:26
      Se non ci sono giustificati motivi si, si può annullare e chiedere il risarcimento dei danni, tenga conto che occorrerà portare avanti una causa, quindi valuti bene se è il caso o se è opportuno trovare una mediazione e risolvere consensualmente il contratto.
      Di solito le ditte non faticano a trovare motivazioni e giustificati motivi.
      rispondi al commento
  • Marco.iemmo
    Marco.iemmo
    Lunedì 10 Dicembre 2018, alle ore 08:52
    Buongiorno, nel caso in cui:- non sia stato sottoscritto un contratto di per l'inozio e termine dei lavori;- l'appaltatore non ha terminato le opere entro i 3 anni della concessione edilizia (sono già passati 8 mesi oltre la data del termine della concessione);- sebbene abbia già ricevuto 85% dei pagamenti rispetto al preventivo;- si sia rifiutato di terminate i lavori,come e se si può intervenire?grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marco.iemmo
      Venerdì 14 Dicembre 2018, alle ore 09:50
      Sicuramente si può intervenire, come va valutato come un avvocato che studiando il caso sarà in grado di indicarle la strada da seguire.
      rispondi al commento
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