Revisione tabelle millesimali senza unanimità

NEWS DI Tabelle millesimali
Con la sentenza 18477 del 9 agosto delle sezioni unite della Cassazione sarà sufficiente la maggioranza in assemblea per avere la revisione delle tabelle millesimali.
25 Agosto 2010 ore 12:00
Arch. Carmen Granata

Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà in un condominio , espresse come rapporto tra l'unità immobiliare e l'intero edificio di cui essa fa parte, posto pari a 1000 (e da qui il nome).

Esse servono per ripartire alcune spese in maniera proporzionale alla propria quota di possesso, oltre che per fini legati ad alcune votazioni in assemblea.

È chiaro che, nel momento in cui in un condominio vengono apportate modifiche sostanziali, come ampliamenti e sopraelevazioni, si modifica il rapporto delle singole unità con il tutto e, pertanto, le tabelle necessitano di revisione.
Assemblea di condominio
Fino ad oggi per sentenziare la necessità di modificare le tabelle millesimali di un condominio, occorreva il consenso unanime dell'assemblea, circostanza praticamente impossibile da raggiungere, visto che la modifica avrebbe finito per danneggiare qualcuno che, naturalmente, non avrebbe votato a favore del cambiamento.




Questo nonostante che l'azione di revisione, sia disciplinata dall'art. 68 del Codice Civile ed ammessa non solo per correggere gli errori tecnici, ma anche quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Spesso, quindi, per denunciare profonde trasformazioni in ambito condominale, come ampliamenti, sopraelevazioni e trasformazione di sottotetti in abitazioni, era necessario rivolgersi al Giudice, con la conseguente attesa di lunghi tempi giudiziari.

Con la sentenza 18477 del 9 agosto delle sezioni unite della Cassazione è stata ribaltata questa che di fatto è una prassi, e non una legge vera e propria e, pertanto, per modificare le tabelle sarà sufficiente che voti favorevolmente la maggioranza dei condomini .

D'altro canto le tabelle devono essere allegate al Regolamento di Condominio, documento per la cui approvazione è sufficiente la maggioranza dell'assemblea, per cui non si capisce come mai un suo allegato necessiti invece dell'unanimità.

Precisiamo comunque che la revisione e approvazione a maggioranza riguarda le tabelle conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese.

La sentenza rappresenta quindi l'eliminazione di una delle cause delle tanto frequenti liti in condominio, ma soprattutto una liberazione per tanti condomini che si trovano a pagare spese maggiori a fronte di ampliamenti e modifiche effettuati da altri e non regolarizzati dal punto di vista tabellare.

riproduzione riservata
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  • Sabatino
    Sabatino
    Domenica 4 Giugno 2017, alle ore 15:20
    I Condominii stanno diventando una jungla di leggi, leggine, sentenze che modificano le tabelle millesimali come piace a qualcuno.
    Ad esmpio nel condominio dove risiedo l'amministratore si è inventato senza nulla dire e senza delibere in assemblea di correggere le tabelle millesimali con un escamotage:
    divide la spesa ovviando alle varie tabelle in parti uguali al 50%, ed il rimanente 50% va secondo millesimi, così chi abita ai piani bassi si trova a dover sborsare non pochi euro in più, mentre ai piani alti molti euro in meno ( compreso l'amministratore ).....ma è giusto?
    Se qualcuno può illuminarmi sul l'esatto modo di operare, perché alla fine vengono modificate le tabelle di fatto, ho sempre pensato ci volessero i mille millesimi.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sabatino
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 18:09
      La ripartizione delle spese condominiali non può seguire una logica a seconda di chi la utilizza nè tantomeno modificarne i parametri di calcolo. La riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha in parte modificato alcuni articoli imposti nei decenni passati dalle numerose sentenze nei vari Tribunali d'Italia, riscrivendo il nuovo articolo 69 disp. att. c.c., stabilendo che: "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, c.c., nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione". Solo nei casi indicati dalla legge è possibile modificare le tabelle e non come avvine nel Suo condominio peraltro in assenza di variazioni sostanziali all'edificio. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Salvo
    Salvo
    Sabato 11 Febbraio 2017, alle ore 14:30
    Buongiorno ,  nel mio condominio si e' verificato che  i condomini degli ultimi piani hanno creato delle stanze sottotetto costruendo le solette  con materiale in cecemento armato con annesse scale sempre in c. a  altrettanto i pianterreni nel terreno concesso a loro in comodato d uso gratuito hanno cementificato e piastrellato sensa le dovute comunicazioni al condominio sia gli ultimi piani che i piaterreni hanno aumentato la superficie calpestabile .
    COME POSSO CHIEDERE LA REVISIONE DELLE QUOTE MILLESIMALI ESSENDO NELLA MINORANZA DEI CONDOMINI ? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Salvo
      Lunedì 13 Febbraio 2017, alle ore 16:24
      La Sua è una richiesta legittima di revisione delle tabelle millesimali,  in quanto nel corso del tempo è mutato lo stato dei luoghi e non serve la maggioranza. Presenti la richiesta in forma scritta ed ufficiale all'amministratore,  motivando quanto evidenziato, che sarà costretto ad indire una convocazione per la risoluzione del problema.  Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Ciroevangelista
    Ciroevangelista
    Mercoledì 1 Ottobre 2014, alle ore 12:49
    ......e tantomeno una revisione di tabelle millesimali che credo andava fatta? le quote millesimali non sono mai cambiate dal 1979 ad oggi. Inoltre 4 condomini hanno chiuso i loro balconi con delle verande, anche qui nessuna riunione condominiale e relative variazioni di millesimi, addirittura la veranda chiude una finestra(70x70) del portone che se aperta da sulla veranda,togliendo luce e soprattutto aria. In definitiva cosa posso richiedere?...
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Ciroevangelista
      Giovedì 2 Ottobre 2014, alle ore 09:43
      Per una consulenza personalizzata può effettuare qui la richiesta: https://www.lavorincasa.it/servizi/page/richiesta-progetto-interattivo-cadcasa/
      rispondi al commento
  • Ciroevangelista
    Ciroevangelista
    Martedì 30 Settembre 2014, alle ore 11:41
    Ho posto il quesito in quanto da quando è stato costruito il palazzo, 1978 e da quando sono state fatte le quote millesimali 1979, sul mio appartamento le quote millesimali sono sempre le stese, cio' mi fa pensare che tali lavori non sono stati mai accatastati e di conseguenza illegali...............confermate?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Ciroevangelista
      Martedì 30 Settembre 2014, alle ore 11:58
      Non necessariamente i lavori devono essere illegali. Può essere che siano regolari, ma non è stata ancora deliberata la revisione delle tabelle.
      rispondi al commento
      • Ciroevangelista
        Ciroevangelista Anonymous
        Mercoledì 1 Ottobre 2014, alle ore 12:12
        I lavori sono stati fatti dall'anno 1985 al 1987. Penso che il tempo sia passato. Inoltre mi interessava sapere il discorso delle aperture nei sottotetti, aumentano di volumetria l'appartamento e di conseguenza il calcolo dei millesimi in quanto superano certamente il 1/5 del valore dell'appartamento
        rispondi al commento
      • Ciroevangelista
        Ciroevangelista Anonymous
        Mercoledì 1 Ottobre 2014, alle ore 12:20
        Le voglio spiegare il motivo di queste mie domande, l'appartamento in questione è di proprietà dei miei genitori, l'anno scorso mio padre è venuto a mancare, e mia madre vive in questa casa in qualità di erede al 666/1000 ed io e mio fratello siamo eredi per i rimanenti 334/1000 (167/1000 cadauno). Nel condominio non corre buon sangue e l'altro giorno l'amministratore pt. che e' uno dei condomini, ha portato a casa di mia madre un convocazione...
        rispondi al commento
      • Ciroevangelista
        Ciroevangelista Anonymous
        Mercoledì 1 Ottobre 2014, alle ore 12:23
        ....riunione condominiale, con i seguenti ordini del giorno: 1- installazione di una colonna di sfiato per una fecale. 2- installazione di coimbentazione da applicare nei vani garage sotto al soffitto, perche' i 4 appartamenti che sono sopra sono freddi e vogliono applicare dei pannelli per renderli piu' caldi. 3-varie ed eventuali.
        rispondi al commento
      • Ciroevangelista
        Ciroevangelista Anonymous
        Mercoledì 1 Ottobre 2014, alle ore 12:26
        Per il punto 1(tubo sfiato colonna fecale) la situazione è questa: il tubo è sempre esistito, tre anni fa il condomino del 3° piano ha fatto dei lavori di ristrutturazione nel suo bagno e da quel giorno la verticale che insiste su tale colonna senotno forti odori di...... L'appartamento di mia madre insiste su un'altra colonna fecale, quindi non dovrebbe partecipare alle spese, Conferma?
        rispondi al commento
      • Ciroevangelista
        Ciroevangelista Anonymous
        Mercoledì 1 Ottobre 2014, alle ore 12:31
        Per il punto 2(coimbentazione soffitto garage), Sono 4 condomini (12 condomini in totale) tra cui l'mministratore P.t. che lamentano il freddo nei loro appartamenti. Questi appartamenti sono al piano rialzato e poggiano sul vano garage che è composto da un'area di movimentazione autovetture che servono i 12 box.(tutta l'area Box+area di manovra) è sotto i 4 appartamenti. Tutta l'area è chiusa, e si accede tramite due porte basculanti......
        rispondi al commento
      • Ciroevangelista
        Ciroevangelista Anonymous
        Mercoledì 1 Ottobre 2014, alle ore 12:35
        .....che sono sempre chiuse(sono con fotocellule e si aprono con telecomndo e si chiudono dopo 3 minuti autonomamente). L'appartamento di mia madre è a 2° piano, deve partecipare alla spesa e in che misura? e per freddo possono chiedere coimbentazione?Detto questo, vengo al nodo delle quote millesimali: Siccome in riunione voglio porre la revisione delle quote millesimali, volevo sapere se potevo farlo con i seguenti motivi:....
        rispondi al commento
      • Ciroevangelista
        Ciroevangelista Anonymous
        Mercoledì 1 Ottobre 2014, alle ore 12:40
        Il fabbricato è stato ultimato nel 1978 e intorno all'85 i condomini (3 forse 4) proprietari degli appartamenti posti al 3° piano, hanno effettuato delle aperture nel solaio sovrastante, con tanto di scala, per accedere nei loro rispettivi sottotetti di proprietà(oggi sono confortevoli camere con tanto di camino, libreria ed altro). Mi chiedevo non vi è nessuna riunione condominiale in cui si evince una qualsiasi richiesta di tali lavori........
        rispondi al commento
      • Ciroevangelista
        Ciroevangelista Anonymous
        Mercoledì 1 Ottobre 2014, alle ore 12:52
        ....Revisione quote millesimali? e in che modo? La ringazio per una sua eventuale risposta e le chiedo scusa se sono stato molto lungo, domani alle 19 andrò a questa riunione e non vorrei andare a dire bagianate.......GRAZIE
        rispondi al commento
  • Ciroevangelista
    Ciroevangelista
    Martedì 30 Settembre 2014, alle ore 11:37
    Nel mio palazzo, sono state fatte delle modifiche da parte di alcuni condomini: a 4 appartamenti sono state create delle verande sui balconi, aumentando di fatto la volumetria degli appartamenti. Inoltre 2 o 3 appartamenti situati all'ultimo piano, hanno effettuato delle apetrure nel solaio, installando delle scale che servono per accedere ai sottotetti di loro proprietà, sovrastanti le suddette unità immobiliari. richiedo revisione millesimi?
    rispondi al commento
  • Stellamarinacaterina.vona
    Stellamarinacaterina.vona
    Martedì 15 Aprile 2014, alle ore 19:08
    DEVO PAGARE IL TECNICO PER LE NUOVE TABELLE MILL. DOPO CHE ALTRI HANNO FATTO LAVORI NEI SUOI ppRTAMENTI GRAZIE
    rispondi al commento
  • Terry
    Terry
    Venerdì 25 Ottobre 2013, alle ore 12:23
    Si può dopo 13/14 anni obbligare il geometra che aveva provveduto a redigere la tabella millesimale del condominio nel quale sono proprietaria a rifarla in quanto sbagliata, senza spese a carico del condominio?
    rispondi al commento
  • Alessia
    Alessia
    Mercoledì 26 Giugno 2013, alle ore 12:59
    La tabella millesimale può essere variata con la maggioranza quando risulta che i valori millesimali sono errati, giusto?
    Ma chi stabilisce che ci sono degli errori nei valori millesimali e a chi competono le spese per tali valutazioni?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Alessia
      Giovedì 27 Giugno 2013, alle ore 10:01
      Per Alessia: la giurisprudenza ha precisato quelli che sono considerati errori essenziali e possono quindi dar luogo a revisione delle tabelle millesimali: errori attinenti agli elementi necessari per il calcolo, come estensione, altezza, ubicazione ecc.; errori di fatto, come erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella reale; errori di diritto.
      Per cui, se si rilevano queste circostanze, si può richiedere la revisione.
      rispondi al commento
  • Carlo
    Carlo
    Mercoledì 12 Giugno 2013, alle ore 18:39
    Non viene abbastanza specificato che l'approvazione di nuove tabelle millesimali, con la maggioranza dell'assemblea, comunque può avvenire solo se c'è un errore di fondo o un ampliamento.
    Con la contentezza dei tecnici che faranno tante tabelle e gli avvocati che cureranno tante cause condominiali.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Carlo
      Venerdì 14 Giugno 2013, alle ore 09:49
      Per Carlo: beh, del resto, se non ci sono degli errori o cambiamenti della consistenza degli immobili, chi si sognerebbe di chiedere una revisione delle tabelle millesimali e perchè?
      rispondi al commento
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