Differenza tra ristrutturazione e restauro conservativo

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Il concetto di ristrutturazione in termini tecnico-giuridici presuppone la preesistenza di un manufatto con caratteristiche identiche a quello che si vuole costruire.
13 Dicembre 2014 ore 14:32
Avv. Valentina Papanice

Concetto di ristrutturazione edilizia


RistrutturazioneIl concetto di ristrutturazione edilizia è fornito dall'art. 3, lett.d), D.P.R. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), il quale individua le ristrutturazioni, nell'ambito dei vari interventi edilizi, come gli interventi che mirano a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme di opere che possono anche condurre ad un organismo diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono anche quelli volti al ripristino o alla sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, come anche l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Financo sono ricompresi anche quegli interventi che demoliscono e ricostruiscono del tutto l'edificio, purchè però, aspetto fondamentale, il nuovo abbia la stessa volumetria di quello preesistente, eccezion fatta per le innovazioni prescritte dalla normativa antisismica, nonchè quelli di ripristino di edifici, o parti di edifici, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purchè, però, sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Infine, viene prescritto che per gli immobili sottoposti ai vincoli di cui al codice dei beni culturali e ambientali, D.Lgs. del 22 gennaio 2004, n. 42, si può parlare di ristrutturazione solo se gli interventi di demolizione e ricostruzione, gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti mantengano la stessa sagoma dell'edificio preesistente.

La norma fino alla riforma del D.L. 69/2013, (art. 30, co.1. lett.a), richiedeva, oltre alla stessa volumetria, anche la stessa sagoma dell'edificio preesistente.

È chiaro quindi che perchè possa legittimamante parlarsi di ristrutturazione, in ogni caso il nuovo immobile deve corrispondere a determinati parametri del precedente.


Prova dell'immobile preesistente


Di tale identità deve potersi dare prova, cioè bisogna potere dimostrare come era il precedente immobile. Non può essere certo sufficiente affermare che la parte mancante, di cui si afferma, ma non si prova l'esistenza, sia andata perita, per esempio in seguito ad evento accidentale. Anche perchè deve potersi dare prova non solo del fatto che l'immobile fosse di consistenza maggiore dell'esistente, ma che detta consistenza fosse identica a quella che si vuole realizzare al momento.

È stato deciso che la rilevazione della preesistenza ai fini dell'intervento ricostruttivo non può non ancorarsi alla situazione di fatto esistente alla data di presentazione della domanda e nella specie al momento di produzione dell'istanza di edificazione e che ai fini dell'accoglimento della richiesta ristrutturazione può prendersi a parametro solo quanto accertato dal comune al momento della richiesta, cioè le caratteristiche esattamente individuate in quel momento, sia nell'an (cioè sul se è possibile effettuare l'intervento) che nel quantum (cioè nelle esatte dimensioni in cui è possibile realizzare l'intervento). Così ha deciso la sentenza del Consiglio di Stato n. 5174 del 21 ottobre 2014. La decisione è intervenuta su di un caso dove il ricorrente, pur affermando, non provava che il bene fosse all'origine di maggiori (e specifiche) dimensioni.

Ristrutturazione edificioCon riferimento ad un rudere, è stato deciso che non potrebbe farsi rientrare in una fattispecie di ristrutturazione edilizia un intervento come quello [...], in cui la parte dell'opera muraria ancora esistente non consentirebbe, in realtà, la sicura individuazione dei connotati essenziali del manufatto originario e, quindi, la sua fedele ricostruzione. La stessa sentenza decideva poi che la ricostruzione di ruderi deve essere considerata, a tutti gli effetti, realizzazione di una nuova costruzione, non essendo equiparabile alla ristrutturazione edilizia.

Tale sentenza del 2006 del Consiglio di Stato è stata richiamata anche dalla più recente citata, n. 5174 del 2014, ove questa sottolinea che la ristrutturazione edilizia presuppone come elemento indispensabile la preesistenza del fabbricato nella consistenza e con le caratteristiche planivolumetriche ed architettoniche proprie del manufatto che si vuole ricostruire.

In un altro caso è stato specificato che mentre nel caso di ristrutturazione edilizia che non comporti la previa demolizione dell'edificio preesistente è possibile la realizzazione di limitati incrementi di superficie e volume ex art. 10 comma 1 lett. c), D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, invece, la ristrutturazione attuata mediante demolizione e ricostruzione dell'edificio preesistente comporta che siano mantenute la volumetria e la sagoma del preesistente, ai sensi dell'art. 3 comma 1, lett. d), cit. D.P.R. n. 380 del 2001; diversamente si ha a che fare con una nuova costruzione (Tar Lecce n. 2138 del 5 agosto 2014).


Restauro conservativo


Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono invece definiti dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 3, comma 1, lett. c), come gli interventi edilizi volti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

Secondo la giurisprudenza di legittimità gli interventi di risanamento e restauro e quelli di ristrutturazione edilizia si differenziano tra di loro per il fatto che la ristrutturazione non deve rispettare gli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio esistente, comprendendo il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, mentre il restauro ed il risanamento conservativo non possono modificare in modo sostanziale l'assetto edilizio preesistente e consentono soltanto variazioni d'uso compatibili con l'edificio conservato (Cass. n. 49221/14, Cass. n. 35897/2008, Cass. n. 28458/2009).

Inoltre, si afferma che la funzione conservativa degli interventi di restauro e risanamento può anche realizzarsi con l'eliminazione di elementi estranei all'organismo edilizio ma, deve sempre mantenere il rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali (Cass. n. 49221/14).

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