È possibile distinguere due diverse tipologie di assemblea condominiale:
a) l'assemblea ordinaria annuale (art. 1135 c.c.);
b) l'assemblea straordinaria (art. 66 disp. att. c.c.).
La prima, che deve essere convocata al termine di ogni anno di gestione per l'approvazione dei conti consuntivo e preventivo, è indetta esclusivamente dall'amministratore di condominio.
In questi casi i condomini hanno un mero potere d'impulso che si sostanzia nella possibilità di sollecitare l'amministratore.Il diniego di convocazione dell'assemblea ordinaria può comportare una richiesta di revoca dell'amministratore per fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione del condominio ma non può sortire l'effetto, che come si dirà oltre è valevole per l'assemblea straordinaria, di permettere l'autoconvocazione.
D'altra parte ciò non è privo di logica.
Se l'assemblea ordinaria è finalizzata precipuamente all'approvazione dei conti annuali, che senso avrebbe per i condomini autoconvocarsi se poi l'amministratore non rende quei conti?Diversa è la situazione per l'assemblea straordinaria.
Questa ai sensi dell'art. 66, primo comma, disp. att. c.c. può essere convocata dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
La richiesta ufficiale dei condomini non resta priva di effetti.In questi casi, infatti, come recita l'inciso finale del succitato primo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
È quella che, prima, abbiamo chiamato autoconvocazione; si tratta di una facoltà rimessa all'iniziativa dei condomini (nel numero individuato e specificato prima) e subordinata all'inadempimento dell'amministratore.
Al riguardo è utile, per chiarire sgombrare il campo da ogni dubbio, precisare alcune questioni:
a) in primis se il regolamento non dice nulla la richiesta di convocazione può essere fatta anche oralmente.Intuibili esigenze di certezza, però, consigliano l'utilizzo della forma scritta della quale rimanga prova della ricezione;
b) in secondo luogo va detto che l'amministratore ha l'obbligo di attivarsi entro dieci giorni convocando l'assemblea ma non è necessario che l'assemblea si svolga entro dieci giorni.
Per fare un esempio concreto:
i condomini Tizio, Caio e Sempronio, che rappresentano più di un sesto del valore millesimale dell'edificio chiedono, in data 1 giugno e con raccomandata consegnata a mano, all'amministratore Sempronio di convocare un'assemblea per discutere su alcuni argomenti da loro stessi indicati.
L'amministratore il 5 giugno fa partire gli avvisi di convocazione dell'assemblea, che ha indetto per il 22 giugno.In questi casi il mandatario dei condomini dovrà considerarsi adempiente in quanto ha risposto alla richiesta ufficiale dei condomini nel tempo prescritto dalla legge.
Quanto all'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria richiesta dai condomini è evidente che tranne per il caso di argomenti palesemente illegali o per i quali l'assemblea non ha competenza, l'amministratore sia tenuto a conformarsi alle richieste avanzate dai comproprietari.
