Revoca della cedolare secca e novità della Legge di Bilancio

Revoca della cedolare secca: aspetti generali

Un dubbio spesso ricorrente per i proprietari di abitazioni riguarda la possibilità di revocare la scelta di opzione cedolare secca.

Prima della conclusione del contratto di locazione, infatti, il proprietario deve valutare se, in base alla sua situazione fiscale, la cedolare secca affitti sia in grado di garantire un effettivo risparmio di imposta.


Tale stima, tuttavia, può essere in seguito messa in discussione perché diversi possono essere i motivi che possono incidere in itinere sulla posizione del proprietario e indurlo a rivedere la propria scelta originaria.

È dunque possibile revocare il regime fiscale della cedolare secca in precedenza scelto?

Prima di capire se e come è possibile procedere alla revoca cedolare secca sugli affitti, occorre, seppur per brevi cenni, inquadrare l'istituto della cedolare secca, per comprendere gli eventuali vantaggi.

Cedolare secca come funziona e quali vantaggi

La normativa che disciplina la cedolare secca sugli affitti è contenuta nel Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23, successivamente modificato, che ha introdotto il regime di tassazione sostitutivo dell'Irpef sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili.

In particolare, come previsto dall'art. 3, secondo comma, decreto legislativo n. 23/2011 a decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo a contratti aventi a oggetto immobili a uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, a un'imposta operata nella forma della cedolare secca.

Si tratta di un regime facoltativo e alternativo rispetto alla tassazione ordinaria, che si sostanzia nel pagamento di una imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali.

Novità Legge di Bilancio in materia di cedolare secca

Importanti novità sono state introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, vediamo quali sono.

La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto importanti modifiche relative proprio alla modalità di versamento dell'imposta sostitutiva.

Per effetto delle novità, aumenta sensibilmente l'ammontare dovuto in sede di acconto.

L'acconto, pari al 95% fino al 2020, passerà al 100% a partire dal 2021.

Altra importante novità, introdotta dall'ultima Legge di Bilancio, riguarda il numero massimo di immobili per i quali è possibile scegliere il regime di cedolare secca.

La legge di Bilancio chiarisce che il regime della cedolare secca sugli affitti può essere scelto fino a un massimo di quattro immobili.

Oltre tale limite, l'attività si intenderà in via presuntiva di tipo imprenditoriale con conseguente assoggettamento a IRPEF del relativo provento conseguito.

Cedolare secca 10 o 21%?

Con la cedolare secca non si paga imposta di registro e l'imposta di bollo.

Nel dettaglio, con il regime fiscale della cedolare secca quanto si paga?

Cedolare secca al 10 o al 21%?


Il vantaggio fiscale derivante dalla scelta dell'opzione della cedolare secca sulle locazioni consiste nel fatto che il proprietario dovrà corrispondere una imposta cedolare secca 21%.

L'aliquota scende nei casi di contratto concordato cedolare secca.

In tali ipotesi si calcolerà la cedolare secca ridotta al 10%.

Se da un punto di vista fiscale l'opzione cedolare secca potrebbe rivelarsi vantaggiosa perché comporta una notevole riduzione delle imposte, dall'altra, il proprietario, optando per tale regime, rinuncia all'aggiornamento del canone e anche all'adeguamento annuale Istat.

Come e quando si paga la cedolare secca sugli affitti?

La scelta di optare per la cedolare secca tassazione deve essere effettuata in sede di registrazione del contratto o, in alternativa, nelle annualità successive, mediante compilazione modello rli per opzione cedolare secca.

Per completare la procedura occorre, inoltre, inviare una comunicazione all'inquilino per esercizio cedolare secca.

Il pagamento della cedolare secca avviene seguendo le medesime modalità e tempistiche previste per il pagamento dell'acconto e del saldo Irpef, a eccezione del primo anno, in relazione al quale si procederà al pagamento in una unica soluzione al saldo non essendo possibile determinare la base imponibile.

Revoca cedolare secca

Dopo qualche incertezza, l'Amministrazione finanziaria ha chiarito che il locatore può revocare l'opzione cedolare secca in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui sia stata esercitata la scelta entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento.

È importante precisare che la revoca cedolare secca può essere rivista, con riferimento alle annualità successive, può essere cioè oggetto, a sua volta, di ulteriore revoca.


In altri termini, il proprietario può optare in sede di registrazione per la cedolare secca, revocarla in relazione al secondo anno di locazione per poi nuovamente esercitare il diritto di optare per la cedolare secca il terzo anno.

Ciò in quanto, la scelta di sostituire il pagamento dell'IRPEF con l'imposta sostitutiva non è definitiva e/o irrevocabile ma può essere annualmente aggiornata, in base alla situazione del proprietario e alle valutazioni in termini di risparmio fiscale.

Esercizio del diritto di revoca della cedolare secca

Il diritto di revoca cedolare secca si esercita attraverso la compilazione del modello RLI, disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Come in precedenza rilevato, è lo stesso modello che deve essere utilizzato in sede di registrazione del contratto di affitto cedolare secca.


In tale modello vi è, infatti, una parte dedicata alla Dichiarazione dei locatori, ove il locatore dichiara di voler revocare il regime fiscale della cedolare secca.

Tale modello deve essere presentato all'Agenzia delle Entrate in via telematica entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento.

L'iter che consente la revoca cedolare secca si perfeziona con la comunicazione al conduttore di aver deciso di modificare il regime di tassazione.

Tale informativa consente al conduttore di essere edotto circa la modifica del rapporto di locazione e del conseguente adeguamento Istat applicabile a seguito della revoca cedolare secca, nonché del successivo obbligo solidale di versare l'imposta di registro.