Ripartizione spese condominiali: cosa cambierà con la riforma?

NEWS DI Ripartizione spese
Tra gli argomenti che avrebbero meritato maggiore attenzione nell'ambito della riforma del condominio e che, invece, hanno subito poche modifiche ci sono le spese.
07 Maggio 2013 ore 19:19
Avv. Alessandro Gallucci

Spese condominialiSulle spese propriamente dette, vale a dire sulle voci di costo a carico dei singoli condomini, la riforma del condominio (legge n. 220/2012) introduce ben poche novità.

Tra queste quella contenuta nel primo comma dell'art. 1130-bis c.c. a mente del quale:
L' assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio . La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.


Meno preciso ma comunque identico nella sostanza l'art. 71-ter disp. att. c.c. relativo al sito internet condominiale.

Nella sostanza, quindi, l'architrave del sistema di ripartizione delle spese resta l'art. 1123 c.c. secondo il quale:
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
La riforma, quindi, rappresenta, per certi versi, un'occasione persa.
Alcuni esempi per spiegare meglio questo concetto.


Ripartizione delle spese riguardanti i balconi


Ad oggi ed anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220/2012 dovrebbe valere quanto detto dalla giurisprudenza.
L'uso del condizionale è dovuto al fatto che la riforma introduce nell'art. 1117 c.c. un riferimento alla facciata; con questo termine s'individua la parte frontale di un edificio con riferimento tanto a quella così detta principale, insomma quella che si affaccia sulla pubblica via, quanto a quelle interne.
In buona sostanza è lecito domandarsi: nominando la facciata il legislatore ha inteso annoverare tra le parti comuni anche la parte frontale dei balconi?

Così non fosse continuerebbe a valere ciò che afferma la Cassazione vale a dire che è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.

D'altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).

Ripartizione spese condominialiPer la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.

Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Ciò per quanto riguarda i balconi così detti incassati.

Quanto ai così detti balconi aggettanti si afferma, anche qui ormai da lungo tempo, che essi rappresentano un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076) (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

Insomma: una maggiore chiarezza sarebbe stata decisamente utile.


Ripartizione del compenso dell'amministratore tra proprietario e conduttore


Sul punto la legge non dice nulla di specifico nè nel codice civile, né nella legge n. 392/78 che all'art. 9 individua gli oneri a carico del conduttore.

Secondo la giurisprudenza, ma spesso la prassi è contraria, le spese riguardanti il compenso dell'amministratore e quello dell'assicurazione dell'edificio devono essere sempre corrisposte dal proprietario in quanto aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni, per le prime, ed in quanto effettuate per garantire la conservazione delle situazioni dominicali per le seconde (così Trib. Roma 13 luglio 1992, sul punto si veda anche Cass. 11 novembre 1988 n. 6088).

La questione, a dirla tutta, riguarda solo latamente il condomino, posto che il conduttore non è soggetto obbligato nei confronti della compagine ma solamente verso il proprietario dell'unità immobiliare.


Ripartizione delle spese per la braga


Secondo un primo orientamento la presunzione di comproprietà, prevista dall'art. 1117 c.c., n. 3, anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva (Cass. n. 19045/10).

Pagamento spese condominialiPiù di recente sempre la Cassazione ha concluso nel senso opposto, affermando che ai sensi dell'art. 1117 comma 3 c.c., la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778).

In definitiva sul tema della ripartizione delle spese, la legge di riforma del condominio avrebbe potuto essere molto più incisiva.

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Articolo: Ripartizione delle spese condominiali, che cosa cambierà con la riforma?
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  • Angelica D'epiro
    Angelica D'epiro
    Venerdì 3 Gennaio 2014, alle ore 22:44
    Salve, può un regolamento condominiale permettere che i posti auto in cui è diviso il cortile in comune vengano assegnati non in base ai millesimali ma in base ad altri criteri: uno per unità abitativa e gli altri a pagamento?
    E se così è, nel caso in cui un'unità abitativa venga frazionata con relative autorizzazioni comunali e accatastamenti, può un regolamento impedire al proprietario di chiedere un secondo posto auto?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Angelica D'epiro
      Mercoledì 8 Gennaio 2014, alle ore 17:37
      Dipende dalla natura del regolamento e dal suo contenuto.
      Se è contrattuale potrebbe essere possibile.
      rispondi al commento
  • Asti
    Asti
    Venerdì 3 Gennaio 2014, alle ore 19:22
    Buonasera Avv. Gallucci, posso chiederLe un parere per avere i tabulati del c/c condominiale dall'Amministratore.
    Ho inviato racc. A.R. il 3 di ottobre all'Amministratore pregandolo di fissarmi appuntamento per avere copia dei tabulati, pagato il costo delle fotocopie.
    L'amministratore non si è fatto sentire, volevo sapere come procedere anche legalmente per avere questi documenti.
    Grazie della Sua gentilezza.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Asti
      Mercoledì 8 Gennaio 2014, alle ore 17:33
      Lei ha diritto a prendere visione ed estrarre copia della documentazione condominiale.
      Se già con tre racc. a.r. non ha sortito effetto, forse le conviene rivolgersi ad un legale per valutare se sussistono ragioni per chiedere la revoca giudiziale del'attuale amministratore
      rispondi al commento
  • Giampaolo Accivile
    Giampaolo Accivile
    Martedì 26 Novembre 2013, alle ore 11:08
    Nell'assemblea hanno incaricato l'amministratore di trovare un perito per fare una perizia senza indicare nè il costo ne le particolarità della perizia.
    rispondi al commento
  • Angelo Pinzi
    Angelo Pinzi
    Venerdì 15 Novembre 2013, alle ore 11:03
    Buongiorno, chi mi sa rispondere a questo quesito: nel 2011 un mio inquilino mi ha lasciato l'appartamento da lui locato e prima di consegnarmi le chiavi mi ha confermato il pagamento di tutte le spese condominiali, a distanza di due anni, con il cambio nel frattempo dell'amministratore, mi si chiede le spese condominiali riferite a quell'inquilino tramite legale.
    Cosa devo fare?
    Pagare?
    O ho qualche appiglio dove appellarmi con la nuova riforma?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Angelo Pinzi
      Lunedì 18 Novembre 2013, alle ore 09:14
      Dvee pagare e poi rifarsi sull'inquilino se si tratta di spese di sua competenza.
      rispondi al commento
  • Pindelbon
    Pindelbon
    Giovedì 31 Ottobre 2013, alle ore 17:08
    Buona sera avvocato, posso chiederLe un parere sulla ripartizione delle spese dell'ascensore?
    Spesa sostenuta prima dell'entrata in vigore della nuova legge.
    L'ascensore era stato bloccato dal manutentore rendendosi necessario: sostituzione del quadro di manovra completo, sostituzione dei cavi fissi e mobili, sostituzione del quadretto di forza motrice, nuova bottoniera di cabina e nuove bottoniere ai piani.
    Spese ordinarie o straordinarie?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Pindelbon
      Lunedì 4 Novembre 2013, alle ore 09:07
      Credo si tratti di spese straordinarie in quanto non dovute al normale uso.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Mercoledì 30 Ottobre 2013, alle ore 15:49
    Buona sera avvocato, ho letto il suo commento al quesito che le hanno posto riguardo la ripartizione delle spese per ripristino parti comuni, nello specifico era menzionato l'ascensore condominiale.
    Lei ha dichiarato che le spese vanno ripartite secondo l'articolo 1124.
    Non è più esatto citare l'articolo 1123 in cui si dice che devono contribuire tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà al ripristino delle parti comuni quindi l'ascenso?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Marco
      Lunedì 4 Novembre 2013, alle ore 08:59
      Il nuovo art. 1124 c.c. parla di manutenzione dell'ascensore.
      Per questo ho citato l'art. 1124 c.c.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Mercoledì 16 Ottobre 2013, alle ore 14:33
    Buon giorno avvocato, la sostituzione di un componente elettrico relativo al citofono esterno di una scala (6 appartamenti) all'interno di un condominio è una spesa che spetta al conduttore o al proprietario?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Giuseppe
      Giovedì 17 Ottobre 2013, alle ore 20:22
      Credo al proprietario se non si tratta di guasto dovuto all'uso.
      rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Lunedì 30 Settembre 2013, alle ore 21:25
    Buonasera, abito in un condominio di 4 piani con 16 alloggi ed abbiamo dovuto sostituire l'argano dell'ascensore le funi e la centrale elettrica.
    Le spese condominiali "straordinarie" come devono essere suddivise?
    Mi hanno detto che le spese straordinarie vanno divise diversamente dalle spese ordinarie.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Antonio
      Martedì 1 Ottobre 2013, alle ore 10:14
      Le spese per l'ascensore devono essere ripartite secondo quanto detto dall'art. 1124 c.c.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Lunedì 30 Settembre 2013, alle ore 16:59
    Buonasera, abito in un condomio che comprende all'incira 20 alloggi.
    L'ammministratore ci viene a chiedere di sostenere le spese dei condomini morosi.
    Come possiamo risolvere questo problema?
    Grazie mille.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Giuseppe
      Martedì 1 Ottobre 2013, alle ore 09:55
      Potete risolverlo solamente recuperando il credito da chi non paga.
      rispondi al commento
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