Ristrutturare un sottotetto o una soffitta

Da sottotetto a mansarda: il potenziale dell'ultimo piano

Soffitte e sottotetti si riducono spesso a spazi angusti dove accantonare cose che non usiamo più. In realtà, grazie alla loro posizione privilegiata, si possono trasformare in ambienti luminosi e belli da vivere.

Ristrutturare questi spazi significa apportare miglioramenti estetici e funzionali che aumentano il valore dell’immobile. Inoltre, il recupero di un sottotetto abitabile è un’ottima forma di investimento anche grazie agli incentivi fiscali che permettono di recuperare buona parte della spesa.

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Foto sottotetto prima dei lavori di ristrutturazione

Sottotetto ristrutturato

Mansarda abitabile dopo la ristrutturazione

Soffitta prima dei lavori

Soffitta dopo i lavori edili

L'ultimo piano può essere molto più di una semplice soffitta e rappresenta una grande risorsa da sfruttare al meglio. Chi ha bisogno di più spazio e possiede un sottotetto o un ultimo piano ad uso soffitta può ristrutturarlo, creando delle mansarde moderne e guadagnando nuovi ambienti abitabili o ricavando stanze in più da collegare all’abitazione esistente.

Con i giusti interventi la soffitta o il sottotetto possono diventare un ufficio, una camera degli ospiti, una stanza per i giochi, un angolo guardaroba, uno spazio hobby o relax.

Come iniziare il recupero di un sottotetto

La ristrutturazione di un sottotetto è un progetto impegnativo ma entusiasmante. Ecco quali sono i passi da seguire per avere la situazione sotto controllo, non dimenticare nulla e riuscire a portare a termine il progetto in tempi brevi.

Per affrontare il recupero di un sottotetto occorre prima di tutto rivolgersi a un professionista qualificato (architetto, ingegnere o geometra) che verificherà la presenza dei requisiti necessari e la fattibilità dell’intervento, facendo anche riferimento a eventuali leggi regionali in merito.

Tale figura si occuperà di organizzare eventuali rilievi strutturali e sarà in grado di gestire la parte burocratica e i rapporti con il Comune (richiesta della visura catastale, verifica della proprietà dell’immobile, presentazione dei permessi richiesti, riaccatastamento finale, ecc.).


Il progettista si occuperà anche di realizzare il progetto di ristrutturazione, considerando piccole migliore così come interventi di rilievo, tipo modifiche del tetto, apertura di nuove finestre o realizzazione degli impianti.

Una volta definita l’impresa a cui affidare i lavori, il progettista potrà procedere alla presentazione in comune dei permessi necessari.
Questi variano a seconda del tipo di intervento che si vuole realizzare, del comune e della zona in cui si trova l’immobile.

Gli interventi e i relativi permessi possono essere:

• Intervento libero (non necessita di alcun permesso)
• Intervento libero con Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L.)
• SCIA
• Super DIA
• Permesso di costruire

Ricordiamo che per apportare modifiche strutturali, aprire nuove finestre, modificare la facciata o cambiare la destinazione d’uso dei locali è necessario presentare un progetto al Comune per ottenere un’autorizzazione a procedere.

Se invece non viene modificata la configurazione dell’abitazione né tantomeno la facciata, non si spostano le pareti e non si modificano gli impianti, non serve inoltrare alcuna richiesta. La semplice sostituzione dei serramenti insieme con altri interventi di pari misura rientra in quest’ultimo caso.

Requisiti per la ristrutturazione del sottotetto

Le altezze minime per l’abitabilità

Nel recuperare un sottotetto, un criterio da osservare è legato alle altezze degli ambienti che per essere abitabili devono rispettare determinati parametri. Sarà compito del progettista assicurarsi che l’ambiente da ristrutturare abbia i presupposti necessari e predisporre di conseguenza il progetto più adatto.


La normativa nazionale in merito (legge 457/78, art. 43) stabilisce che:

• l’altezza minima dal pavimento deve essere di 2,70 mt per i locali ad uso soggiorno e di 2,4 mt per i locali di servizio, come bagni, corridoi, etc.

• nei Comuni montani al di sopra dei 1.000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.

• se nel locale esistono altezze inferiori, le stesse vanno chiuse ad armadio o ripostiglio.

Si consiglia quindi di verificare eventuali limiti o vincoli, in base al regolamento edilizio comunale, presso il proprio Comune di residenza.

Luce e ventilazione

Oltre all’altezza minima, è necessario che l’ambiente abbia la giusta quantità di luce e un ricambio d’aria sufficiente all’uso abitativo. Spesso, infatti, gli ambienti non abitabili sono sprovvisti di aperture per la corretta illuminazione e ventilazione dei locali. La trasformazione di un sottotetto in una mansarda abitabile può quindi comportare la necessità di aprire nuove finestre.

Uno dei parametri da rispettare in fase di progettazione è il cosiddetto rapporto aeroilluminante, ovvero il rapporto tra la superficie del pavimento e quella della finestre. Per ogni tipologia di abitazione il rapporto aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8.
In alcuni casi, però, le leggi regionali hanno integrato e modificato la normativa nazionale.


I rapporti aeroilluminanti non bastano a garantire l’abitabilità. L’effettiva illuminazione di una stanza è influenzata anche dal suo orientamento, dalla presenza di alberi o altre costruzioni, dalle schermature interne ed esterne e dalla posizione delle finestre.

Tutti questi elementi concorrono a determinare il fattore medio di luce diurna, FmLD, che non dovrà essere inferiore al 2%. Spesso, a parità di superficie finestrata, la quantità di luce varia moltissimo proprio in funzione della tipologia di finestra inserita.

È possibile calcolare, ad esempio, con un apposito software realizzato da VELUX, VELUX Daylight Visualizer, il fattore di luce diurna con tre diverse tipologie di finestre: una finestra in verticale, un abbaino, una finestra per tetti.

Ecco il risultato:
la finestra in verticale e l’abbaino non raggiungono il minimo richiesto dalla legge per quanto riguarda il fattore di luce diurna. Pertanto, la stanza non solo non è a norma, ma non è sicuramente nemmeno confortevole. L’inserimento di una finestra per tetti consente di raggiungere e addirittura di superare il minimo richiesto nonostante la superficie vetrata sia la medesima nei tre casi.

Ciò è possibile per due principali motivi:
– la finestra posta sul tetto riceve una maggiore quantità di luce;
– l’imbotte interno permette una migliore e più profonda distribuzione della luce nella stanza.

Le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni

Ristrutturare un sottotetto per trasformarlo in una mansarda abitabile e riqualificarlo dal punto di vista dell’efficienza energetica consente anche di beneficiare di consistenti agevolazioni fiscali.
Chi intende trasformare il sottotetto della propria casa in una mansarda abitabile può fruire della detrazione Irpef al 50%.


Il limite massimo di spesa detraibile è di 96.000 € per ogni unità immobiliare.
Il credito è recuperabile in 10 anni. Inoltre, sui lavori e l’acquisto dei materiali è prevista l’IVA agevolata al 10%.

È stata prorogata fino al 31 dicembre 2017 anche la detrazione fiscale del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici: sono detraibili le spese sostenute per interventi sull’involucro dell’edificio che consentano di ottenere una riduzione della trasmittanza termica, compresi i serramenti (finestre) e le schermature solari (tende esterne).

Ottimo investimento: la mansarda ristrutturata vale il 39% in più

Il recupero e la riqualificazione del sottotetto è un ottima forma di investimento non solo in termini di benessere, per la qualità della luce, la riservatezza e la panoramicità che si possono avere all’ultimo piano, ma anche a livello economico.

Una volta ristrutturata, una mansarda vale infatti il 39% in più, come emerge da una ricerca condotta dal Politecnico di Milano: solo il 5% dell’offerta immobiliare italiana è rappresentata da mansarde, che valgono in media tra 1.183 e 943 euro al mq in più rispetto alle altre unità immobiliari. Il prezzo medio di vendita di un sottotetto da ristrutturare è di circa 2.000 euro/mq (3.066 a Roma e 3.606 a Milano), mentre quello dell’intervento è di 819 euro/mq, per un costo totale medio di 2.819 euro/mq.

Calcolando un prezzo medio di vendita di 3.923 euro/mq, si ha un incremento del 39% rispetto al capitale investito.Soprattutto nei centri abitati, dove lo spazio è prezioso, la riqualificazione di un sottotetto è un investimento sicuro.

Finestre per mansarda: a chi rivolgersi?

Velux, azienda leader nella produzione di infissi e tapparelle per mansarda, con una gamma di prodotti che garantiscono il massimo comfort ambientale e grande privacy.

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