Chi è il revisore contabile condominiale?

Il revisore contabile condominiale: chi è e quali sono le sue funzioni

Con la riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012 n. 220), entrata in vigore il 18 giugno 2013, molte sono le novità introdotte in ambito di rendiconto condominiale.
Tra di esse vi è la previsione della figura del revisore condominiale di cui all'articolo 1130 bis del codice civile che afferma quanto segue:

l'assemblea di condominio può in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1130 bis cod. civ.)

Possiamo constatare che il legislatore con chiarezza ha specificato che è facoltà dell'assemblea di condominio provvedere alla nomina del revisore affinché faccia una verifica contabile del condominio. È l'assemblea stessa a definire i compiti del revisore, nell'ambito del mandato conferito.

Il revisore può essere investito dell'incarico in qualunque momento e per più annualità (esercizio finanziario della gestione condominiale). È possibile che la nomina avvenga anche in momenti diversi dall'approvazione del rendiconto consuntivo dell'anno precedente o del rendiconto preventivo per l'anno seguente.


Per il condominio, il ruolo di revisore contabile è di estrema importanza. Egli è colui che analizza la situazione contabile del condominio, si occupa di verificare gli aspetti gestionali e si pone come garante della trasparenza della contabilità.
L'obiettivo perseguito dalla legge è quello di tutelare il condominio e i suoi condomini.

Il revisore è dunque colui che pone in essere una serie di attività e di riscontri volti ad esprimere, attraverso una relazione finale, un giudizio di attendibilità del rendiconto consuntivo.
Si deve sottolineare che la nomina del revisore non deve presupporre necessariamente qualche comportamento irregolare da parte dell'amministratore del condominio. Nell'ambito dei suoi compiti, infatti, non si ravvisa quella di giudice dell'operato dell'amministratore.

La sua attività deve essere svolta con carattere di indipendenza nei confronti delle parti interessate. Il revisore, insieme all'amministratore di condominio, deve esaminare tutti i vari aspetti della contabilità, i fatti di gestione esposti nel documento contabile.
Amministratore e revisore si affiancano. Se da un lato l'amministratore deve dare esecuzione alle delibere assembleari, disciplinare il normale godimento delle parti comuni, riscuotere i contributi, il revisore ha il compito di effettuare il controllo della contabilità del condominio, con particolare attenzione all'osservanza della legge.


Nonostante il compito sia di estrema importanza, la legge non ha ancora previsto dei requisiti specifici per ricoprire il ruolo di revisore condominiale. In mancanza di un intervento legislativo chiarificatore siamo ad oggi dinnanzi a un'attività non regolamentata.

Il legislatore, purtroppo, non ha stabilito in modo esplicito quelle che sono le competenze tecnico contabili e giuridiche di questa figura professionale che indubbiamente deve ricoprire un incarico complesso per il quale è sicuramente opportuna una formazione specialistica.
Affidare l'incarico a un soggetto privo delle dovute competenze è alquanto rischioso, poiché potrebbe portare ad errori di valutazione e future contestazioni.

Nomina del revisore condominiale

L'assemblea di condominio può nominare il revisore in qualunque momento e per più annualità successive. La nomina del revisore non deve essere giustificata necessariamente dalla presenza di qualche irregolarità di carattere contabile. La necessità (si tratta di una facoltà e non di un obbligo) della verifica dei conti condominiali può essere dettata da motivazioni di vario genere.

Una nomina del revisore può ritenersi significativa nei seguenti casi:

• qualora venga nominato un nuovo amministratore senza che vi sia stata l'approvazione del bilancio consuntivo relativo alla precedente gestione. Si vuole consentire un'adeguata continuità all'attività amministrativa;
  
  
• qualora vi siano errori o elementi di incongruità con riferimento ai rendiconti precedentemente approvati;
  
  
• nel caso si voglia accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell'amministratore dello stabile.
  
  
  

Le attività svolte dal revisore contabile del condominio

Per quanto concerne l'attività svolta dal revisore condominiale si può dire che il legislatore sia abbastanza vago sul punto. Finalità della consulenza effettuata dal revisore, come specificato dal codice civile, è la verifica contabile. I limiti di questa attività variano in funzione del contesto in cui il revisore si trova ad operare.

Si può tenere distinte due situazioni:

- il caso in cui sia sottoposta a verifica la rendicontazione già approvata dall'assemblea;

- il caso in cui la verifica riguardi un bilancionon ancora presentato e approvato.


Nella prima ipotesi, l'analisi del revisore sarà di fondatezza e congruità, non mettendo egli in discussione le scelte effettuate dalla maggioranza dei condomini e i criteri di ripartizione delle spese. Per questo, infatti, soccorre l'articolo 1137 del codice civile, in base al quale eventuali vizi relativi ai criteri di ripartizione delle spese condominiali devono essere contestati dinnanzi all'Autorità Giudiziaria, mediante l'impugnazione delle delibere, da effettuarsi entro 30 giorni.
Il termine è perentorio e una volta trascorso l'invalidità della delibera non può più essere fatta valere.

Nel secondo caso, se non vi è dunque un bilancio approvato, la verifica del revisore può essere di legittimità, con controllo del rispetto delle tabelle millesimali, del regolamento condominiale e più in generale della legge. Le verifiche svolte dal revisore condominiale, possono far emergere criticità, violazioni di normative di carattere contabile o fiscale nonché gravi inadempienze da parte dell'amministratore.

Costituiscono un caso tutt'altro che raro condomini non in regola con rendiconti non conformi alle leggi nei quali i condomini sono del tutto inconsapevoli di tali irregolarità.

I riferimenti normativi da prendere in considerazione nell'analisi sono, oltre all'articolo 1130 bis del codice civile, le interpretazioni giurisprudenziali, norme tecniche, fiscali e la norma UNI 10801.

Quali sono i documenti necessari per una corretta tenuta della contabilità condominiale?

Citiamo al riguardo:

• l'anagrafica dei condomini;
  
  
• le tabelle millesimali e i criteri di formazione;
  
  
• registro dei contratti stipulati e di ogni altro rapporto giuridico in corso con terzi soggetti;
  
  
• registro di contabilità;
  
  
• conto corrente condominiale, strumento di tracciabilità dei flussi in entrata e in uscita;
  
  
• documenti fiscali;
  
  
• inventario dei beni immobili comuni
  
  
• rendiconto gestione ordinaria;
  
  
• rendiconto gestione straordinaria;
  
  
• questioni giuridiche pendenti (contenzioni o procedimenti di mediazione aperti);
  
  
• ogni altra informazione di carattere patrimoniale.

l revisore, dopo aver esaminato la documentazione a sua disposizione, interpellato i condomini ed eventuali fornitori di beni e servizi, potrà formulare il giudizio definitivo in ordine alla situazione contabile del condominio.

L'incarico al revisore non deve essere necessariamente conferito dall'assemblea, anche se questo è il caso più tipico previsto espressamente dalla legge.

Tale incarico può essere anche conferito al soggetto su iniziativa dell'autoritàgiudiziaria, nell'ambito di una consulenza tecnica d'ufficio, ad esempio, in sede di giudizio penale, in caso di appropriazione indebita di denaro. In questa circostanza il revisore, con un'analisi puntuale, dovrà far fronte alle richieste avanzate dal giudice finalizzate alla risoluzione della causa.
Siamo in presenza di un'attività di certificazione e perizia con valenza in ambito processuale.

Compenso del revisore condominiale

L'attività affidata al revisore condominiale sorge da un incarico svolto a titolo oneroso.
Un aspetto da considerare è dunque costituito dalla determinazione e suddivisione del compenso dovuto al revisore condominiale.

L'articolo 1130 bis afferma che la deliberazione assembleare è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, pure tra quelli che non hanno espresso il loro consenso a favore del revisore.