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Spese condominiali: le tabelle millesimali
Ripartizione delle spese
A differenza della comunione, le cui norme fanno presumere un'uguaglianza delle quote di proprietà di tutti i comunisti sul bene indiviso e di conseguenza una pari contribuzione nelle spese da sostenere, nel condominio la ripartizione delle spese è effettuata in proporzione al valore delle unità immobiliari (art. 1123 c.c.).
In sostanza, la partecipazione ai pesi (cioè alle spese) non è uguale per tutti ma è parametrata al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (cioè dell'appartamento).
Come si esprime questo rapporto proporzionale?
L'art. 68, primo comma, disp. att. c.c. (novellato dalla riforma del condominio) specifica che ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
In pratica la ripartizione delle spese avverrà sulla base delle c.d. tabelle millesimali.
Nozione di tabelle millesimali
Che cosa sono e a che cosa servono le tabelle millesimali?
Quanti tipi di tabelle esistono?
Quali sono i quorum necessari per la loro approvazione?
Per quanto finora detto si può affermare che le tabelle millesimali sono uno strumento previsto dalla legge con la finalità di rendere possibile la ripartizione delle spese tra tutti i partecipanti al condominio nonché il corretto funzionamento dell'assemblea condominiale.
Per esemplificare: se bisogna affrontare una spesa di 1000 euro da dividere tra dieci condomini e all'appartamento di un condomino sono riferibili 100 millesimi, egli pagherà una quota di quella spesa pari a 100 euro.
Non è necessario un numero minimo di condomini per l'adozione delle tabelle, bastando anche due soli partecipanti (così Trib. di Trapani 28 febbraio 2008).
Prima di analizzare come si giunge all'approvazione delle tabelle millesimali, bisogna chiarire un concetto; che l'appartamento, per assurdo, rappresenti 1 o 999 millesimi non significa avere diritto ad utilizzare in modo più o meno intenso le cose comuni.
Un esempio chiarirà tale concetto: se si delibera un uso turnario del parcheggio, il condomino con 1 millesimo avrà diritto di utilizzare l'area comune allo stesso modo di quello con 999 millesimi. L'art. 1102 c.c. chiarisce, infatti, che ogni partecipante al condominio ha diritto ad usare le cose comuni in modo paritario rispetto agli altri e senza che il suo utilizzo possa comprimere i diritti dei suoi vicini.
Natura e tipologia delle tabelle millesimali
Il codice civile, a parte che per le tabelle di origine giudiziale, non specifica chiaramente quanti altri tipi di tabelle millesimali esistano.
La dottrina ha classificato le tabelle millesimali in base all'atto di approvazione delle stesse. Se le tabelle sono inserite nel regolamento di condominio di origine contrattuale accettato da tutti i partecipanti al condominio si parlerà di tabelle c.d. contrattuali; se le tabelle sono approvate in assemblea si parlerà di tabelle di origine assembleare.
In sostanza, quindi, esistono tre tipi di tabelle: quelle contrattuali, quelle assembleari e quelle giudiziali.
Queste ultime sono formate dall'Autorità Giudiziaria se richiesto anche da un solo condomino (si veda Trib. Trapani 28 febbraio 2008) in quanto mancanti o se viene richiesta la revisione delle stesse per il mutamento dei valori di riferimento iniziali.
Il caso della revisione è regolato dall'art. 69 disp. att. c.c. che, modificato dalla legge n. 220/2012, contiene una ben marcata individuazione delle cause che possono portare alla richiesta di revisione, nonché all'instaurazione di un giudizio con il solo amministratore e non con tutti i condomini; si tratta, in sostanza, delle ipotesi di tabelle errate o non più attuali.
Le tabelle contrattuali, essendo sottoscritte da tutti i condomini in sede di rogito hanno valore di un vero e proprio contratto e possono derogare al criterio di ripartizione proporzionale delle spese prevedendo, ad esempio, la classica divisione in parti uguali.
Più complessa è stata la situazione riguardante l'approvazione delle tabelle c.d. assembleari. Per lungo tempo era dubbio se queste tabelle potessero essere approvate a maggioranza o se necessitassero del consenso di tutti i condomini.
La Cassazione a Sezioni Unite, era l'agosto del 2010, ha specificato che se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio (Cass. SS.UU. 8 agosto 2010 n. 18477).
Non v'è motivo per ritenere che tale principio di diritto non debba essere considerato valido anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220.
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