Impianto di scarico condominiale: di chi è la braga?

NEWS DI Manutenzione condominiale
L'impianto idrico condominiale e le parti di propretà esclusiva: a chi appartiene la braga? L'incertezza alla luce delle sentenze della Cassazione.
13 Febbraio 2012 ore 16:54
Avv. Alessandro Gallucci

BragaIn questo articolo daremo risposta alla domanda posta nel titolo mettendo in evidenza un (apparente?) contrasto interpretativo sorto il seno alla Corte di Cassazione.

Prima d'entrare nel merito vale la pena chiarire ogni possibile equivoco definitorio rispondendo ad un semplice quesito:



Che cos'è una braga?


Il vocabolario Treccani dice che la braga è, negli impianti idraulici, un tubo di raccordo biforcato che s'inserisce in un condotto verticale di scarico per collegarvi una o più tubazioni secondarie (generalmente i bocchettoni provenienti dallo scarico degli apparecchi igienici).

Nel condominio l'impianto verticale, salvo diversi accordi, è parte comune mentre quelli orizzontali sono di proprietà del titolare dell'unità immobiliare che servono.

E la braga?
Secondo l'art. 1117 n. 3 c.c. gli impianti sono in proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini .
In questo contesto la Cassazione proprio parlando della braga, era il 2010, ebbe a specificare che la presunzione di comproprietà, prevista dall'art. 1117 c.c., n. 3, anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva (Cass. n. 19045/10).

Secondo questa sentenza la braga, in quanto funzionalmente utile solamente all'unità immobiliare di proprietà esclusiva, deve essere considerata parte d'impianto posizionata oltre quella diramazione cui l'art. 1117 c.c. attribuisce valore di punto di demarcazione tra proprietà comune ed esclusiva.

sifoneIn questo contesto s'inserisce una sentenza, resa sempre dalla Corte di legittimità, che pare concludere in senso contrario.

Il fatto è il seguente:

danno da infiltrazione ad un appartamento e causa al condominio.
Per il proprietario dell'unità immobiliare la causa del danno è l'impianto comune, per la compagine, invece, la braga, punto dell'impianto che risulta rotto, è parte di proprietà esclusiva.
Non è così per il Tribunale che condanna il condominio.

Da qui il ricorso per Cassazione di quest'ultimo:
anch'esso rigettato.

Si legge in sentenza che la questione riguarda nella sostanza la qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti.
Al riguardo appare opportuno evidenziare che il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico.
È appena il caso di osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell'edificio condominiale.
Occorre anche considerare che l'intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale, mentre qualsiasi intervento sui tubi di scarico delle singole unità immobiliari fino al raccordo in questione può essere effettuato senza sostanzialmente impegnare lo scarico condominiale
(Cass. 19 gennaio 2012 n. 778).


Lette queste affermazioni e quanto detto in precedenza viene spontaneo dire:
allora si è aperto un contrasto interpretativo?
La Cassazione, in questa stessa sentenza di gennaio, dice no spiegando anche il perché.

Dicono gli ermellini che i loro stessi precedenti non appaiono in contrasto con tali conclusioni, ove si consideri che nel caso in questione, in fatto, il punto di rottura della braga non aveva alcun riguardo al tratto di tubi a servizio dei singoli appartamenti, ma si trovava nella sua parte bassa nel punto cioè in cui tale braga è strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale, senza la quale lo scarico verticale non sarebbe in grado di svolgere la sua funzione (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778).

Ad avviso di chi scrive se il punto di diramazione è la linea di confine tra proprietà condominiale ed esclusiva, la braga è sempre proprietà esclusiva e non importa dove sia avvenuto il danno.
Insomma, non sembrerebbe proprio che non possa ipotizzarsi un contrasto.

riproduzione riservata
Articolo: Di chi è la braga dell'impianto di scarico?
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Di chi è la braga dell'impianto di scarico?: Commenti e opinioni


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  • Maurizio
    Maurizio
    Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 13:28
    Da 4 anni viviamo in appartamento condominiale e 2 anni fa il propietario del piano di sopra ha effettuato lavori di ristrutturazione cambiando pavimenti e sanitari annessi dopo qualche mese abbiamo avuto la prima infiltrazione proveniente dal piano di sopra.
    Avvertito il proprietario ha chiuso l'accesso dell'acqua all'appartamento e l'infiltrazione è cessata e il soffitto e pareti si sono asciugate.
    Giorni fa altre infiltrazioni imponenti, fatto oggi l'accertamento ci rende conto che la braca dove si innestano i 3 tubi dell'appartamento è spaccata, cosa strana i problemi di infiltrazione sono cominciati da quando ha ristrutturato
    Di chi è la responsabilità e l'onere dei danni ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maurizio
      Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 18:30
      E' un caso dubbio: se si riesce a dimostrare il nesso tra lavori e danni la spesa spetta al proprietario dell'appartamento del piano di sopra, altrimenti al proprietario della braga. Con dubbi, quindi, tra condominio e proprietario suddetto.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento di Lavorincasa.it su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Ripartizione Spese E Contrasti Sulla Braga
    Ripartizione Spese E Contrasti Sulla Braga
    Lunedì 18 Giugno 2012, alle ore 16:15
    [...] qualche mese addietro parlavamo di contrato interpretativo: secondo una sentenza degli ermellini di gennaio del 2012, la braga è parte dell'impianto di proprietà [...]
    rispondi al commento
  • Luca Barattini
    Luca Barattini
    Martedì 14 Febbraio 2012, alle ore 15:36
    A volte le braghe sono costituite da pezzi speciali che si installano sulla colonna ma, a mio avviso, la conformazione della braga non deve modificare il principio e il punto di diramazione rimane il punto di innesto della tubazione orizzontale in quella verticale. Se poi la riparazione, per la tipologia della braga, comporta o meno un intervento sulla colonna ciò non rileva. Una valutazione utile potrebbe essere quella di verificare se, non utilizzando lo scarico del singolo condomino, lo scarico condominiale ha problemi oppure no: nel primo caso è condominiale, nel secondo è privato.
    rispondi al commento
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