Ripartizione delle spese e validità della delibera

NEWS DI Ripartizione spese
Per la ripartizione delle spese condominiali, ai fini della validità della delibera, scegliere un criterio errato è cosa diversa dalla deroga a un criterio esistente.
05 Febbraio 2015 ore 12:53
Avv. Alessandro Gallucci

Decisioni sulla ripartizione delle spese


Ripartizione speseCaso n. 1 L'amministratore del condominio Alfa, al termine dell'anno di gestione, presenta all'assemblea il rendiconto ed il relativo piano di riparto per la discussione e l'approvazione. Egli, secondo la propria interpretazione della legge e del regolamento, ha ripartito le spese per il suo compenso in base ai millesimi di proprietà. L'assemblea, preferendo un criterio nei fatti più equo, decide per la suddivisione del costo del suo compenso in parti uguali.

Caso n. 2 Caio, amministratore del condominio Beta, presenta all'assemblea il rendiconto consuntivo di gestione per l'anno appena trascorso. Nel corso dell'anno è stato necessario effettuare alcuni interventi manutentivi straordinari sull'impianto di ascensore. Per deciderli è necessario il consenso dell'assemblea. Caio l'ha convocata, ha fatto deliberare l'intervento e suggerito di ripartire le spese, come per legge, sulla base dell'art. 1124 c.c. L'assemblea all'approvazione finale della contabilità, ritenendo che l'amministratore fosse in errore, delibera che le spese di manutenzione debbano essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.

Nei casi appena citati una deliberazione, più specificamente quella del caso n. 1 è nulla, mentre l'altra è da ritenersi annullabile.

Molto spesso questa distinzione, riguardando le decisioni assembleari sui criteri di ripartizione delle spese, non è semplice: eppure la Corte di Cassazione e appresso ad essa i giudici di merito (leggasi Giudici di Pace, Tribunali e Corti d'appello) sono anni che ripetono lo stesso adagio.

Insomma secondo gli ermellini è necessario distinguere tra:

a) delibere che modificano o stabiliscono criteri di ripartizione;

b) delibere che applicano in concreto (erroneamente) criteri già esistenti.

Spese condominialiQuando viene chiamata a decidere su cause aventi a oggetto questo genere di controversie, ormai da diversi anni, la Cassazione afferma che secondo il proprio costante orientamento riguardante le delibere dell'assemblea di condominio che si occupano di ripartire le spese per la gestione e conservazione delle cose comuni, è necessario operare una distinzione tra decisioni con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 n. 2 e 3 c.c. ripartisce secondo i criteri di legge applicandoli erroneamente.

Nella prima ipotesi, dice la Cassazione, le delibere sono radicalmente nulle, perché la modificazione dei criteri legali o convenzionali può essere decisa solamente con il consenso di tutti i condòmini (art. 1123, secondo comma, c.c.), mentre nel secondo caso la deliberazione è solamente annullabile perché in tale circostanza, lungi dal porre in essere una nuova convenzione, l'assemblea si limita a ripartire in concreto le spese medesime (Cass. 21 maggio 2012, n. 8010).


Conseguenze per la scelta del criterio errato


Insomma un conto è deliberare: decidiamo che il compenso dell'amministratore sia ripartito in parti uguali (delibera nulla perché introduttiva di un criterio nuovo, se non presente nel regolamento condominiale ), altro dire l'installazione ex novo di un ascensore dev'essere ripartito con la tabella scale e non con quella di proprietà (delibera annullabile).

Chiaramente anche in questa ultima ipotesi si potrà arrivare alla declaratoria di nullità della delibera, se dal verbale impugnato dovesse emergere che non si tratta di scelta del criterio sbagliato ai sensi dell'art. 1135 c.c. ma piuttosto di deroga ai criteri legali senza il consenso di tutti i condomini.

In buona sostanza: se l'assemblea sbaglia nello scegliere un criterio già esistente ed applicabile la deliberazione dev'essere considerata annullabile, mentre se sceglie volontariamente un diverso criterio esistente o ne crea uno ad hoc la deliberazione è nulla se non adottata con il consenso di tutti i condomini.

In questo contesto è utile ricordare che:

a) le deliberazioni nulle sono impugnabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse – ivi compresi i condomini favorevoli (vedi Cass. n. 6714/10) – fermi restando gli eventuali effetti della prescrizione rispetto alla restituzione dell'indebito e dell'usucapione;

b) le deliberazioni annullabili sono impugnabili dagli astenuti e dai contrari entro trenta giorni dalla loro adozione e dagli assenti entro il medesimo termine che decorre dalla comunicazione del verbale.

Tanto che si tratti di deliberazione nulla, tanto che si tratti di deliberazione annullabile, l'azione giudiziaria dev'essere preceduta dal così detto tentativo obbligatorio di mediazione previsto dal d.lgs n. 28/2010 e specificamente disciplinato per il condominio anche dall'art. 71-bis disp. att. c.c.

riproduzione riservata
Articolo: Ripartizione spese condominiali: errori e conseguenze
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  • Joelmoon
    Joelmoon
    Giovedì 19 Febbraio 2015, alle ore 13:27
    Interni esclusivamente alle scale che erano ripartiti anche ai negozi che pur dicendosi disposti a contribuire, volevano una suddivisione dei costi in base alle aree d'intervento... da che parte stare nella prossima riunione? quanto in più pagato dai negozi dovrà essere rimborsato dagli appartamenti o dall'amministratore per addebito indebito (minacciano azione legale)? Suggerimenti e consigli?
    rispondi al commento
  • Joelmoon
    Joelmoon
    Giovedì 19 Febbraio 2015, alle ore 13:23
    <Inoltre, quest'amministratore ha "ripartito" in modo arbitrario (cioè dividendo lei e non la ditta nel preventivo le spese di pulizia tra interno ed esterno). I tre locali hanno anche qui pagato, ma poi protestato poiché il costo delle scale fosse risultato invariato, anzi persino diminuito, mentre l'esterno era oltre che raddoppiato, ma le prime erano settimanali mentre i portici mensili. Stessa situazione per le disinfestazioni con interventi
    rispondi al commento
  • Joelmoon
    Joelmoon
    Giovedì 19 Febbraio 2015, alle ore 13:19
    > I proprietari dei negozi, uno con oltre 130 mill (mentre l'appartamento più grande ne ha 45). hanno protestato e protestano poiché l'A. svolge per le tre scale lavori per le pulizie, per gli ascensori, etc... tutte cose per cui loro sono estranei. Altresì ha rifatto gli impianti elettrici interni delle scale e chiesto il contributo anche ai negozi che si sono detti disposti a pagare solo le parti esterne...
    rispondi al commento
  • Joelmoon
    Joelmoon
    Giovedì 19 Febbraio 2015, alle ore 13:12
    > In un condominio, nel 2008 abbiamo optato per un amministratore esterno retribuito (prima a rotazione interna senza pagamento) e questi presentandosi diede un costo mensile ad unità come recita il verbale e ricevette l'incarico dalla maggioranza dei presenti (assenti altri). In consuntivo invece ha diviso come per legge per millesimi. Il condominio è composto da 2unità di cui 3negozi, suddivisi in3scale (ma non entrandovi...). >
    rispondi al commento
  • Joelmoon
    Joelmoon
    Giovedì 19 Febbraio 2015, alle ore 13:00
    Gentile Avvocato, in merito al suo articolo sulla ripartizione del compenso dell'amministratore, vorrei porle un quesito sulla base di un caso concreto per avere un suo parere. Personalmente, non comprendo come gli "ermellini" o altro giudice possa pronunciarsi per una divisione millesimale. Si lede un principio sovrano (costituzionale) all'uguaglianza. I servigi di un'amministratore sono svolti in egual modo per l'unità di 25 che di 100 mill! >
    rispondi al commento
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