Revoca del contratto di locazione alla prima scadenza

NEWS DI Affittare casa
La revoca del contratto di locazione 4+4 può avvenire per ben precisi motivi indicati dalla legge n. 431 del 1998 ma senza l'uso di formule sacramentali.
11 Agosto 2012 ore 15:19
Avv. Alessandro Gallucci

AffittoIl contratto di locazione ad uso abitativo, nelle ipotesi di scelta del così detto quattro più quattro, può essere revocato solamente al ricorrere di ben precisi motivi.

In sostanza al momento della disciplina di tali contratti (vedi legge n. 431/98), il legislatore ha inteso privilegiare la stabilità del vincolo, con l'intento evidente di porre anche in questo un freno all'emergenza abitativa.

Tuttavia, se l'accordo è detto 4+4, un motivo deve pur esserci, altrimenti sarebbe stata prevista una tipologia contrattuale della durata iniziale di otto anni.

Detto diversamente: alla scadenza del primo rinnovo il locatore può recedere dal contratto con una racc. a.r. che dev'essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza medesima.


Cause di recesso anticipato


I motivi per cui il proprietario può inviare disdetta (come si dice in gergo) sono individuati dall'art. 3, primo comma, legge n. 431/98.

Si legge in questo articolo:

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

Affitto2d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.


Non è necessaria una particolare forma nella comunicazione della causa


In un recente arresto la Corte di Cassazione, nella sostanza, si è trovata a rispondere ad un quesito che sintetizziamo così: il proprietario, che vuole avvalersi del recesso anticipato ex art. 3 legge n. 431 del 1998, deve rispettare una particolare forma nella redazione della lettera di disdetta del contratto locatizio?

La risposta fornita dalla Cassazione è negativa (cfr. sent. n. 13199 del 26 luglio 2012).

In sostanza secondo gli ermellini è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio non essendo necessaria l'utilizzazione di particolari formalismi.


Mentire costa caro


L'importante, naturalmente, è che il motivo alla base della comunicazione sia reale.

Sempre a mente dell'art. 3 l. n. 431/98, infatti, qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Affitto3Tale conseguenza tuttavia, deve ritenersi disvoluta dallo stesso ricorrente qualora, anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, ha provveduto alla restituzione del bene immobile al proprietario, così rinunciando alla possibilità di permanenza nell'immobile sino alla scadenza del quadriennio legale (Trib. Monza 6 giugno 2012).

Si tratta, in sostanza, di una forma di rinuncia tacita al risarcimento del danno così predeterminato nel minimo.

riproduzione riservata
Articolo: Revoca del contratto di locazione alla prima scadenza
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  • Teresa1
    Teresa1
    Martedì 21 Novembre 2017, alle ore 23:11
    Buonasera, ho un contratto 4 + 4 a settembre 2018 ho il primo rinnovo e il proprietario mi ha detto che aumenterà l'affitto.
    Può farlo? 
    rispondi al commento
  • Luana Spina
    Luana Spina
    Mercoledì 3 Maggio 2017, alle ore 21:48
    Ho ricevuto dal mio proprietario di casa la raccomandata per disdetta del contratto di locazione a 6 mesi dalla scadenza dei 4 anni.
    Il problema è che io al momento sono incinta quasi al 5º mese e sono sola.
    Come farò a fare il trasloco? Potrei farlo adesso e il prossimo mese ma sarò costretta a pagare un doppio canone d'affetto da qui a novembre?
    Luana 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Luana Spina
      Giovedì 4 Maggio 2017, alle ore 14:37
      Se la disdetta è regolare non puoi fare nulla. Devi organizzarti con una ditta di imballaggi e traslochi.
      rispondi al commento
  • Alma
    Alma
    Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 13:10
    Sono un locatore di un contratto d'affitto 4+4, ora sono passati tre anni dalla stipulazione ma io mi trovo senza casa (il mio compagno mi ha lasciata e io ero a casa sua).Posso chiedere al mio inquilino di lasciare la casa?
    Io veramente non ho dove andare
    rispondi al commento
  • Luca
    Luca
    Lunedì 30 Gennaio 2017, alle ore 13:18
    Avrei bisogno di una info.
    Il locatore mi ha inviato una raccomandata in cui mi dice che non vuole rinnovare alla scadenza dei primi 4 anni.
    Poiché temo che voglia un aumento, io ho un termine per rispondere?
    O posso aspettare e capire le reali intenzioni?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Luca
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 15:59
      No, se non vuole rinnovare e lo fa per i casi previsti dalla legge, al termine dei primi quattro anni devi lasciare l'appartamento.
      rispondi al commento
  • Cristianoraponi
    Cristianoraponi
    Lunedì 16 Gennaio 2017, alle ore 08:31
    Buongiorno ho bisogno di un info, io e mia sorella abbiamo firmato un contratto 4+4 decorrenza 1/1/2017 vorrei capire una cosa posso dare disdetta sei mesi prima della prima scadenza senza incappare in penali? nel senso i primi 4 anni scadrebbero il 31/12/2020 se io sei mesi prima comunico con raccomandata che nn intendo rimanere posso farlo o devo stare per forza 8 anni?
    rispondi al commento
  • Miki
    Miki
    Giovedì 15 Dicembre 2016, alle ore 19:01
    Sono conduttore, al 31/3/17 scade contratto 4+4 (+4) ( sono 12 anni che vivo qui); alla scadenza voglio andar via, verbalmente l'ho già comunicato al proprietario ma mi chiedo se invece sia necessario inviare la raccomandata comunque e dare i 6 mesi di preavviso.
    Sono sposata ma ho perso il lavoro, i vicini sono cafoni e maleducati e ho un bimbo piccolo.
    Stasera mi è venuto il dubbio che nonostante naturalmente il prossimo 31/3 il contratto scada, io sia obbligata ad  inviare raccomandata e andare via in 6 mesi.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Miki
      Martedì 20 Dicembre 2016, alle ore 17:52
      Sì, purtroppo il tuol dubbio è giusto: per recedere dal contratto bisogna inviare una comunicazione almeno sei mesi prima della data fissata per il recesso medesimo.
      rispondi al commento
  • Pasquale
    Pasquale
    Sabato 10 Dicembre 2016, alle ore 09:59
    Sono locatore, ho da poco rescisso un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4, alla scadenza del primo quadriennio, per destinare l'immobile alla vendita.
    Nel caso lo volessi locare di nuovo quanto tempo deve passare al fine di non incorrere in problemi giudiziari col vecchio inquilino?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Pasquale
      Lunedì 12 Dicembre 2016, alle ore 18:57
      In questi casi la legge prevede la prelazione, se il conduttore non l'ha esercitata non corri alcun rischio. Comunque in caso di dubbio è bene attendere almeno 12 mesi.Se vuoi un parere dettagliato sull'argomento ti consiglio di rivogerti ai consulenti di lavoricasa.it tramite il servizio a pagamento Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Cinzia
    Cinzia
    Lunedì 14 Novembre 2016, alle ore 20:14
    Ho stipulato un regolare contratto il 2 di novembre (con decorrenza il 15, cioè domani) il giorno della stipula mi sono state anche consegnate le chiavi dell'appartamento, del portone e della cassetta delle lettere inoltre mi sono stati dati i codici per i contatori delle utenze etc.
    Il padrone di casa, dopo alcuni giorni ha tolto la serratura e bloccato la porta di entrata dall'interno e attualmente ha messo una nuova serratura, così mi sono ritrovata senza poter accedere all'appartamento, trattenendo persino la mia roba che avevo cominciato a portare durante le varie fasi del trasloco.
    Mi sono rivolta allla questura e ai carabinieri, i quali mi dicono che sono in diritto di farmi aprire la porta dai vigili del fuoco e/o di cambiare la serratura ma non prima della data della decorrenza del contratto.
    La mia paura è che potrei passare dalla parte del torto e non so come comportarmi.
    Potrebbe aiutarmi, so che si tratta di domani ma non so proprio
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cinzia
      Martedì 15 Novembre 2016, alle ore 08:16
      Puoi sporgere denuncia per truffa contrattuale e sicuramente per appropriazione indebita o furto in relazione alle tue cose nell'appartamento. Dubito che tu possa fare "sfondare" la porta. Per ottenere l'abitazione dell'appartamento o quanto meno i danni se non vuoi più vivere lì devi necessariamente agire in giudizio.
      rispondi al commento
  • Debora
    Debora
    Giovedì 27 Ottobre 2016, alle ore 10:32
    Sono conduttore, ho un contratto 4+4 con prima scadenza al 30/6/2017.
    Il locatore a marzo 2016 mi ha inviato a/r comunicando di non voler rinnovare il contratto per vendita dell'immobile!
    Io ad oggi ho trovato un'altra abitazione!
    La mia domanda è: se voglio andarmene ora, prima della scadenza del contratto di cui ho già avuto disdetta, devo comunque darepreavviso di 6 mesi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Debora
      Venerdì 28 Ottobre 2016, alle ore 08:55
      Sì, a meno che non vi mettiate d'accordo, per iscritto, stabilendo una data precedente a quella di recesso con sei mesi di preavviso.
      rispondi al commento
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