Ripartizione spese e contrasti sulla braga

NEWS DI Condominio
Danni all'impianto fognario, individuazione del punto danneggiato e scelta del criterio di ripartizione delle spese: il caso della braga.
18 Giugno 2012 ore 16:15
Avv. Alessandro Gallucci
BragaIn un condominio si rompe l'impianto di scarico delle acque luride e si rende necessario un intervento di riparazione. Oppure, detto diversamente: in un condominio è necessario riparare l'impianto fognario e di conseguenza suddividere la spesa trai condomini. In questo contesto è lecito domandarsi: chi paga che cosa e quando il costo dev'essere considerato di esclusiva pertinenza di un singolo partecipante alla compagine? In sostanza rispondendo alle domande che ci siamo appena posti andremo ad affrontare due argomenti particolarmente sentiti in materia condominiale, ossia: a) l'individuazione delle parti dell'impianto fognario di proprietà comune; b) il criterio di ripartizione delle spese da adottare per la suddivisione di quel costo. L'individuazione del punto di passaggio tra proprietà comune e proprietà esclusiva è tutt'latro che agevole nonostante il codice civile (art. 1117 n. 3) specifichi chiaramente che esso va posto nel punto di diramazione degli impianti (fognario, di riscaldamento, ecc.) verso le parti di proprietà esclusiva. Nel caso dell'impianto fognario tale punto è stato, da una parte della giurisprudenza, individuato nella così detta braga. Tale presa di posizione, tuttavia, non è unanime tant'è proprio qualche mese addietro parlavamo di constrato interpretativo: secondo una sentenza degli ermellini di gennaio del 2012, la braga è parte dell'impianto di proprietà comune. Se fosse vero questo assunto, allora anche le spese di manutenzione e sostituzione della braga dovrebbero essere ripartite tra i condomini in ragione dei millesimi di proprietà. È questo, infatti, il criterio da tenere in considerazione, salvo diverso accordo (vale a dire salvo diversa pattuizione tra tutti i condomini). Il perchà© di quest'affermazione? Semplice; l'impianto fognario è un bene condominiale e per le spese di conservazione che riguardano tali beni, è la legge (art. 1123 c.c.) ha indicare che la spesa dev'essere suddivisa sulla base dei millesimi di proprietà. Braga2Una recente ordinanza della Cassazione è tornata su entrambi gli argomenti. Risultato: la braga non è parte comune e le spese per l'impianto condominiale si devono ripartire in ragione dei millesimi di proprietà. Si legge nel provvedimento reso di giudici di piazza Cavour che i condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e, come già affermato dalla Suprema Corte, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali che, diramandosi da detta condotta condominiale di scarico, servono i singoli appartamenti di proprietà esclusiva (Cass. n. 583 del 2001) (Cass. ord. 14 giugno 2012, n. 9765). In questo contesto, specifica la Cassazione con un riferimento un riferimento al caso sottoposto alla sua attenzione che, tuttavia, assume valenza generale, per un condotto che, partendo dal pavimento del secondo piano dell'edificio attraversa con andamento verticale gli altri due piani, vale la presunzione ex art. 1117, comma terzo, e. e. (secondo cui le fognature ed i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all'art. 1123 cod. civ. (Cass. ord. 14 giugno 2012, n. 9765).
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Articolo: Ripartizione spese e contrasti sulla braga
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  • Eugenio Presti
    Eugenio Presti
    Giovedì 19 Dicembre 2013, alle ore 11:55
    Nel mio caso, pur essendo disabitato da mesi l'appartamento al secondo piano, si è formata umidità esattamente nel punto di innesto della parte privata nel raccordo della braga a 45°.
    Il cemento che univa le due parti si era deteriorato ed è stato sufficiente ripristinarlo.
    Non c'erano rotture nè prima nè dopo, solo il punto di unione perdeva.
    In questo caso la spesa della riparazione dovrebbe essere ripartita al 50%.
    Sbaglio?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Eugenio Presti
      Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 11:37
      Per come legge nell'articolo la situazione è incerta.
      Darle una risposta a titolo personale, senza conoscere chiaramente i fatti, non mi è possibile.
      rispondi al commento
  • Luigi
    Luigi
    Mercoledì 22 Maggio 2013, alle ore 18:31
    In conclusione le spese per la riparazione della braga e i danni subiti dal condomino sottostante alla braga rotta chi li paga?Visto che il sottoscritto si trova nella situazione del condomino danneggiato.
    rispondi al commento
  • Giancarlo
    Giancarlo
    Sabato 23 Giugno 2012, alle ore 18:57
    Rete fognaria , manutenzionare, per ostruzione, nuovo tratto franato da riparare, i condomini interessati sono due, un condominio con 88 unit√ɬ§, uno con 44 unit√ɬ§, secondo voi è da dividere in parti uguali per ogni unit√ɬ§ abitativa, o per millesimi.grazie della risposta.
    rispondi al commento
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