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Come avviene il riparto spese per rifacimento del tetto condominiale?

Come ripartire le spese di manutenzione e riparazione di un tetto in condominio? Molto dipende dal caso concreto, ma vediamo cosa prevedono i principi generali.
06 Aprile 2020 ore 10:03 - NEWS Ripartizione spese

Ripartizione spese condominiali del tetto


Traiamo spunto dalla domanda di un utente sul forum di lavorincasa.it dedicato al condominio per occuparci del tema del ripartizione delle spese condominiali , in questo caso del tetto.

Riparazione tetto condominiale
Come si potrà notare leggendo il quesito, si tratta di un caso particolare, il quale, per una risposta compiuta, richiede un'analisi approfondita di tutti gli elementi del caso concreto, che non è possibile mediante un solo articolo. È però possibile descrivere il quadro delle norme e dei principi generali da cui in ogni caso bisogna partire per poi risolvere situazioni concrete.


Spese tetto in condominio, il quesito su lavorincasa.it


Il quesito posto dall'utente del forum condominiale è questo:

Buonasera,
chiedo cortesemente un chiarimento sulla modalità di ripartizione delle spese per un intervento di riparazione sul tetto della mia casa .
La casa si compone di sei appartamenti: due, con giardino, sono al piano terra; gli altri quattro sono al primo piano.
L'intero edificio è diviso in maniera simmetrica in due parti, perciò c'è un lato con tre appartamenti (uno al piano terra e due al primo piano) e un altro lato con altrettanti appartamenti.
Uno dei tetti necessita di una riparazione: si tratta di un tetto spiovente con tegole, di proprietà comune, sotto al quale si trovano il mio appartamento e parte dell'appartamento al piano terra (l'appartamento al piano terra, estendendosi in orizzontale, si trova anche al di sotto del tetto che insiste sull'altro appartamento che si trova al primo piano).
Sotto il tetto, in linea verticale, si trova anche un ambiente comune di accesso all'edificio.
Come devono essere ripartite le spese?
Non credo sia disponibile una suddivisione in millesimi.
Ringrazio in anticipo chi vorrà rispondermi. Forum condominiale di lavorincasa.it


Come detto, si tratta di un caso particolare che richiede una conoscenza approfondita; per tutti i casi però si deve partire da quello che prevedono le norme, per cercare, una volta conosciuto bene il caso concreto, di risolverlo.


Il tetto come parte condominiale


Allora, partiamo da un dato, quello su cui si poggia l'applicazione delle norme sul condominio: la natura condominiale del bene, nella fattispecie, il tetto. Quello che copre un edificio condominiale è, salvo che il titolo non disponga altrimenti, una parte comune.

Ripartizione spese comuni
Lo prevede espressamente l'art. 1117 c.c., il quale, lo ricordiamo, contiene un elenco non esaustivo dei beni comuni; in generale sono comuni le parti che hanno una relazione di accessorietà con le unità immobiliari. I beni indicati dall'art. 1117 c.c. però, sono da ritenersi comuni, salvo che non risulti che siano di proprietà esclusiva.

Una volta acclarato il carattere condominiale del tetto, i criteri sul riparto delle spese da seguire in caso di riparazione saranno quelli indicati dall'art. 1123 co.1 e 3 c.c.

Salvo che i condomini non abbiano stabilito un diverso criterio mediante convenzione.


Criteri di riparto delle spese del tetto comune


Quindi, i criteri di riparto, salvo diversa disposizione unanime dei condomini, sono quelli di cui all'art. 1123 co.1 e 3 c.c. che per quanto qui interessa, prevedono nel seguente modo.

Il co. 1 prevede che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Il co.3 prevede che:

qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità art. 1123 co.3 c.c.


Ne concludiamo che qualora il tetto serva tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio, il riparto è tra tutte secondo il valore della proprietà; qualora serva solo alcune delle unità immobiliari, la spesa è solo a carico di queste ultime in via proporzionale.


Tetto, condominio parziale e ingresso comune


Se però, nonostante non siano servite tutte le unità immobiliari, il tetto protegge una parte comune a tutti, quello che abbiamo fatto uscire dalla porta potrebbe rientrare dalla finestra: in sostanza anche in questi casi, tutti i condomini, sebbene le loro proprietà non siano protette dal tetto, beneficiano dell'intervento.

Tetto condominiale
Se cioè una parte comune alle loro unità abitative, ad es. un cortile, è protetta dal tetto oggetto dell'intervento di riparazione, tutti coloro che sono titolari di diritti reali di unità immobiliari a cui quella parte è comune dovrebbero concorrere alle spese, anche se la loro proprietà individuale non è sotto quel tetto.

Così ha ad esempio deciso la Corte di Cassazione nella sentenza n. 24927/2019 in un caso simile a quello in esame, dove la controversia riguardava un tetto che non copriva tutte le abitazioni, ma copriva un atrio comune a tutte le abitazioni.

Nel caso riferito dall'utente del forum di lavorincasa.it sembra si verifichi proprio ciò: il tetto non copre tutte le unità immobiliari del condominio, ma copre una parte comune a tutti i condomini: in tal caso, la spesa andrebbe divisa tra tutti.


Criterio proprorzionale di riparto spese, salvo diversa convenzione



Quindi, se i condomini non stabiliscono criteri diversi, sempre all'unanimità, il riparto va calcolato secondo il criterio proporzionale.

Dunque, qualora il tetto non avesse assolto anche alla funzione di copertura della parte comune, i proprietari delle unità immobiliari non coperte dal tetto sarebbero stati esclusi dalla spesa.

Un'ultima domanda ci si pone: vi è, per completare il quadro, un appartamento protetto a metà dal tetto in questione e per un'altra metà da un altro tetto, non oggetto di intervento: questo appartamento partecipa in funzione di tutti i millesimi o solo per quelli coperti dal tetto?

In questo caso, visto che tutti partecipano secondo i millesimi, nulla quaestio. Ma a rigore, anche ove fossero coinvolti solo gli immobili coperti dal tetto oggetto di intervento, andrebbe applicato sempre il criterio proporzionale.

Il tutto, come detto, salvo diversa pattuizione unanime tutti i condomini.

Ricordiamo, però, che la soluzione dei casi concreti richiede sempre uno studio da vicino della questione, sotto il profilo tecnico-giuridico.

riproduzione riservata
Articolo: Ripartizione spese rifacimento tetto condominiale
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