Quorum costitutivi e deliberativi in assemblea di condominio

Regole sui quorum costitutivi e deliberativi

La riforma del condominio, vale a dire la legge n. 220/2012, che entrata in vigore il 18 giugno del 2013, tra le altre cose è andata ad sui così detti quorum costitutivi e deliberativi. Vediamo come.

Prima di addentrarci in un'analisi comparata tra vecchia e nuova normativa, vale la pena rammentare che con i termini quorum costitutivi e deliberativi si fa riferimento alle maggioranze necessarie per costituire regolarmente l'assemblea e quindi per poter deliberare.

Cos'è cambiato realmente?

In che modo le variazioni, di cui diremo appresso, sono state in grado d'incidere realmente sullo svolgimento delle assemblee?

Risponderemo a queste domande attraverso una comparazione della norma abrogata con quella attualmente in vigore per mostrare le sensibili differenze che, nell'intento del legislatore, avrebbero dovuto migliorare la situazione per la prima convocazione e rendere più partecipate le deliberazioni assunte in seconda sede.

Quorum costitutivi e deliberativi prima dell'entrata in vigore della riforma

Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio il primo, secondo e terzo comma dell'articolo 1136 c.c., che disciplinano tale argomento, recitavano:

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Ciò vuol dire, prendendo ad esempio (per facilità di calcolo) un condominio con dodici partecipanti che in prima convocazione, per poter costituire l'assemblea, era necessario che fossero presenti 8 condòmini (cioè due terzi del numero totale dei partecipanti alla compagine) che rappresentassero almeno 667 millesimi (ossia due terzi del valore millesimale dell'edificio).

In questo contesto, salve le maggioranze previste ad hoc per specifiche decisioni (es. innovazioni), sarebbero state valide tutte le deliberazioni assunte con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (cinque, in relazione all'esempio) e della metà dei millesimi.

Si badi: la metà dei millesimi, quindi 500 e non 501 come si dice, solitamente, errando.

In seconda convocazione non c'era alcun quorum costitutivo, ma solamente quelli deliberativi nella misura indicata dal terzo comma. Naturalmente se per una specifica decisione la legge prevedeva una maggioranza particolare, essa valeva tanto in prima quanto in seconda convocazione.

Quorum costitutivi e deliberativi dopo l'entrata in vigore della riforma

Dopo l'entrata in vigore della riforma, dicevamo, la situazione è in parte cambiata. I nuovi primo, secondo e terzo comma dell'art. 1136 c.c. recitano:

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Riprendiamo l'esempio fatto sopra (condominio con 12 partecipanti), per comprendere, in termini numerici, com'è realmente cambiata la situazione e se ciò può aver portato vantaggi in termini di maggiore facilità nell'assunzione delle decisioni, ferma restando l'utilità di deliberazioni assunte da un numero minimo significativo di condòmini, vista l'obbligatorietà di queste decisioni (cfr. art. 1137, primo comma, c.c.).

In prima convocazione il quorum costitutivo è pari a 7 condomini (la maggioranza dei partecipanti e non più i due terzi dei condòmini) e 667 millesimi (per i millesimi resta il riferimento a 2/3 del valore dell'edificio). Sparisce, pertanto, il doppio riferimento ai 2/3.

I quorum deliberativi di prima convocazione restano invariati, cioè maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi. Se si tiene conto che la maggioranza dei condòmini intervenuta debba rappresentare almeno 2/3 dei millesimi per consentire la regolare costituzione dell'assemblea, se ne deduce che la decisione assunta con la maggioranza appena indicata rappresenti una delibera che ha raccolto molti consenso.

La vera novità, ad avviso di chi scrive, ha riguardato la seconda convocazione ed è stata la previsione l'introduzione di un quorum costitutivo; un terzo dei condomini (per l'esempio di cui sopra almeno 4) e 333 millesimi; prima della legge n. 220, come si è visto per la seconda convocazione non erano previsti quorum costitutivi.

Tale novità ha fatto il paio con l'abbassamento dei quorum deliberativi, almeno per la parte riguardante “le teste”: dal 18 giugno 2013, per dirla con un esempio, in un condominio di 12 condomini, per approvare il rendiconto in seconda convocazione è sufficiente il voto favorevole di 3 condomini che rappresentino 333 millesimi. Nulla è cambiato per le deliberazioni rispetto alle quali è previsto uno specifico quorum: esso vale sempre tanto in prima quanto in seconda convocazione.

È utile ricordare che la verifica dei quorum costitutivi e deliberativi è rimessa al presidente dell'assemblea, che la deve eseguire al momento della costituzione dell'assemblea e ad ogni votazione. Nel computo dei quorum, infine, devono essere sempre considerati alla stregua dei condòmini presenti personalmente, quelli che hanno rilasciato delega.
Così se in assemblea sono presenti fisicamente tre condòmini con altrettante deleghe, i presenti ai fini dello svolgimento dell'assemblea dovranno essere considerati sei.

Le operazioni di verifica dei quorum costitutivi e deliberativi devono essere sempre riportate a verbale per consentire la verifica della corretta instaurazione dell'assemblea e dell'assunzione delle decisioni.