Risoluzione contratto preliminare e restituzione dell'immobile prima del rogito

Contratto preliminare con immissione anticipata

Succede assai spesso che per esigenze pratiche dell'acquirente, in sede di stipula del contratto preliminare in vista del contratto definitivo di compravendita, le parti concordino anche l'immissione anticipata nel possesso dell'immobile.

I motivi per cui l'acquirente può avere tale esigenza sono i più vari: l'acquirente, ad esempio, può avere fretta di entrare nell'immobile perché oggettivamente privo di abitazione, perché è scaduto il termine di preavviso del recesso comunicato al locatore, nel caso di contratto di locazione o se a sua volta ha venduto il proprio immobile ad altri e deve liberarlo. L'immissione anticipata si può avere anche se l'acquirente vuole cominciare i lavori di ristrutturazione dell'immobile.

Cosa accade se in seguito al preliminare le parti non arrivano a concludere la stipula del definitivo e dunque il passaggio di proprietà tra le due parti non si verifica?

Si tratta di un problema frequente nella pratica, che origina un certo numero di contenzioso.

Premettiamo brevi cenni su alcuni istituti di diritto civile utili a comprendere meglio le soluzioni a cui sono giunte le sentenze che menzioneremo.

Accenniamo al rapporto tra contratto di compravendita e contratto preliminare, alla ripetizione dell'indebito oggettivo e alla risoluzione del contratto.

Contratto preliminare e contratto definitivo

Si parla molto spesso di contratto preliminare di compravendita di immobile a uso abitativo (anche detto compromesso) e di contratto definitivo (anche detto rogito).

In che relazione sono le due tipologie e come si distinguono?

Ciò che principalmente distingue il definitivo dal preliminare sono gli effetti: il primo ha effetti reali, il secondo ha effetti obbligatori.

Per dirla in parole semplici, con il primo si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale), mentre con il secondo le parti assumono l'obbligazione, cioè si vincolano in tal senso di compiere il contratto di compravendita anche se non si esclude, a determinate condizioni, il contratto preliminare di contratto preliminare.

La compravendita è un contratto consensuale: si perfeziona cioè con il consenso delle parti (e non con la consegna o il pagamento) che quando si tratta di immobili va espresso in forma scritta (v. art. 1350 c.c.). In tali casi anche il preliminare va redatto in forma scritta (v. art. 1351 c.c.).

Il contratto di compravendita è un contratto con cui, per quanto a noi interessa, si trasferisce la proprietà di un bene, mobile o immobile verso il corrispettivo di un prezzo (v. art. 1470 e ss. c.c.).

Il venditore è tenuto a: consegnare la cosa al compratore; fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto e garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa (v. art. 1476 c.c.).

Salvo diversa volontà delle parti, la cosa cosa va consegnata dal giorno della vendita (v. art. 1477 c.c.).

A sua volta l'acquirente deve pagare il prezzo concordato nel termine e nel luogo fissati nel contratto.

In mancanza di pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo dove questa si esegue (v. art. 1498 c.c.).

La consegna anticipata del bene è dunque ammessa dalla legge ma non produce il passaggio di proprietà.

L'indebito oggettivo si ha quando qualcuno ha pagato qualcosa senza esservi tenuto: in tali casi si ha il diritto a ripetere, cioè a chiedere la restituzione di quanto dato.

Secondo l'art. 2033 c.c.

chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda (v. art. 2033 c.c.).

La risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell'art. 1458 c.c. è retroattiva, ciò vuol dire che produce effetti sin dall'inizio.

Restituzione immobile e pagamento canone di locazione

Si segnala la sentenza della Corte di Cassazione n. 24325 del 16 ottobre 2017, la quale, decidendo su di un caso dove la risoluzione del contratto preliminare viene pronunciata con prevalente addebito all'inadempimento degli alienanti, ha stabilito in sintesi - rifacendosi a altra recente giurisprudenza della stessa Corte - che siccome la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento ha effetti retroattivi, ciascuna delle parti è tenuta restituire le prestazioni ricevute: infatti, venuto meno il contratto preliminare, deve concludersi che l'immobile fino a quel momento è stato detenuto, per di più gratuitamente, senza una giustificazione giuridica, si dice senza causa, quindi, secondo i principi della ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c., si deve non solo restituire il bene, ma anche corrispondere i frutti per l'anticipato godimento del bene stesso; la sentenza cui la Corte qui fa riferimento è altra molto recente, la n. 6575 del 14.3.2017.

In quel caso, la vendita era saltata per responsabilità del promissario venditore.



Ma, prosegue la sentenza dell'ottobre 2017, la retroattività della pronuncia di risoluzione per inadempimento comporta comunque l'obbligo per ciascun contraente di restituire quanto percepito, a prescindere dalle responsabilità della mancata vendita: dunque, anche nel caso in cui la risoluzione del contratto trae origine dall'inadempimento dei venditori, l'acquirente deve erogare un corrispettivo per l'avvenuto uso e godimento dell'immobile; insomma, a prescindere dal motivo per il quale le cose siano andate in quel modo, dunque dalle responsabilità delle parti, non si può riconoscere al promissario acquirente, pur incolpevole, il diritto a utilizzare il bene senza corrispettivo per i venditori.

Questi deve dunque riconoscere all'altra parte che ne faccia richiesta un corrispettivo, l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene; in ciò si richiama altra meno recente sentenza, la n. 2209 del 1997.



Infatti, si prosegue, nell'affermare che pur non avendo percepito frutti - in forza della retroattività della pronuncia di risoluzione - il promissario acquirente che ha goduto dell'immobile gratuitamente per via dell'immissione anticipata nello stesso, deve lasciare indenne il proprietario della perdita della disponibilità del bene stesso, la cui natura è normalmente fruttifera (Cass. 20823/2015).

Tale perdita deriva dalla mancata percezione di quei frutti che il proprietario avrebbe tratto dall'uso diligente della cosa e dunque dell'utilità retraibile dalla concessione del bene in godimento dietro corrispettivo, corrispondente, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, al canone locatizio di mercato (Cass. 16670/2016) (Cass. n. 24325/2017).

L'altra sentenza richiamata, la numero 16670 del 2016, che in un caso di occupazione illegittima, ha individuato il corrispettivo valore locativo.

Insomma, secondo quanto stabilisce la sentenza in commento, il dovere di restituire l'immobile e di pagare una somma per averlo utilizzato prescinde dall'eventuale inadempimento del contratto e dal conseguente obbligo risarcitorio.

Nel caso di specie, il ricorso viene rigettato e viene confermata la sentenza della Corte d'Appello che aveva da un lato pronunciato la risoluzione del contratto per l'inadempimento dei promissari venditori e condannato questi alla restituzione della caparra, mentre aveva condannato il promissario acquirente al rilascio dell'immobile e al pagamento di una somma corrispondente al canone locatizio per il periodo di detenzione.