Riconsegna dell'appartamento dato in locazione

NEWS DI Affittare casa05 Febbraio 2013 ore 15:28
Alla fine del contratto di locazione, perché non ci siano strascichi, non basta che il conduttore metta a disposizione le chiavi, ci vuole la riconsegna effettiva.
locazione , conduttore , inquilino , proprietario

LocazioneIl codice civile, all'art. 1571, definisce la locazione come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Si è soliti dire che il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive.

L'obbligazione principale del locatore consiste nella consegna del bene immobile al fine di consentire il godimento a favore del conduttore.

L'inquilino ha, invece, l'obbligazione principale di pagare il corrispettivo pattuito.


Durata del contratto di locazione


A seconda della specifica destinazione da dare all'unità immobiliare , il contratto assume una specifica durata.

Nel caso di locazione ad uso abitativo attualmente la legge prevede tre tipologie contrattuali;

a) il così detto contratto libero, ossia quello stipulabile per 4 anni più altri 4 di proroga (il 4+4);

b) il contratto a canone vincolato o anche detto contratto 3+2 (durata iniziale di tre anni più 2 di proroga);

c) il contratto di locazione transitoria della durata massima di 18 mesi (es. per trasfertisti, vacanzieri, ecc.).

V'è poi il contratto per utilizzazioni differenti da quelle abitative (il riferimento normativo è rappresentato dalla legge n. 392/78), che prevede una durata minima di 6 anni più altri sei di rinnovo automatico salvo specifici motivi che possano portare alla disdetta.


Cessazione del contratto di locazione


LocazioneQuando si parla di contratti di locazione, anche in considerazione dell'enorme mole di contenzioso per il mancato pagamento dei canoni, siamo abituati a pensare ad una sua fine traumatica.

Eppure, fortunatamente, tanti, tantissimi, accordi giungono al loro termine naturale, o comunque vengono disdettati prima dell'accordo tra le parti o per specifica previsione contrattuale, in modo per nulla traumatico.
Al momento della fine del contratto, pertanto, il conduttore deve adempiere ad una delle obbligazioni necessarie a far concludere positivamente tutte le vicende riguardanti il contratto sotteso.

Stiamo parlando della riconsegna dell'unità immobiliare.


Riconsegna delle chiavi e chiusura della locazione


Ai sensi dell'art. 1590 c.c., rubricato Riconsegna della cosa locata,
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

È bene evidenziare che per perfezionare la riconsegna della cosa locata non è sufficiente la mera messa a disposizione delle chiavi dell'immobile.

In una sentenza resa sul finire del mese di gennaio, conformemente ai propri precedenti, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che l'obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).

Insomma, presi un conduttore, Tizio, ed un locatore, Caio, non basta che il primo dica al secondo che le chiavi sono a sua disposizione e che può prenderle quando vuole.

LocazioneChe cosa accade, però, se è il proprietario a non essere collaborativo, insomma a non prendere indietro l'immobile?

Il conduttore ha diritto a cautelarsi per evitare, in futuro, di sentirsi richiesti i danni per ritardata restituzione (art. 1591 c.c.).

La Cassazione, nella medesima pronuncia, ha specificato che qualora non possa attuarsi la concreta (e comprovata) cooperazione di quest'ultimo si rende necessaria, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un'offerta fatta a norma dell'art. 1216 c.c., con onere della prova circa lo svolgimento di detta legale attività, a carico del conduttore (Cass. n. 8616/06).

Del resto, questa Corte ha in modo costante affermato che la liberazione del conduttore dall'obbligo di riconsegnare la cosa locata si attua, essendo il rapporto di locazione un rapporto obbligatorio intuitu personae, solo con la consegna del bene, anche se nella modalità della consegna delle chiavi, al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentino in virtù di espressa sua volontà (v. Cass. n. 550/12; Cass. n. 5841/04) (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).

Insomma se il proprietario non vuole indietro la propria abitazione, il conduttore può intimargli di riprendersela.

riproduzione riservata
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  • Antolanz
    Antolanz
    Domenica 15 Luglio 2018, alle ore 23:19
    Se il conduttore e il locatore di comune accordo chiudono il rapporto prima della scadenza del contratto con un verbale di riconsegna, il conduttore ha dei tempi per la consegna dell'immobile e delle chiavi?
    rispondi al commento
  • Symone
    Symone
    Domenica 8 Luglio 2018, alle ore 18:20
    Ho mandato raccomandata per disdetta affitto e nel frattempo pago l’affitto per i sei mesi di preavviso che scadono il giorno 22, quindi  devo pagare il mese intero o solo i 22 giorni?
    rispondi al commento
  • Simona4
    Simona4
    Mercoledì 27 Giugno 2018, alle ore 16:02
    Sono una studentessa che ha affittato un appartamento arredato per un anno.
    A fine mese lo riconsegnerò al proprietario.
    Mi sono impegnatqa ad imbiancare e a lasciare tutto in ordine (giustamente).
    Il proprietario mi ha detto di assicurarmi che rete e materasso siano in ordine, purtroppo però alcune doghe sono rotte,
    Io me ne sono accorta dopo pochi giorni che ho preso possesso dell'appartamento, ma non ho detto nulla e ho provveduto a sistemare le doghe con del nastro adesivo resistente.
    Il proprietario potrebbe chiedermi di pagare per questo?
    Inoltre il proprietario mi ha detto che la cauzione mi verrà accreditata con bonifico i primi di luglio, devo farmi rilasciare "qualcosa" di scritto a riguardo?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Simona4
      Giovedì 28 Giugno 2018, alle ore 19:24
      Devi farti rilasciare una dichiarazione in tal senso, o comunque non firmare nulla che affermi il contrario. Per le doghe...rischi di dover ripagare tutto a nuovo.
      rispondi al commento
  • Fragolale
    Fragolale
    Mercoledì 18 Aprile 2018, alle ore 20:29
    Buonasera.Ho concluso un contratto di locazione dopo 5 anni di un appartamento nuovo con arredamento.Alla consegna dello stesso, avvenuta all'interno, il proprietario e la moglie hanno visionato l'appartamento imbiancato di bianco come da contratto e completo di accessori comprati nuovi e imballati con anche i complimenti.Consegnato l'assegno della cauzione senza nulla eccepire ci salutiamo.Trascorsi il giorno dopo mi richiama dicendomi che l'appartamento non è stato imbiancato perfettamente e sono presenti delle imperfezioni negli angoli tra soffitto e parete.Il proprietario mi chiede di provvedere altrimenti mi addebiterà i costi.Devo provvedere?   
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Fragolale
      Giovedì 26 Aprile 2018, alle ore 16:42
      Se hanno firmato che tutto va bene no. Il fatto che ti abbiano restituito la caparra è indice di ciò anche se non avessero firmato. In ogni caso per come descrivi i fatti, comunque dimostrare l'esistenza di vizi occulti. Insomma, come avrai capito, non è possibile dare una risposta certa. Se sei convinto del tuo e lo puoi dimostrare, va avanti per la tua strada.
      rispondi al commento
  • Brunellaronconi
    Brunellaronconi
    Giovedì 11 Gennaio 2018, alle ore 11:57
    Buongiorno,ho concluso un contratto di locazione il 30/09/2017,a dicembre sono entrati nuovi inquilini il quale hanno ritenuto di dover fare delle piccole manutenzioni sanitarie e hanno sostenuto dei costi.Si sono rivalsi sul proprietario il quale a sua volta è venuto a chiedere a me il pagamento della fattura,intimandomi in modo aggressivo che la colpa è mia perché ho lasciato la casa con i sanitari in disuso.premetto che alla chiusura era presente con me un'altra persona, insieme al proprietario abbiamo fatto il giro della casa,ho detto tutto quello che non andava bene,il proprietario mi ha detto che andava tutto bene..La fattura è del dicembre 2017,devo dare questo soldi?Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Brunellaronconi
      Mercoledì 17 Gennaio 2018, alle ore 17:20
      Se ha firmato che era tutto ok e non si trattava di un vizio che hai occulato, sencondo me no. Ma magari con il tuo avvocato, carte alla mano, puoi avere maggiore sicurezza sul da farsi.
      rispondi al commento
  • Mirjamvan delft
    Mirjamvan delft
    Giovedì 16 Novembre 2017, alle ore 11:06
    Inizio anno ho preso in affitto un appartamento per alcuni mesi causa ristrutturazione. Alla fine del periodo concordato abbiamo fatto le pulizie generali e ritinteggiato dove necessitava. Abbiamo lasciato l' appartamento in condizioni migliori di cui l' abbiamo trovato. La consegna delle chiavi e' avventuta tramite un amica della titolare che presumo non abbia ispezionato la casa.Dopo circa 12 giorni la propretaria mi scrive un messaggio sul cellulare dicendomi che aveva trovato l' appartamento in condizioni disastrose, alche' rimango veramente sconcertata perche' l'appartamento e' stato lasciato in condizioni ottimali. Le scrivo che se vuole possiamo incontrarci, non ricevo alcuna risposta. Ieri dopo 5 mesi e mezzo mi viene recapitata una raccomandata a/r con il conteggio delle spese (senza fatture allegate) che la proprietaria dice di aver dovuto sostenere per causa nostra. Domanda; la titolare non doveva accertarsi di persona al momento della restituzioni delle chiavi ? Io non posso sapere cosa sia successo nell' appartamento nei 12 giorni intercorsi fra la consegna delle chiavi e l' ispezione dell' appartamento da parte del titolare.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Mirjamvan delft
      Mercoledì 22 Novembre 2017, alle ore 16:50
      Sì, io andrei dal vostro avvocato di fiducia per rispondere a tono rintuzzando le pretese che per come le descrivi sembrano infondate. Se ritenete di fare da voi, potete fruire del servizio di consulenza (a pagamento) presente sul sito, qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Denise2
    Denise2
    Martedì 10 Ottobre 2017, alle ore 19:34
    Io e la mia coinquilina abbiamo dato la disdetta di 6 mesi tramite raccomandata.
    Quali sono i nostri doveri/obblighi sulla restituzione dell'immobile?
    Sappiamo già che è a carico nostro l'imbiancatura e il controllo della caldaia, ma ad esempio la propietaria vorrebbe che rimettessimo tutti i mobili e gli oggetti come erano quando siamo entrate in casa (premetto che in accordo con la proprietaria avevamo messo in cantina molti mobili e oggetti in quanto la casa è molto piccola e al momento non è materialemente possibile per noi rimettere tutto com'era).
    É un nostro obbligo quello che ci sta chiedendo?
    Non vorremmo che al momento della restituzione delle chiavi non ci ridasse indietro la caparra per questo motivo, dato che non abbiamo fatto alcun danno.
    Denise
    rispondi al commento
  • Elisabetta
    Elisabetta
    Giovedì 20 Luglio 2017, alle ore 17:20
    Buongiorno,
    ho dato disdetta contratto di locazione residenziale con raccomandata, sono passati 4 mesi, lunedì riconsegno l'immobile e chiavi e spero mi dia la caparra, con il verbale e quindi caparra in mano,  devo comunque pagare i 2 mesi che mi resterebbero del preavviso?
    Grazie Elisabetta
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elisabetta
      Venerdì 21 Luglio 2017, alle ore 18:07
      Se il proprietario sta accettando la riconsegna prima della scadenza del termine no.
      rispondi al commento
      • P.antonietta@tin.it
        P.antonietta@tin.it Lucag1979
        Venerdì 23 Febbraio 2018, alle ore 11:24
        Anch'io mi trovo nella stessa situazione, ma come prova di accettazione da parte del proprietario, della riconsegna prima della scadenza dei sei mesi, c'è un documento che il proprietario deve produrre? grazie
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 P.antonietta@tin.it
          Martedì 27 Febbraio 2018, alle ore 11:22
          Bisogna firmare un documento nel qualke si regolano gli aspettidella cessazione del contratto.
          rispondi al commento
  • Michelle
    Michelle
    Mercoledì 7 Giugno 2017, alle ore 11:43
    Dopo aver dato la disdetta del contratto d'affitto di 6 mesi i nostri locatari ci dicono di aver trovato  dei nuovi inquilini e che il 1° maggio possiamo restituire l'immobile ( prima dei sei mesi previsti, esattamente 3 mesi dopo la disdetta). Noi accettiamo.
    Il 26 aprile insistono nel farci riconsegnare le chiavi perchè i nuovi inquilini hanno fretta e noi accettiamo.
    Quando ci incontriamo si arrampicano sugli specchi e dicono che la casa non è come era stata consegnata perchè abbiamo strappato il calorifero dal muro ( in realtà il calorifero sta cedendo perchè e' stato messo male nel muro) e lo zoccolino è rotto (sbeccato minimamente) e il muro nell'angolo manca..etc..
    Insomma dopo una forte discussione decidono che non segnano nulla sul foglio per la riconsegna.
    Al che al momento di ridare la caparra ce la negano dicendo che noi dovevamo pagargli 6 mesi di spurgo della biologica e dovevamo fare la manutenzione ordinaria della caldaia a 11 mesi anziche' a 12 e allora loro non ci ridavano la caparra.
    Ancora discussioni su discussioni e loro iniziano a pasticciare il foglio e iniziano a scrivere tutte le imprecisioni della casa a parer nostro dovute al deterioramento normale della casa.
    Alla fine ci restituiscono una parte della caparra.
    Gli abbiamo lasciato 250 euro per eventuali danni più i soldi per la risoluzione anticipata del contratto.
    Usciti noi entrano subito i nuovi inquilini.
    Il 30 maggio ci arriva una raccomandata datata il 29 con scritto che i nuovi inquilini il 1° maggio hanno comunicato che c'era una gamba del tavolo rotta e due manopole del gas rotte.
    E chiedono il rimborso delle spese di ben 145 euro per il tavolo e 99 euro per il piano del gas, questi danni al momento della riconsegna della casa non erano stati scritti.
    La mia domanda è: ma possono chiederci i danni un mese dopo che abbiamo lasciato la casa?
    Eppoi noi non abbiamo foto che documentino l'effettivo danno.
    Hanno solo allegato le fatture datate il 10 e l'11 maggio.
    Ho anche scritto un messaggio ai locatari chiedendo se hanno ancora il tavolo e il piano del gas ma nessuna risposta.
    Più che altro ci hanno detto che se non li paghiamo vanno per vie giuridiche.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Michelle
      Mercoledì 14 Giugno 2017, alle ore 16:01
      Penso che vi conviene rivolgervi ad un legale perché già da quanti scrivi c'è abbastanza materiale per una presa di posizione.
      rispondi al commento
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