Come si dividono le spese per il rifacimento del tetto condominiale

Rifacimento del tetto condominio

Eventi naturali, semplice usura del tempo o convenienza fiscale, sono le principali motivazioni che possono giustificare interventi per la riparazione tetto in condominio.

È dunque possibile che, nel corso del trascorrere della vita in condominio, i singoli proprietari si trovino a dover affrontare il rifacimento tetto condominiale.

La riparazione tetto condominio è questione assai annosa perché si possono verificare disaccordi in merito alla ripartizione spese tetto.


Non è sempre facile capire come si dividono le spese condominiali per la riparazione tetto condominiale o per il rifacimento copertura.

Il riparto spese tetto dipende molto dalla natura del bene o dalla sua utilità o uso da parte dei condomini.

Ripartizione spese tetto condominiale

Il primo e il più semplice caso da analizzare riguarda le ipotesi in cui l'intervento di rifacimento riguardi il tetto condominiale.

Il riferimento al fatto che il tetto sia condominiale non è di poco conto, ma assolve alla precipua funzione di individuare la natura del tetto medesimo e, conseguentemente, i soggetti tenuti a sostenere le spese necessarie.

Come noto, il riferimento normativo per individuare se un bene è al servizio di tutti i condomini e può considerarsi, dunque, parte comune è l'art. 1117 c.c. Tale norma stabilisce che se non risulta il contrario dal regolamento condominiale, il tetto deve considerarsi parte comune.

Ciò significa, giova ribadire, che se il tetto è condominiale vuol dire che il bene rappresenta una parte comune a tutti gli effetti e, pertanto, che le singole unità immobiliari hanno una relazione di accessorietà con il tetto. Ne consegue che, pertanto, tutti i condomini sono tenuti a contribuire economicamente al rifacimento tetto condominio.

Rifacimento tetto condominiale maggioranza

Nel caso in cui il tetto sia condominiale, ovverosia il tetto copra tutte le unità immobiliari (classico condominio) per la ripartizione spese tetto condominio, occorre fare riferimento alle disposizioni contenute nell'art 1123 codice civile ripartizione spese tetto.

Tale norma stabilisce che, salvo il caso in cui non risulti diversamente dal regolamento condominiale, alle spese necessarie o per la sistemazione (in caso di infiltrazioni tetto condominio) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, deliberate con la maggioranza, vi partecipino tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ovverosia in proporzione ai millesimi di proprietà.

In caso di infiltrazioni dal tetto condominiale chi paga?


La risposta è tutti i condomini in base ai millesimi, se il tetto è condominiale.

L'inciso contenuto nella citata norma, salvo il caso in cui non risulti diversamente dal regolamento condominiale, deve essere interpretato nel senso che i condomini possono stabilire il diverso criterio della ripartizione spese rifacimento tetto senza millesimi. In tal caso, per il sostenimento delle relative spese si farà riferimento al diverso criterio stabilito, su accordo dei condomini.

Tetto condominiale ripartizione spese per la sistemazione di parti comuni

Altra ipotesi che può verificarsi, di facile risoluzione, riguarda i casi in cui il tetto, oggetto di opere di rifacimento o sistemazione, non copra le singole unità immobiliari ma copra comunque una area destinata alla comune fruibilità.
Si pensi a un atrio coperto da un tetto o la portineria a servizio condominiale staccata strutturalmente dal condominio ma parte integrante di esso.

In tali casi è evidente che saranno tenuti al pagamento delle relative spese di tutti i condomini, poiché anche se le proprietà immobiliari dei singoli non sono collocate al di sotto del tetto, questo protegge una area comune o uno spazio dove è ubicato un servizio comune a tutti i condomini.

Ripartizione spese tetto senza condominio

Più complesso è il caso in cui il tetto non copra tutte le proprietà.

Si pensi alle ipotesi in cui le singole unità immobiliari non sono comprese nella proiezione verso il basso dal tetto.

In tali casi un condomino può legittimamente domandarsi sono tenuto alla riparazione tetti vicino a me?

Al riguardo, occorre premettere che non vi è un orientamento fermo e concorde della giurisprudenza, la quale si è in più occasioni espressa in senso sovente difforme tanto da alimentare un acceso dibattito.



Per dirimere tale complicato interrogativo si ritiene applicabile un principio generale: se il tetto che deve essere oggetto di rifacimento copre solo alcuni singole unità immobiliari e non parti comuni, in tal caso, saranno tenuti al sostenimento della spesa solo ed esclusivamente i condomini le cui unità immobiliari siano coperte dal tetto.

In altri termini, in tale caso pagheranno le spese solo i proprietari dei locali sotto il tetto.

Rientrano in tale caso i tetti che coprono le autorimesse, box o magazzini. Ciascun condomino dovrà sostenere la parte di spesa corrispondente alla porzione di tetto che protegge la sua proprietà.

In tal caso, infatti, la norma a cui fare riferimento è l'art 1123 codice civile - ripartizione spese tetto, che stabilisce che allorquando una area non sia classificabile come parte comune, allora le relative spese devono essere sostenute esclusivamente dai condomini che traggono utilità dal bene medesimo.

Rifacimento del tetto condominio chi paga se è a uso esclusivo

Ultima generale casistica che merita di essere analizzata riguarda l'ipotesi in cui il tetto copra le unità immobiliari sotto facenti parte del condominio, ma sia di proprietà o a uso esclusivo di un solo condomino, generalmente, ma non necessariamente, del condomino la cui proprietà è posta all'ultimo piano.

In tale caso, seguendo l'orientamento formatosi sulla base dei principi di cui sopra, si dovrebbe concludere che è tenuto al sostenimento delle spese esclusivamente il condomino che vanta un diritto esclusivo sul tetto.

In realtà non è del tutto così.


Ciò in quanto, il tetto pur essendo di proprietà di un solo condomino, assolve alla funzione di copertura e, dunque, di protezione di tutto il condominio.

La parte comune, in tal caso, pur essendo di proprietà esclusiva a uno solo dei condomini è materialmente necessaria per l'esistenza delle unità immobiliari degli altri partecipanti al condominio, con la conseguenza che tutti i condomini sono tenuti al pagamento delle spese per il rifacimento, atteso che ciascuno di essi trae una innegabile utilità dalla esistenza del tetto.

In altre parole, la proprietà esclusiva di esso non preclude agli altri condomini di trarne vantaggio dalla sua esistenza, sicché sono tenuti a corrispondere le relative spese.

Unica eccezione al generale obbligo di contribuzione si ha allorquando il condomino proprietario del tetto abbia assunto anche l'impegno di sostenere, da solo, i costi riguardando gli interventi di rifacimento del tetto, esonerando gli altri condomini dalla partecipazione.

Tale previsione deve essere espressamente prevista in una apposita clausola contenuta nell'atto notarile e nel regolamento di condomino