Ripartizione delle spese per il rifacimento del cortile condominiale

Il cortile, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è una parte comune dell'edificio.

Di fatto esso è una pertinenza, ossia una bene posto a servizio di un altro bene.

Questa condizione di bene condominiale ex lege può essere mutata solamente dagli atti d'acquisto (o dal regolamento condominiale di natura contrattuale).

In questo contesto di chiara definizione degli assetti inerenti la proprietà del cortile, il codice civile manca di specificare un aspetto: che cos'è il cortile?Manca, in sostanza, una definizione.
Secondo la giurisprudenza, che nei fatti altro non dice che quello che legge sui dizionari, il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio (quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi) che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

In questo contesto, spesso, ci si è domandati: come si ripartiscono le spese per il rifacimento del cortile?


Alla domanda ha dato risposta la Cassazione, in conformità ai propri precedenti, con una sentenza, la n. 2243, resa lo scorso 16 febbraio.

Il caso è, per così dire, quello classico: un'assemblea delibera degli interventi manutentivi del cortile comune e decide che gli stessi debbono essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Particolarità: il cortile funge anche da copertura per la sottostante autorimessa e alcuni condomini potevano transitarvi con il furgone.
In questo contesto, quindi, alcuni comproprietari si oppongono, in quanto, a loro dire, il cortile serve sì tutti i condomini ma lo fa in misura diversa.

Soccombenti in primo grado, i comproprietari vedevano accolte le proprie ragioni nel giudizio d'appello, al termine del quale veniva la deliberazione veniva annullata.

Da qui il ricorso per Cassazione.

Gli ermellini hanno dato ragione alla compagine ricorrente.
Nel farlo, in primo luogo, hanno richiamato l'orientamento, ormai consolidato, in materia di spese di manutenzione del cortile che funge da copertura per l'autorimessa.

Secondo questo filone giurisprudenziale in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243).

In questo contesto, pertanto, prosegue la Cassazione, ha pertanto errato la Corte territoriale, nell'annullare la delibera di ripartizione delle spese relative alla manutenzione straordinaria del cortile, a ritenere applicabile, nella specie, il criterio di cui all'art. 1123, secondo comma, cod. civ., sul rilievo che, essendo la pavimentazione del cortile destinata a servire anche da copertura delle sottostanti autorimesse, oltre che dei relativi percorsi di accesso, l'entità del contributo dovrebbe essere suddivisa soltanto tra i proprietari esclusivi delle autorimesse ciò perché - non perdendo il cortile comune la funzione di dare aria e luce al condominio né quella di assolvere "ad una funzione di generico ed indifferenziato calpestio da parte" dei condomini residenti e di consentire, sia pure in "una porzione della complessiva estensione" dello stesso, "l'accesso dei furgoni, per il rifornimento dei negozi, come di altri veicoli" - non poteva essere esclusa la compartecipazione di tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, alle spese relative alla copertura del pavimento dello stesso (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243).

In definitiva: il pavimento il cortile ha una ben precisa funzione uguale per tutti e le spese per la manutenzione del piano di calpestio devono coinvolgere tutti i comproprietari nella misura indicata dai millesimi di proprietà.