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Revoca della proposta di acquisto immobiliare: come funziona

Quando è possibile revocare una proposta di acquisto di immobile, quali sono le conseguenze della revoca da parte dell'acquirente: cosa dice la legge in proposito
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Si può cambiare idea dopo una proposta d’acquisto?


L’acquisto di una casa è un passo importante e può succedere che per svariate ragioni, economiche o meno, possa accadere che si debbia cambiare idea e fare un passo indietro. Vediamo cosa succede se è già stata fatta una proposta acquisto immobile.

Di che cosa si tratta e se è possibile revocarla. Ci soffermeremo inoltre su quelle che sono le possibili conseguenze da un punto di vista giuridico per l’acquirente e per il venditore.


Che cos’è la proposta d’acquisto


La proposta di acquisto immobile tra privati è la dichiarazione con la quale la parte manifesta la propria volontà di acquistare un determinato bene a un certo prezzo.
Essa contiene i principali elementi del contratto che si vuole concludere.

Solitamente, quando ci si avvale delle prestazioni di un mediatore immobiliare, questi fornisce, per la firma della proposta, un apposito modulo prestampato.

Nella maggior parte dei casi la presentazione della proposta l’acquirente è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di acconto.

Proposta d'acquisto
Qualora la proposta venga accettata l’acconto diviene caparra confirmatoria.
Si specifica che la proposta di acquisto di un immobile deve avere obbligatoriamente la forma scritta.


Termine di validità della proposta


Nel momento in cui l’acquirente sottoscrive la proposta occorre stabilire il suo termine di validità, solitamente abbastanza breve. Esso è il termine entro il quale il venditore dovrà accettare o meno la proposta.

Una volta scaduto il termine di validità la proposta non avrà più efficacia e un’eventuale accettazione tardiva non sarà idonea a produrre i suoi effetti.
Il proponente può tollerare comunque un’accettazione giunta in ritardo ma in questo caso ne deve dare immediatamente avviso alla controparte.


Un altro caso in cui la proposta perde la sua efficacia è la morte del proponente o il venire meno della sua capacità a contrarre. Tutto questo purché l’evento si verifichi prima che il proponente sia venuto a conoscenza dell’accettazione.
Se così non fosse il contratto sarebbe ugualmente concluso.


Conclusione del contratto: accettazione della proposta


Dove c’è un contratto ci sono solitamente una proposta e un’accettazione.
Il contratto si considera concluso quando chi ha fatto la proposta di acquisto viene a conoscenza dell’accettazione della controparte.

L’accettazione deve giungere al proponente entro il termine da lui stabilito o in quello che possa ritenersi ragionevole, ordinariamente previsto dalla natura degli affari o secondo gli usi.

Revoca proposta d'acquisto
Come vedremo, sino all’avvenuta conclusione del contratto la proposta potrà essere revocata. Rispetto alla proposta dell’acquirente il venditore non ha alcun vincolo.

Il suo ruolo è soltanto quello di decidere, in totale libertà, se accettare o meno la proposta alle condizioni indicate nella stessa; nel frattempo potrà anche vagliare altre proposte.

Per avere accordo delle parti è necessario l’incontro delle dichiarazioni di volontà di ciascuna di esse. La proposta, l’accettazione e la revoca si reputano conosciute dal destinatario nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato senza sua colpa nell’impossibilità di averne notizia.


Revoca della proposta


In base all’articolo 1328 del codice civile la proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Fino a quel momento le parti conservano l’autonomia contrattuale. La proposta perciò può essere revocata fino a quando all’acquirente non sia giunta notizia dell’accettazione del venditore.

La revoca della proposta, comunicata tramite lettera, impedisce la conclusione dell’accordo quando sia stata spedita all’indirizzo dell’accettante prima che il proponente venga a conoscenza dell’accettazione della controparte.

Proposta irrevocabile
Con la revoca della proposta il proponente è dispensato dall’attesa del termine per ricevere l’eventuale accettazione del venditore.

Anche se il proponente è libero di revocare la proposta, in forza dell’autonomia contrattuale, occorre comunque tenere presente un altro aspetto.

Una revoca totalmente ingiustificata, effettuata quando la controparte aveva fatto affidamento sull’affare a causa del comportamento del proponente, può comportare la responsabilità precontrattuale.

Anche se non si è tenuti a spiegare le ragioni del proprio ripensamento la propria condotta deve pur sempre essere improntata al principio di correttezza e buona fede.


Gli effetti della revoca della proposta: restituzione assegno


In caso di revoca della proposta d’acquisto il futuro acquirente avrà diritto alla restituzione della somma che era stata depositata a titolo di acconto.

Qualora invece era intervenuta l’accettazione del venditore e sia stata versata una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria le cose stanno diversamente.

Se l’acquirente decide di non dare esecuzione all’accordo il venditore avrà diritto a trattenere la caparra corrisposta ai sensi dell’articolo 1385 codice civile.


Proposta irrevocabile


Le regole sopra evidenziate sono valide in caso di proposta d’acquisto normale.
Non si applicano nel caso di proposta irrevocabile per un certo periodo.

Solitamente, in caso di acquisto di un immobile, si presenta una proposta irrevocabile. Quest'ultima è appunto la proposta che resta ferma e non può essere revocata per un certo lasso di tempo che di solito va dai 7 ai 15 giorni.

Il destinatario può accettarla o non accettarla entro questo margine temporale ma il proponente non può avere ripensamenti in quanto nei suoi confronti vincolante così come è stata formulata. Per tutta la durata del periodo stabilito la revoca della proposta non avrà alcun valore e se effettuata risulta del tutto inefficace.

Niente recesso proposta di acquisto quando è irrevocabile


Potrà essere revocata soltanto una volta scaduto il termine fissato.
Il termine di irrevocabilità non va confuso con il termine concesso alla controparte per l’accettazione, sul quale ci siamo soffermati in precedenza.

La sua previsione non implica infatti l’irrevocabilità della proposta.
L’utilità della proposta è del tutto evidente. Il destinatario può fruire di un periodo di tempo entro il quale decidere se accettare o meno, sapendo che il proponente non potrà modificare i termini della proposta né revocarla per proporre ad altri l’affare.


Differenza tra revoca e ritiro della proposta


Dalla revoca della proposta differisce il ritiro della stessa.

A differenza della revoca che è successiva alla ricezione della proposta da parte del destinatario, il ritiro precede la ricezione della proposta stessa e vale ad avvertire il destinatario di non tener conto della proposta in itinere.

Il ritiro fa dunque decadere anche una proposta emessa come irrevocabile prima che essa giunga a destinazione.

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Revoca da proposta di acquisto
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