Parti comuni in condominio: possibile rinunciare all'uso?

Rinunciare alle parti comuni condominio: cosa dice davvero la legge

È opportuno mettere in chiaro subito che in linea generale, non si può rinunciare alle parti comuni del condominio.

Ma come sempre, quando si parla di diritto, ci sono delle sfumature da considerare.

Nel quotidiano fare parte attivamente di un condominio, vuol dire infatti dover stare attenti alle spese che competono.

La pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, la sostituzione della caldaia centralizzata, così come la gestione dei giardini condominiali, il pagamento di luce e acqua nelle aree comuni sono oneri che spettano al singolo condomino.

Infatti tutto rientra in un calcolo millimetrico, dove ogni proprietario è tenuto a fare la propria parte.

Ma cosa accade se qualcuno decide di non usufruire di certi servizi o strutture?

Può arbitrariamente decidere di non pagare la propria quota?

In molti, stufi delle spese a cui devono fronteggiare, si pongono almeno una volta nella vita questa domanda.

Il tema può sembrare marginale, ma in realtà è molto discusso e la giurisprudenza è intervenuta più volte per chiarire i confini entro cui ci si può muovere.

Il condominio come comunione forzosa

Per comprendere la questione, si deve partire dalla natura stessa del condominio, considerato non solo un insieme di appartamenti affiancati sotto lo stesso tetto.

Si tratta di una vera e propria forma di comunione forzosa ed in quanto tale ci sono beni e servizi che, pur non essendo di proprietà esclusiva, risultano indispensabili per la funzionalità e il godimento delle singole unità abitative.

Il riferimento va ad elementi come il tetto, le scale, i muri portanti, l’impianto di riscaldamento centralizzato, le tubature verticali, l’ascensore, l’androne, il cancello d’ingresso e così via.

Parti comuni in condominio. - Getty Images

Chi compra un appartamento in condominio sa di avere diritti e doveri non solo sulle mura interne della propria casa.

Ha indatto conquistato anche una quota delle parti comuni.

E proprio perché la legge considera queste ultime come essenziali e inscindibili, le regole sono rigide: non è possibile vendere la propria quota delle parti comuni, né rinunciare ad essa.

Cosa dice il Codice civile

La norma chiave in materia è l’articolo 1118, c. 2 del Codice civile.

Esso stabilisce in modo chiaro che il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio.

Quindi non basta decidere di astenersi dall'uso dell’ascensore, per non pagare le spese per la sua manutenzione.

O ancora non si può non partecipare alla pulizia del cortile dove si parcheggia solo perché non si possiede l'auto.

Da questo punto di vista la legge è chiara. Le spese si suddividono tra tutti i condomini in base ai millesimi, a prescindere dall’uso effettivo di un determinato bene.

Questo principio, apparentemente rigido, si giustifica con il fatto che i beni comuni, anche quando non sono materialmente utilizzati da tutti, restano funzionali all’intero edificio.

Esempio pratico

Prendiamo il caso del tetto: anche chi vive al piano terra, lontano fisicamente da esso, beneficia del fatto che sia solido, integro e impermeabile.

Non può sottrarsi quindi ai costi per il suo rifacimento. Allo stesso modo, l’ascensore serve l’intera palazzina.

Esempi pratici - Getty Images

È una dotazione che aumenta il valore dell’immobile, ne migliora l’accessibilità, e deve essere mantenuto a prescindere dall’uso che ogni singolo condomino ne fa.

Le sentenze giurisprudenziali

Questa linea è stata confermata da diverse sentenze. In particolare, la giurisprudenza ha ribadito che chi si distacca dal riscaldamento non può pretendere l’esonero totale da qualsiasi spesa, ma solo da quelle legate all’utilizzo effettivo.

È perciò valida – e legittima – una delibera condominiale che imponga anche ai distaccati di partecipare alla sostituzione della caldaia o ad altri interventi strutturali sull’impianto centralizzato.

Eccezioni solo in casi molto specifici

Esistono però delle situazioni particolari in cui il distacco da alcune parti comuni può essere previsto sin dall’origine.

Ad esempio, se nell’atto di compravendita di un locale a piano terra viene specificato che il nuovo proprietario non avrà accesso né all’androne né alle scale, allora in quel caso può essere legittimamente escluso da certi obblighi.

La giurisprudenza ha infatti riconosciuto la validità di una clausola contrattuale con cui si esclude, per esempio, il diritto all’utilizzo delle scale per i locali con ingresso diretto dalla strada.

Ma stiamo parlando di ipotesi eccezionali, spesso previste già in fase di costruzione o regolamentate nel rogito.

In tutti gli altri casi, se un condomino decide autonomamente di non usare una parte comune, ciò non lo autorizza a rinunciare alla spesa.

L’uso soggettivo non conta.

Conta, invece, il fatto oggettivo che quel bene serve all’intero condominio, anche indirettamente.

Distacco dall’impianto di riscaldamento: si può fare, ma con limiti

Tra le poche eccezioni al principio di ineludibilità delle spese comuni si trova il riscaldamento centralizzato. In questo caso, la legge permette al singolo condomino di pretenderne il distacco, a patto che ci siano specifiche condizioni.

La norma stabilisce infatti che il distacco è possibile solo se non provoca squilibri nel funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini. Il che non è sempre facile da dimostrare.

Se il distacco si considera legittimo – magari grazie alla relazione di un tecnico che attesta l’assenza di ripercussioni sugli altri appartamenti – il condomino potrà evitare di pagare le spese legate al consumo del combustibile.

Rinuncia parti comuni - Getty Images

Ciononostante, dovrà contribuire ai costi per la manutenzione straordinaria, la conservazione e l’adeguamento normativo dell’impianto.

Ciò in quanto, anche se non lo usa, ne resta comproprietario.

E, se un domani volesse riallacciarsi, dovrebbe trovare un impianto funzionante e in regola.

Cosa succede se non si pagano le spese delle parti comuni

Il mancato pagamento delle spese condominiali comporta notevoli conseguenze.

Il condominio può adire le autorità competenti per recuperare le somme dovute, arrivando perfino al pignoramento dei beni.

Il principio è semplice: se si è proprietari di un immobile in condominio, si è anche titolari – volenti o nolenti – di una parte dei beni comuni.

E questa titolarità comporta diritti, ma anche obblighi.

Mancato pagamento spese parti comuni - Getty Images

Nei casi più estremi, l’amministratore può incaricare un avvocato e procedere al recupero del credito tramite decreto ingiuntivo.

Non c’è bisogno di autorizzazione dell’assemblea.

Una volta ottenuto il titolo, si può passare all’esecuzione forzata.

E, attenzione: le spese legali vengono aggiunte al debito del condomino moroso.

Insomma una volta entrati a far parte della comunione condominiale, non si può scegliere solo ciò che fa comodo: si partecipa a tutto, anche a ciò che non si usa.