Riconsegna dell'appartamento dato in locazione

NEWS DI Affittare casa
Alla fine del contratto di locazione, perché non ci siano strascichi, non basta che il conduttore metta a disposizione le chiavi, ci vuole la riconsegna effettiva.
05 Febbraio 2013 ore 15:28
Avv. Alessandro Gallucci

LocazioneIl codice civile, all'art. 1571, definisce la locazione come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Si è soliti dire che il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive.

L'obbligazione principale del locatore consiste nella consegna del bene immobile al fine di consentire il godimento a favore del conduttore.

L'inquilino ha, invece, l'obbligazione principale di pagare il corrispettivo pattuito.


Durata del contratto di locazione


A seconda della specifica destinazione da dare all'unità immobiliare , il contratto assume una specifica durata.

Nel caso di locazione ad uso abitativo attualmente la legge prevede tre tipologie contrattuali;

a) il così detto contratto libero, ossia quello stipulabile per 4 anni più altri 4 di proroga (il 4+4);

b) il contratto a canone vincolato o anche detto contratto 3+2 (durata iniziale di tre anni più 2 di proroga);

c) il contratto di locazione transitoria della durata massima di 18 mesi (es. per trasfertisti, vacanzieri, ecc.).

V'è poi il contratto per utilizzazioni differenti da quelle abitative (il riferimento normativo è rappresentato dalla legge n. 392/78), che prevede una durata minima di 6 anni più altri sei di rinnovo automatico salvo specifici motivi che possano portare alla disdetta.


Cessazione del contratto di locazione


LocazioneQuando si parla di contratti di locazione, anche in considerazione dell'enorme mole di contenzioso per il mancato pagamento dei canoni, siamo abituati a pensare ad una sua fine traumatica.

Eppure, fortunatamente, tanti, tantissimi, accordi giungono al loro termine naturale, o comunque vengono disdettati prima dell'accordo tra le parti o per specifica previsione contrattuale, in modo per nulla traumatico.
Al momento della fine del contratto, pertanto, il conduttore deve adempiere ad una delle obbligazioni necessarie a far concludere positivamente tutte le vicende riguardanti il contratto sotteso.

Stiamo parlando della riconsegna dell'unità immobiliare.


Riconsegna delle chiavi e chiusura della locazione


Ai sensi dell'art. 1590 c.c., rubricato Riconsegna della cosa locata,
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

È bene evidenziare che per perfezionare la riconsegna della cosa locata non è sufficiente la mera messa a disposizione delle chiavi dell'immobile.

In una sentenza resa sul finire del mese di gennaio, conformemente ai propri precedenti, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che l'obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).

Insomma, presi un conduttore, Tizio, ed un locatore, Caio, non basta che il primo dica al secondo che le chiavi sono a sua disposizione e che può prenderle quando vuole.

LocazioneChe cosa accade, però, se è il proprietario a non essere collaborativo, insomma a non prendere indietro l'immobile?

Il conduttore ha diritto a cautelarsi per evitare, in futuro, di sentirsi richiesti i danni per ritardata restituzione (art. 1591 c.c.).

La Cassazione, nella medesima pronuncia, ha specificato che qualora non possa attuarsi la concreta (e comprovata) cooperazione di quest'ultimo si rende necessaria, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un'offerta fatta a norma dell'art. 1216 c.c., con onere della prova circa lo svolgimento di detta legale attività, a carico del conduttore (Cass. n. 8616/06).

Del resto, questa Corte ha in modo costante affermato che la liberazione del conduttore dall'obbligo di riconsegnare la cosa locata si attua, essendo il rapporto di locazione un rapporto obbligatorio intuitu personae, solo con la consegna del bene, anche se nella modalità della consegna delle chiavi, al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentino in virtù di espressa sua volontà (v. Cass. n. 550/12; Cass. n. 5841/04) (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).

Insomma se il proprietario non vuole indietro la propria abitazione, il conduttore può intimargli di riprendersela.

riproduzione riservata
Articolo: Riconsegna dell'appartamento dato in locazione
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  • Denise2
    Denise2
    Martedì 10 Ottobre 2017, alle ore 19:34
    Io e la mia coinquilina abbiamo dato la disdetta di 6 mesi tramite raccomandata.
    Quali sono i nostri doveri/obblighi sulla restituzione dell'immobile?
    Sappiamo già che è a carico nostro l'imbiancatura e il controllo della caldaia, ma ad esempio la propietaria vorrebbe che rimettessimo tutti i mobili e gli oggetti come erano quando siamo entrate in casa (premetto che in accordo con la proprietaria avevamo messo in cantina molti mobili e oggetti in quanto la casa è molto piccola e al momento non è materialemente possibile per noi rimettere tutto com'era).
    É un nostro obbligo quello che ci sta chiedendo?
    Non vorremmo che al momento della restituzione delle chiavi non ci ridasse indietro la caparra per questo motivo, dato che non abbiamo fatto alcun danno.
    Denise
    rispondi al commento
  • Elisabetta
    Elisabetta
    Giovedì 20 Luglio 2017, alle ore 17:20
    Buongiorno,
    ho dato disdetta contratto di locazione residenziale con raccomandata, sono passati 4 mesi, lunedì riconsegno l'immobile e chiavi e spero mi dia la caparra, con il verbale e quindi caparra in mano,  devo comunque pagare i 2 mesi che mi resterebbero del preavviso?
    Grazie Elisabetta
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elisabetta
      Venerdì 21 Luglio 2017, alle ore 18:07
      Se il proprietario sta accettando la riconsegna prima della scadenza del termine no.
      rispondi al commento
  • Michelle
    Michelle
    Mercoledì 7 Giugno 2017, alle ore 11:43
    Dopo aver dato la disdetta del contratto d'affitto di 6 mesi i nostri locatari ci dicono di aver trovato  dei nuovi inquilini e che il 1° maggio possiamo restituire l'immobile ( prima dei sei mesi previsti, esattamente 3 mesi dopo la disdetta). Noi accettiamo.
    Il 26 aprile insistono nel farci riconsegnare le chiavi perchè i nuovi inquilini hanno fretta e noi accettiamo.
    Quando ci incontriamo si arrampicano sugli specchi e dicono che la casa non è come era stata consegnata perchè abbiamo strappato il calorifero dal muro ( in realtà il calorifero sta cedendo perchè e' stato messo male nel muro) e lo zoccolino è rotto (sbeccato minimamente) e il muro nell'angolo manca..etc..
    Insomma dopo una forte discussione decidono che non segnano nulla sul foglio per la riconsegna.
    Al che al momento di ridare la caparra ce la negano dicendo che noi dovevamo pagargli 6 mesi di spurgo della biologica e dovevamo fare la manutenzione ordinaria della caldaia a 11 mesi anziche' a 12 e allora loro non ci ridavano la caparra.
    Ancora discussioni su discussioni e loro iniziano a pasticciare il foglio e iniziano a scrivere tutte le imprecisioni della casa a parer nostro dovute al deterioramento normale della casa.
    Alla fine ci restituiscono una parte della caparra.
    Gli abbiamo lasciato 250 euro per eventuali danni più i soldi per la risoluzione anticipata del contratto.
    Usciti noi entrano subito i nuovi inquilini.
    Il 30 maggio ci arriva una raccomandata datata il 29 con scritto che i nuovi inquilini il 1° maggio hanno comunicato che c'era una gamba del tavolo rotta e due manopole del gas rotte.
    E chiedono il rimborso delle spese di ben 145 euro per il tavolo e 99 euro per il piano del gas, questi danni al momento della riconsegna della casa non erano stati scritti.
    La mia domanda è: ma possono chiederci i danni un mese dopo che abbiamo lasciato la casa?
    Eppoi noi non abbiamo foto che documentino l'effettivo danno.
    Hanno solo allegato le fatture datate il 10 e l'11 maggio.
    Ho anche scritto un messaggio ai locatari chiedendo se hanno ancora il tavolo e il piano del gas ma nessuna risposta.
    Più che altro ci hanno detto che se non li paghiamo vanno per vie giuridiche.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Michelle
      Mercoledì 14 Giugno 2017, alle ore 16:01
      Penso che vi conviene rivolgervi ad un legale perché già da quanti scrivi c'è abbastanza materiale per una presa di posizione.
      rispondi al commento
  • Gregorio
    Gregorio
    Giovedì 9 Febbraio 2017, alle ore 00:13
    Il mio inquilino mi ha mandato una raccomandata comunicandomi che lascia l'immobile per motivi di separazione legale dal coniuge.
    Il contratto scade il 1.4.17 e la raccomandata l'ho ricevuta a fine gennaio 2017.
    Il problema è che non solo l'inquilino non ha rispettato i 6 mesi precedenti alla scadenza del contratto previsti dalla legge per disdire contratto, ma ha deciso di non pagare gli ultimi due mesi in quanto lui ritiene che la caparra consegnatami (due mensilità) in fase di stipula del contratto va in compensazione con gli utlimi due canoni mensili che deve invece ancora pagarmi.
    Inoltre, non mi ha neanche restituito le chiavi, dicendomi che comunque non ci abita più nessuno. 
    Sono tutelato dalla legge?
    Pensate che potrò risolvere, senza perdere nulla, se mi rivolgo a un legale? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gregorio
      Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 10:18
      Puoi sicuramente tutelare i tuoi diritti rivolgendoti ad un avvocato, visto che a quanto scrivi il comportamento dell'inquilino non è stato corretto.
      rispondi al commento
  • Alessandra
    Alessandra
    Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 16:58
    Il mio inquilino vuole recedere anticipatamente dandomi solo 1 mese di preavviso contro i 3 previsti dal contratto.
    Io ho accettato ma al momento di restituire le chiavi mi sono accorta che le pareti erano piene di buchi (n.b. appartamento a lui consegnato tinteggiato a nuovo)   e mi sono opposta finchè non avesse sistemato tutto.
    La legge mi tutela in questo caso?
    rispondi al commento
  • Lorenzo
    Lorenzo
    Giovedì 26 Gennaio 2017, alle ore 17:48
    Io per 3 anni non ho provveduto a fare la manutenzione ordinaria della caldaia,cosa che ho fatto oggi.
    La caldaia è sempre andata bene,e anche il tecnico ha detto che è in regola con i fumi e il rendimento,che per l'eta che ha la caldaia (16 anni)e molto buono (93% contro il minimo di legge di 87%).
    Ho intenzione di risolvere il contratto di affitto,alla riconsegna delle il locatore può rivalersi per questo?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lorenzo
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 15:34
      Non credo, se con l'ultimo controllo è tutto risultato in regola e se non esistono problemi con l'autorità pubblica di controllo.
      rispondi al commento
  • Sonia
    Sonia
    Mercoledì 14 Dicembre 2016, alle ore 19:16
    Da circa tre mesi ho risoluto il mio precedente contratto d'affitto.
    Negli anni che siamo stati li abbiamo fatto dei lavori nell'appartamento spostandola cucina da una stanza a quella vicino.
    Naturalmente il tutto è stato fatto con il consenso del proprietario che quando ha visto i lavori ha elogiato le migliorie nell'appartamento.
    Le spese per questi lavori sono stati totalmente a nostro carico.
    Alla riconsegna delle chiavi, così come nei mesi precedenti in cui sapeva che ce ne saremmo andati, non ha detto nulla riguardo questa situazion e noi (memori dei commenti precedenti) abbiamo lasciato questa modifica.
    Ora dopo 3 mesi dalla riconsegna effettiva del mobile ci chiama e vuole che ristabilissimo la situazione come era originariamente.
    Mi chiedo ma non avrebbe dovuto dirlo prima di accettare le chiavi? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sonia
      Giovedì 15 Dicembre 2016, alle ore 19:33
      Io credo proprio di sì, specie se la modifica è stata accettata e non è stato preventivamente pattuito il ripristino dello stato dei luoghi prima della riconsegna. 
      rispondi al commento
  • Cristina
    Cristina
    Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 10:50
    Ho riconsegnato personalmente l'appartamento a metà agosto alla proprietaria, che ha la caparra di 3 mesi.

    La scorsa settimana ha telefonato per dire che ci sono danni per i quali mandava foto, che ad oggi non sono arrivate.

    Ha anche mandato un brogliaccio con le spese delle immondizie che non ha MAI mandato per tutti gli anni.

    Esiste un limite massimo per le lamentele? Le lascio la caparra, posso ritenermi a posto?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cristina
      Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 15:47
      Fai quantificare con esattezza quanto richiede e se vi trovate d'accordo firmate una ricevuta riguardante la caparra con dichiarazione di "null'altro a pretendere" da parte della proprietari.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale.
      rispondi al commento
  • Verkonia
    Verkonia
    Martedì 14 Giugno 2016, alle ore 09:29
    Nell'eventualità in cui il conduttore riconsegni l'immobile con danni evidenti (tipo vetro rotto della porta d'ingresso) e mancata tinteggiatura dei muri, come bisogna muoversi per poter utilizzare la caparra al fine di sopperire alle mancanze del conduttore?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Verkonia
      Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 18:09
      La procedura legale, nel caso di mancato accordo, prevede un'azione giudiziale che autorizzi alla utilizzazione della suddetta caparra.
      rispondi al commento
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