Revoca del contratto di locazione alla prima scadenza

NEWS DI Affittare casa11 Agosto 2012 ore 15:19
La revoca del contratto di locazione 4+4 può avvenire per ben precisi motivi indicati dalla legge n. 431 del 1998 ma senza l'uso di formule sacramentali.

AffittoIl contratto di locazione ad uso abitativo, nelle ipotesi di scelta del così detto quattro più quattro, può essere revocato solamente al ricorrere di ben precisi motivi.

In sostanza al momento della disciplina di tali contratti (vedi legge n. 431/98), il legislatore ha inteso privilegiare la stabilità del vincolo, con l'intento evidente di porre anche in questo un freno all'emergenza abitativa.

Tuttavia, se l'accordo è detto 4+4, un motivo deve pur esserci, altrimenti sarebbe stata prevista una tipologia contrattuale della durata iniziale di otto anni.

Detto diversamente: alla scadenza del primo rinnovo il locatore può recedere dal contratto con una racc. a.r. che dev'essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza medesima.


Cause di recesso anticipato


I motivi per cui il proprietario può inviare disdetta (come si dice in gergo) sono individuati dall'art. 3, primo comma, legge n. 431/98.

Si legge in questo articolo:

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

Affitto2d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.


Non è necessaria una particolare forma nella comunicazione della causa


In un recente arresto la Corte di Cassazione, nella sostanza, si è trovata a rispondere ad un quesito che sintetizziamo così: il proprietario, che vuole avvalersi del recesso anticipato ex art. 3 legge n. 431 del 1998, deve rispettare una particolare forma nella redazione della lettera di disdetta del contratto locatizio?

La risposta fornita dalla Cassazione è negativa (cfr. sent. n. 13199 del 26 luglio 2012).

In sostanza secondo gli ermellini è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio non essendo necessaria l'utilizzazione di particolari formalismi.


Mentire costa caro


L'importante, naturalmente, è che il motivo alla base della comunicazione sia reale.

Sempre a mente dell'art. 3 l. n. 431/98, infatti, qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Affitto3Tale conseguenza tuttavia, deve ritenersi disvoluta dallo stesso ricorrente qualora, anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, ha provveduto alla restituzione del bene immobile al proprietario, così rinunciando alla possibilità di permanenza nell'immobile sino alla scadenza del quadriennio legale (Trib. Monza 6 giugno 2012).

Si tratta, in sostanza, di una forma di rinuncia tacita al risarcimento del danno così predeterminato nel minimo.

riproduzione riservata
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  • 19luca69
    19luca69
    Mercoledì 30 Gennaio 2019, alle ore 16:01
    Il mio locatore  mi ha proposto di cambiare il contratto di affitto da art 2 comma 1 L.43198 ( 4 + 4 a cedolare secca ) in art 2comma 3 L..43198 ( 3+2  concordatoconvenzionato ).
    Il 30 Giugno 2019 scadranno i primi 4 anni in cedolare secca ( ovvero tra 5 mesi).
    Da una settimana, improvvisamente, il locatore spinge poiche' firmi il prima possibile il cambio contratto.
    Dopo insistite richieste, Il locatore mi ha detto che vuole vendere la casa, ma non mi ha fatto nessuna offerta nonostante lo avessi richiesto piu' volte, questa improvvisa accelerazione mi lascia molto perplesso!  
    Cortesemente chiedo, riguardo vantaggi e svantaggi che ne potrebbero derivare al sottoscritto ( fiscali , avendo io reddito complessivo di 28.000 eur) alla mia famiglia con bambino di 3 anni ( sfratto per vendita , lavori ristrutturazione su piano superiore non locato,..etc ). 
    Non mi risulta che il contratto è stato stipulato seguendo linee guida con Sunia o altre varie  associazioni di categoria 
    Lo studio commerciale che mi ha proposto il contratto , mi scrive che nulla cambia se non l'aspetto fiscale per il locatore.
    rispondi al commento
    • Poiurto2004
      Poiurto2004 19luca69
      Venerdì 8 Febbraio 2019, alle ore 18:23
      In attesa di cortese risposta.Grazie.
      rispondi al commento
      • Lucag1979
        Lucag1979 Poiurto2004
        Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 16:25
        La questione va affrontata con una consulenza, è difficile dare risposta qui, spazio che serve per chiarimenti a quanto scritto nell'articolo. Qui consulenze (servizio a pagamento): Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
        rispondi al commento
  • Paggio1
    Paggio1
    Lunedì 21 Gennaio 2019, alle ore 11:05
    Sono un inquilino che aveva un contratto di affitto di 4+4, giunto alla prima scadenza e con regolare preavviso di sei mesi è stato liberato.
    È seguita causa per risarcimento danni alla casa, ad oggi dopo più di anno dalla cessazione del contratto il locatore non è ancora andato ad abitare.posso chiedere un risarcimento per danni e quanto tempo ho eventualmente per farlo?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Paggio1
      Lunedì 21 Gennaio 2019, alle ore 16:19
      Il tuo avvocato, carte alla mano, potrà darti una risposta più esatta rispetto ad una generica qui.
      rispondi al commento
  • Claudia
    Claudia
    Martedì 5 Giugno 2018, alle ore 22:25
    Sono un'inquilina e ho un contratto 4+4 ormai giunto al quinto anno.
    Il proprietario di casa mi anticipa che ha venduto il suo mega attico e che ha bisogno di tornare a vivere nella sua casa perchè la mamma (che abita accanto) è anziana.
    Può sfrattarmi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Claudia
      Mercoledì 13 Giugno 2018, alle ore 18:57
      No, potrà disdire il contratto, ma comunque al termine dell'ottennio.
      rispondi al commento
  • Maristella1
    Maristella1
    Giovedì 18 Gennaio 2018, alle ore 22:19
     La mia inquilina colombiana ha firmato un contratto 4+4.
    A distanza di soli 3 anni (ed avendo, nel frattempo, il suo cane distrutto diversi miei mobili nell'appartamento), mi comunica, all'improvviso, rifiutandosi di inviarmi una raccomandata, che il prossimo mese andrà via, senza avermi dato il preavviso di 6 mesi come stabilisce il contratto.
    Adduce come "gravi motivi" una diminuzione dello stipendio (ho accertato che è una bugia  dal suo datore di lavoro) e il volersi portare in Italia il figlio illegittimo che, fino a 3 mesi fa, mi ha sempre detto di non volere tra i piedi.
    Mi lascerà la caparra per i mobili distrutti, ma non vuol pagare neppure 2 mesi dei 6 dovuti, altrimenti, minaccia di rimanere, per tutto il tempo di preavviso senza pagare l'affitto.
    So che ha già affittato un'altra casa.
    La questione del figlio è considerata "grave motivo"?
    Come faccio a dimostrare che è un'altra bugia?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maristella1
      Giovedì 25 Gennaio 2018, alle ore 17:56
      Mi pare una situazione abbastanza articolata che merita di essere seguita con un legale di tua fiducia. Io credo che tu possa ottenere il risarcimento anche per il mancato preavviso di sei mesi, che si applica ai gravi motivi di recesso, ma la situazione va valutata anche con l'esame delle carte.
      rispondi al commento
  • Teresa1
    Teresa1
    Martedì 21 Novembre 2017, alle ore 23:11
    Buonasera, ho un contratto 4 + 4 a settembre 2018 ho il primo rinnovo e il proprietario mi ha detto che aumenterà l'affitto.
    Può farlo? 
    rispondi al commento
  • Luana Spina
    Luana Spina
    Mercoledì 3 Maggio 2017, alle ore 21:48
    Ho ricevuto dal mio proprietario di casa la raccomandata per disdetta del contratto di locazione a 6 mesi dalla scadenza dei 4 anni.
    Il problema è che io al momento sono incinta quasi al 5º mese e sono sola.
    Come farò a fare il trasloco? Potrei farlo adesso e il prossimo mese ma sarò costretta a pagare un doppio canone d'affetto da qui a novembre?
    Luana 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Luana Spina
      Giovedì 4 Maggio 2017, alle ore 14:37
      Se la disdetta è regolare non puoi fare nulla. Devi organizzarti con una ditta di imballaggi e traslochi.
      rispondi al commento
  • Alma
    Alma
    Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 13:10
    Sono un locatore di un contratto d'affitto 4+4, ora sono passati tre anni dalla stipulazione ma io mi trovo senza casa (il mio compagno mi ha lasciata e io ero a casa sua).Posso chiedere al mio inquilino di lasciare la casa?
    Io veramente non ho dove andare
    rispondi al commento
  • Luca
    Luca
    Lunedì 30 Gennaio 2017, alle ore 13:18
    Avrei bisogno di una info.
    Il locatore mi ha inviato una raccomandata in cui mi dice che non vuole rinnovare alla scadenza dei primi 4 anni.
    Poiché temo che voglia un aumento, io ho un termine per rispondere?
    O posso aspettare e capire le reali intenzioni?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Luca
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 15:59
      No, se non vuole rinnovare e lo fa per i casi previsti dalla legge, al termine dei primi quattro anni devi lasciare l'appartamento.
      rispondi al commento
  • Cristianoraponi
    Cristianoraponi
    Lunedì 16 Gennaio 2017, alle ore 08:31
    Buongiorno ho bisogno di un info, io e mia sorella abbiamo firmato un contratto 4+4 decorrenza 1/1/2017 vorrei capire una cosa posso dare disdetta sei mesi prima della prima scadenza senza incappare in penali? nel senso i primi 4 anni scadrebbero il 31/12/2020 se io sei mesi prima comunico con raccomandata che nn intendo rimanere posso farlo o devo stare per forza 8 anni?
    rispondi al commento
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