Edilizia convenzionata: riscatto del terreno in caso di diritto di superficie

Che cos'è il diritto di superficie

Forse non tutti sono a conoscenza che la piena proprietà di un immobile costruito in regime di edilizia convenzionata, sul quale sussiste un diritto di superficie, può essere acquisita mediante una particolare procedura definita dal Comune nel quale il bene è situato.

Andiamo per gradi e cerchiamo di spiegare alcuni concetti e termini che sono fondamentali per comprendere appieno il meccanismo che consente di riscattare il terreno sul quale l'immobile è stato costruito.


Può capitare che la proprietà dell'immobile e la proprietà del terreno sul quale l'edificio è stato eretto spettino a soggetti diversi. Si ha dunque un proprietario dell'opera e un proprietario del suolo. In questi casi dunque il proprietario del terreno non ha una proprietà piena (comprensiva anche della costruzione), poiché sul suolo è stato costituito un diritto di superficie a favore di terzi.
Di cosa si tratta? Cos'è il diritto di superficie?

Secondo il nostro ordinamento il diritto di superficie è un diritto reale minore o parziario, in quanto, pur essendo un diritto sulla cosa altrui, a differenza del diritto di proprietà (piena), ha un contenuto più limitato. Lo stesso dicasi per il diritto reale di usufrutto, uso, diritto di abitazione e servitù.

Con il diritto di superficie, il titolare dello stesso (superficiario) ha la facoltà di edificare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) un terreno altrui, acquistando la proprietà dell'edificio ma senza divenire proprietario del suolo. Il terreno edificato, che resta di proprietà di altro soggetto, può essere pubblico o privato.

Solo in caso di estinzione del diritto di superficie la proprietà riacquista la sua pienezza.
La proprietà superficiaria ha per il titolare un valore inferiore rispetto alla proprietà immobiliare piena.
Questo tipo di situazione si è venuta a creare tra i Comuni, proprietari dei terreni e coloro che hanno acquistato l'edificio sovrastante, costruito in edilizia convenzionata. Vediamo di cosa si tratta.

Vincoli edilizia convenzionata

In italia il diritto di superficie è uno strumento spesso utilizzato dai Comuni per dare attuazione alla politica urbanistica mediante interventi di edilzia convenzionata ed economica.

L'edilizia convenzionata, denominata PEEP, ovvero piano edilizia economica e popolare, viene solitamente riservata alla popolazione meno abbiente.

In questi casi il Comune, proprietario del suolo, autorizza le imprese edili (solitamente imprese cooperative) alla costruzione di immobili sui quali sussiste il diritto di superficie.

Il costruttore, una volta eretto l'edificio, provvederà a vendere gli appartamenti (solitamente facenti parte di condominio) a un prezzo agevolato. La convenienza del prezzo è dovuta al fatto che in questo caso il costruttore non ha dovuto acquistare e pagare il terreno ma avrà soltanto sostenuto i costi per la realizzazione dell'edificio. Il Comune manterrà la proprietà del fondo, mentre il superficiario acquisterà la proprietà dell'immobile sovrastante, senza avere la proprietà del suolo.

Un appartamento con diritto di superficie viene acquistato a un prezzo inferiore del 20-25% in meno rispetto a quello della piena proprietà. Questo aspetto deve essere considerato anche in caso di rivendita del bene. La proprietà superficiaria, dunque, ha di fatto un minor valore commerciale.

Il costruttore e il Comune avranno stipulato un vero e proprio contratto per disciplinare le modalità di costituzione del diritto di superficie, nonché diritti e vincoli a carico delle parti contraenti. Si tratta dovrà redigere un atto notarile finalizzato a regolare i rapporti tra il Comune e il costruttore e i proprietari dell'immobile che si succederanno nel tempo.


Ciascun avente causa dovrà aver chiaro quelle che sono le regole concernenti i i rapporti tra il proprietario superficiario e il Comune. Tale atto si chiama convenzione e viene allegata agli atti di compravendita. La convenzione avrà un tempo prolungato, fissato solitamente in 99 anni.

Questo meccanismo, se da un lato consente a talune persone di acquistare una casa, sia pure con dei sacrifici, comporta dei vincoli ai quali si dovrà necessariamente sottostare in caso di adesione alla convenzione.

Innanzitutto, cosa succede allo scadere dei 99 anni nei quali si ha a disposizione il terreno sul quale la costruzione è stata eretta?

Il Comune può richiedere indietro l'immobile per il venir meno del diritto di superficie su di esso.
In alternativa, il proprietario potrà procedere con l'acquisto del suolo, divenendo così pieno proprietario. Si avrà in tal caso, mediante riscatto, la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Quali sono i vincoli a carico del superficiario?

Alle agevolazioni concesse dal Comune corrispondono dei vincoli che variano a seconda del terreno e del Comune. Ad ogni modo tutto è riportato in mariera chiara nell'atto di convenzione stipulato dal Comune con l'impresa di costruzioni.

Citiamo, in primo luogo, l'obbligo di acquisto dell'immobile come prima casa essendo risarvata la proprietà superficiaria a persone con maggiori difficoltà economiche.
In secondo luogo, solitamente vi è un tetto massimo di reddito; in ultimo, abbiamo un prezzo imposto di rivendita dell'immobile.

Come riscattare un immobile con diritto di superficie

Nel caso in cui dall'atto notarile di compravendita risulti l'acquisto della sola proprietà superficiaria, in forza della convenzione stipulata tra Comune e costruttore, durante la vigenza della convenzione, sarà possibile trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà.


Spesso accade, infatti, che per motivi legati all'andamento delle casse degli enti pubblici, i Comuni consentano ai proprietari privati di riscattare, anticipatamente rispetto ai 99 anni stabiliti, il terreno e di divenire proprietari dell'immobile a tutti gli effetti. Il riscatto può essere riferito anche al singolo appartamento e non deve necessariamente riguardare l'intero condominio.

Il meccanismo del riscatto del terreno è di primaria importanza per coloro che hanno scelto la strada dell'edilizia convenzionata perché consente di poter divenire pienamente proprietari di un alloggio prima acquistato a un prezzo calmierato.

Dunque, qualora il Comune non intenda rinnovare la convenzione a scadenza dopo 99 anni o anche prima, potrà presentare un'offerta di riscatto a favore del proprietario superficiario.
I costi da sostenere, le modalità e le tempistiche variano da Comune a Comune.

L'interessato dovrà avviare la pratica presso l'Ufficio comunale mediante apposito modulo e in caso di accettazione, provvedere al versamento del prezzo richiesto. Una volta effettuato il pagamento del prezzo di riscatto, il proprietario dovrà dare comunicazione all'ufficio preposto del nominativo del notaio deputato alla stesura dell'atto di trasferimento.