Edilizia convenzionata: riscatto del terreno in caso di diritto di superficie

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche21 Maggio 2019 ore 14:04
Definizione di diritto di superficie e di edilizia convenzionata. Quando è possibile riscattare il terreno e trasformare il diritto di superficie in proprietà.

Che cos'è il diritto di superficie


Forse non tutti sono a conoscenza che la piena proprietà di un immobile costruito in regime di edilizia convenzionata, sul quale sussiste un diritto di superficie, può essere acquisita mediante una particolare procedura definita dal Comune nel quale il bene è situato.

Andiamo per gradi e cerchiamo di spiegare alcuni concetti e termini che sono fondamentali per comprendere appieno il meccanismo che consente di riscattare il terreno sul quale l’immobile è stato costruito.

Diritto di superficie
Può capitare che la proprietà dell’immobile e la proprietà del terreno sul quale l'edificio è stato eretto spettino a soggetti diversi. Si ha dunque un proprietario dell’opera e un proprietario del suolo. In questi casi dunque il proprietario del terreno non ha una proprietà piena (comprensiva anche della costruzione), poiché sul suolo è stato costituito un diritto di superficie a favore di terzi.
Di cosa si tratta? Cos’è il diritto di superficie?

Secondo il nostro ordinamento il diritto di superficie è un diritto reale minore o parziario, in quanto, pur essendo un diritto sulla cosa altrui, a differenza del diritto di proprietà (piena), ha un contenuto più limitato. Lo stesso dicasi per il diritto reale di usufrutto, uso, diritto di abitazione e servitù.

Con il diritto di superficie, il titolare dello stesso (superficiario) ha la facoltà di edificare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) un terreno altrui, acquistando la proprietà dell’edificio ma senza divenire proprietario del suolo. Il terreno edificato, che resta di proprietà di altro soggetto, può essere pubblico o privato.

Solo in caso di estinzione del diritto di superficie la proprietà riacquista la sua pienezza.
La proprietà superficiaria ha per il titolare un valore inferiore rispetto alla proprietà immobiliare piena.
Questo tipo di situazione si è venuta a creare tra i Comuni, proprietari dei terreni e coloro che hanno acquistato l'edificio sovrastante, costruito in edilizia convenzionata. Vediamo di cosa si tratta.


Vincoli edilizia convenzionata


In italia il diritto di superficie è uno strumento spesso utilizzato dai Comuni per dare attuazione alla politica urbanistica mediante interventi di edilzia convenzionata ed economica.

L’edilizia convenzionata, denominata PEEP, ovvero piano edilizia economica e popolare, viene solitamente riservata alla popolazione meno abbiente.

In questi casi il Comune, proprietario del suolo, autorizza le imprese edili (solitamente imprese cooperative) alla costruzione di immobili sui quali sussiste il diritto di superficie.

Il costruttore, una volta eretto l’edificio, provvederà a vendere gli appartamenti (solitamente facenti parte di condominio) a un prezzo agevolato. La convenienza del prezzo è dovuta al fatto che in questo caso il costruttore non ha dovuto acquistare e pagare il terreno ma avrà soltanto sostenuto i costi per la realizzazione dell’edificio. Il Comune manterrà la proprietà del fondo, mentre il superficiario acquisterà la proprietà dell’immobile sovrastante, senza avere la proprietà del suolo.

Un appartamento con diritto di superficie viene acquistato a un prezzo inferiore del 20-25% in meno rispetto a quello della piena proprietà. Questo aspetto deve essere considerato anche in caso di rivendita del bene. La proprietà superficiaria, dunque, ha di fatto un minor valore commerciale.

Il costruttore e il Comune avranno stipulato un vero e proprio contratto per disciplinare le modalità di costituzione del diritto di superficie, nonché diritti e vincoli a carico delle parti contraenti. Si tratta dovrà redigere un atto notarile finalizzato a regolare i rapporti tra il Comune e il costruttore e i proprietari dell’immobile che si succederanno nel tempo.

Edilizia convenzionata
Ciascun avente causa dovrà aver chiaro quelle che sono le regole concernenti i i rapporti tra il proprietario superficiario e il Comune. Tale atto si chiama convenzione e viene allegata agli atti di compravendita. La convenzione avrà un tempo prolungato, fissato solitamente in 99 anni.

Questo meccanismo, se da un lato consente a talune persone di acquistare una casa , sia pure con dei sacrifici, comporta dei vincoli ai quali si dovrà necessariamente sottostare in caso di adesione alla convenzione.

Innanzitutto, cosa succede allo scadere dei 99 anni nei quali si ha a disposizione il terreno sul quale la costruzione è stata eretta?

Il Comune può richiedere indietro l’immobile per il venir meno del diritto di superficie su di esso.
In alternativa, il proprietario potrà procedere con l’acquisto del suolo, divenendo così pieno proprietario. Si avrà in tal caso, mediante riscatto, la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Quali sono i vincoli a carico del superficiario?

Alle agevolazioni concesse dal Comune corrispondono dei vincoli che variano a seconda del terreno e del Comune. Ad ogni modo tutto è riportato in mariera chiara nell'atto di convenzione stipulato dal Comune con l'impresa di costruzioni.

Citiamo, in primo luogo, l'obbligo di acquisto dell'immobile come prima casa essendo risarvata la proprietà superficiaria a persone con maggiori difficoltà economiche.
In secondo luogo, solitamente vi è un tetto massimo di reddito; in ultimo, abbiamo un prezzo imposto di rivendita dell'immobile.


Come riscattare un immobile con diritto di superficie


Nel caso in cui dall’atto notarile di compravendita risulti l'acquisto della sola proprietà superficiaria, in forza della convenzione stipulata tra Comune e costruttore, durante la vigenza della convenzione, sarà possibile trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà.

Riscatto terreno proprietà superficiaria
Spesso accade, infatti, che per motivi legati all’andamento delle casse degli enti pubblici, i Comuni consentano ai proprietari privati di riscattare, anticipatamente rispetto ai 99 anni stabiliti, il terreno e di divenire proprietari dell'immobile a tutti gli effetti. Il riscatto può essere riferito anche al singolo appartamento e non deve necessariamente riguardare l'intero condominio.

Il meccanismo del riscatto del terreno è di primaria importanza per coloro che hanno scelto la strada dell’edilizia convenzionata perché consente di poter divenire pienamente proprietari di un alloggio prima acquistato a un prezzo calmierato.

Dunque, qualora il Comune non intenda rinnovare la convenzione a scadenza dopo 99 anni o anche prima, potrà presentare un'offerta di riscatto a favore del proprietario superficiario.
I costi da sostenere, le modalità e le tempistiche variano da Comune a Comune.

L’interessato dovrà avviare la pratica presso l'Ufficio comunale mediante apposito modulo e in caso di accettazione, provvedere al versamento del prezzo richiesto. Una volta effettuato il pagamento del prezzo di riscatto, il proprietario dovrà dare comunicazione all'ufficio preposto del nominativo del notaio deputato alla stesura dell'atto di trasferimento.

riproduzione riservata
Articolo: Riscatto del diritto di superficie edilizia convenzionata
Valutazione: 6.00 / 6 basato su 2 voti.

Riscatto del diritto di superficie edilizia convenzionata: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Riscatto del diritto di superficie edilizia convenzionata che potrebbero interessarti
L'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulla cessione del diritto di superficie

L'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulla cessione del diritto di superficie

Proprietà - Per il Fisco in caso di costituzione e cessazione di un diritto di superficie si applica la normativa fiscale prevista per i trasferimenti della proprietà piena
Spese di ristrutturazione del terrazzo

Spese di ristrutturazione del terrazzo

Condominio - La copertura dell'edificio condominiale, sia essa del tipo tetto o terrazzo, necessita periodicamente d'interventi manutentivi.
Accessione: la casa costruita dal singolo è di tutti i comproprietari del suolo

Accessione: la casa costruita dal singolo è di tutti i comproprietari del suolo

Proprietà - Nel caso in cui solo uno dei comproprietari di un terreno decida di edificare, la costruzione diventa di proprietà di tutti i titolari del suolo per accessione

Assemblea di condominio e appartamento in comproprietà

Assemblea di condominio - Ogni condomino ha diritto a partecipare all'assemblea di condominio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Unità immobiliare condominiale: frazionamento e vendita

Assemblea di condominio - I proprietari delle unità immobiliari hanno diritto a partecipare all'assemblea e la deliberazione assunta senza la loro convocazione è annullabile, in quanto risulta viziato.

Visura catastale e ipotecaria

Normative - Cosa sono e a che cosa servono la visura ipotecaria e quella catastale.

La proprietà, il possesso e la detenzione

Proprietà - La proprietà, il possesso e la detenzione, sebbene per certi versi siano simili e per alcuni aspetti coincidano, rappresentano tre distinte fattispecie giuridiche.

Diritto di superficie: costituzione, durata ed estinzione

Comprare casa - Prima di acquistare un immobile, è bene appurare se sia stato realizzato su un terreno su cui gravi il diritto di superficie, in forza di una determinata convenzione.

Come rinunciare alla proprietà immobiliare

Proprietà - Si può rinunciare al diritto di proprietà su un bene immobile? Sì, è possibile, vediamo quando e come si deve procedere. Cosa fare se il bene è in comproprietà.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img mavelar
Vorrei prendere un mutuo ipotecando la casa di mio padre dove il comune ha diritto di superficie.Si può fare?Grazie...
mavelar 09 Maggio 2019 ore 12:25 1
REGISTRATI COME UTENTE
303.655 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Pannelli sughero naturale
    Pannelli sughero naturale...
    12.24
  • Cartongesso milano, antonio liso
    Cartongesso milano, antonio liso...
    45.00
  • Finestra pvc isol 70c
    Finestra pvc isol 70c...
    200.00
  • Membrana impermeabilizzante Monoself FV
    Membrana impermeabilizzante...
    7.98
  • Pinza spelafili
    Pinza spelafili...
    19.99
  • Faretto led con sensore movimento
    Faretto led con sensore movimento...
    45.99
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Velux
  • Faidatebook
  • Saint-Gobain ISOVER
  • Claber
  • Internorm
MERCATINO DELL'USATO
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
I NOSTRI VIDEO SU YOUTUBE
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.