Risoluzione contratto preliminare e restituzione dell'immobile prima del rogito

NEWS DI Comprare casa27 Dicembre 2017 ore 10:18
In caso di risoluzione del contratto preliminare con consegna anticipata del bene, il promissario acquirente deve restituire il bene e pagare un corrispettivo.

Contratto preliminare con immissione anticipata


Consegna dell'immobile prima del rogitoSuccede assai spesso che per esigenze pratiche dell’acquirente, in sede di stipula del contratto preliminare in vista del contratto definitivo di compravendita, le parti concordino anche l’immissione anticipata nel possesso dell'immobile.

I motivi per cui l'acquirente può avere tale esigenza sono i più vari: l’acquirente, ad esempio, può avere fretta di entrare nell’immobile perché oggettivamente privo di abitazione, perché è scaduto il termine di preavviso del recesso comunicato al locatore, nel caso di contratto di locazione o se a sua volta ha venduto il proprio immobile ad altri e deve liberarlo. L’immissione anticipata si può avere anche se l'acquirente vuole cominciare i lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Cosa accade se in seguito al preliminare le parti non arrivano a concludere la stipula del definitivo e dunque il passaggio di proprietà tra le due parti non si verifica?

Si tratta di un problema frequente nella pratica, che origina un certo numero di contenzioso.

Premettiamo brevi cenni su alcuni istituti di diritto civile utili a comprendere meglio le soluzioni a cui sono giunte le sentenze che menzioneremo.

Accenniamo al rapporto tra contratto di compravendita e contratto preliminare, alla ripetizione dell'indebito oggettivo e alla risoluzione del contratto.


Contratto preliminare e contratto definitivo


Consenso contratto Si parla molto spesso di contratto preliminare di compravendita di immobile a uso abitativo (anche detto compromesso) e di contratto definitivo (anche detto rogito ).

In che relazione sono le due tipologie e come si distinguono?

Ciò che principalmente distingue il definitivo dal preliminare sono gli effetti: il primo ha effetti reali, il secondo ha effetti obbligatori.

Per dirla in parole semplici, con il primo si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale), mentre con il secondo le parti assumono l'obbligazione, cioè si vincolano in tal senso di compiere il contratto di compravendita anche se non si esclude, a determinate condizioni, il contratto preliminare di contratto preliminare.

La compravendita è un contratto consensuale: si perfeziona cioè con il consenso delle parti (e non con la consegna o il pagamento) che quando si tratta di immobili va espresso in forma scritta (v. art. 1350 c.c.). In tali casi anche il preliminare va redatto in forma scritta (v. art. 1351 c.c.).

Il contratto di compravendita è un contratto con cui, per quanto a noi interessa, si trasferisce la proprietà di un bene, mobile o immobile verso il corrispettivo di un prezzo (v. art. 1470 e ss. c.c.).

Il venditore è tenuto a: consegnare la cosa al compratore; fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto e garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa (v. art. 1476 c.c.).

Salvo diversa volontà delle parti, la cosa cosa va consegnata dal giorno della vendita (v. art. 1477 c.c.).

A sua volta l'acquirente deve pagare il prezzo concordato nel termine e nel luogo fissati nel contratto.

In mancanza di pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo dove questa si esegue (v. art. 1498 c.c.).



La consegna anticipata del bene è dunque ammessa dalla legge ma non produce il passaggio di proprietà.

L'indebito oggettivo si ha quando qualcuno ha pagato qualcosa senza esservi tenuto: in tali casi si ha il diritto a ripetere, cioè a chiedere la restituzione di quanto dato.

Secondo l'art. 2033 c.c.

chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda (v. art. 2033 c.c.).



La risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell'art. 1458 c.c. è retroattiva, ciò vuol dire che produce effetti sin dall'inizio.


Restituzione immobile e pagamento canone di locazione


Si segnala la sentenza della Corte di Cassazione n. 24325 del 16 ottobre 2017, la quale, decidendo su di un caso dove la risoluzione del contratto preliminare viene pronunciata con prevalente addebito all’inadempimento degli alienanti, ha stabilito in sintesi - rifacendosi a altra recente giurisprudenza della stessa Corte - che siccome la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento ha effetti retroattivi, ciascuna delle parti è tenuta restituire le prestazioni ricevute: infatti, venuto meno il contratto preliminare, deve concludersi che l’immobile fino a quel momento è stato detenuto, per di più gratuitamente, senza una giustificazione giuridica, si dice senza causa, quindi, secondo i principi della ripetizione dell’indebito di cui all'art. 2033 c.c., si deve non solo restituire il bene, ma anche corrispondere i frutti per l’anticipato godimento del bene stesso; la sentenza cui la Corte qui fa riferimento è altra molto recente, la n. 6575 del 14.3.2017.

In quel caso, la vendita era saltata per responsabilità del promissario venditore.

Vendita di immobile

Ma, prosegue la sentenza dell’ottobre 2017, la retroattività della pronuncia di risoluzione per inadempimento comporta comunque l’obbligo per ciascun contraente di restituire quanto percepito, a prescindere dalle responsabilità della mancata vendita: dunque, anche nel caso in cui la risoluzione del contratto trae origine dall'inadempimento dei venditori, l’acquirente deve erogare un corrispettivo per l’avvenuto uso e godimento dell’immobile; insomma, a prescindere dal motivo per il quale le cose siano andate in quel modo, dunque dalle responsabilità delle parti, non si può riconoscere al promissario acquirente, pur incolpevole, il diritto a utilizzare il bene senza corrispettivo per i venditori.

Questi deve dunque riconoscere all'altra parte che ne faccia richiesta un corrispettivo, l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene; in ciò si richiama altra meno recente sentenza, la n. 2209 del 1997.

Consegna immobile

Infatti, si prosegue, nell'affermare che pur non avendo percepito frutti - in forza della retroattività della pronuncia di risoluzione - il promissario acquirente che ha goduto dell'immobile gratuitamente per via dell'immissione anticipata nello stesso, deve lasciare indenne il proprietario della perdita della disponibilità del bene stesso, la cui natura è normalmente fruttifera (Cass. 20823/2015).

Tale perdita deriva dalla mancata percezione di quei frutti che il proprietario avrebbe tratto dall'uso diligente della cosa e dunque dell'utilità retraibile dalla concessione del bene in godimento dietro corrispettivo, corrispondente, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, al canone locatizio di mercato (Cass. 16670/2016) (Cass. n. 24325/2017).



L'altra sentenza richiamata, la numero 16670 del 2016, che in un caso di occupazione illegittima, ha individuato il corrispettivo valore locativo.

Insomma, secondo quanto stabilisce la sentenza in commento, il dovere di restituire l'immobile e di pagare una somma per averlo utilizzato prescinde dall'eventuale inadempimento del contratto e dal conseguente obbligo risarcitorio.

Nel caso di specie, il ricorso viene rigettato e viene confermata la sentenza della Corte d'Appello che aveva da un lato pronunciato la risoluzione del contratto per l'inadempimento dei promissari venditori e condannato questi alla restituzione della caparra, mentre aveva condannato il promissario acquirente al rilascio dell'immobile e al pagamento di una somma corrispondente al canone locatizio per il periodo di detenzione.

riproduzione riservata
Articolo: Restituzione immobile prima del rogito
Valutazione: 6.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Restituzione immobile prima del rogito: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Restituzione immobile prima del rogito che potrebbero interessarti
Preliminare di vendita e irregolarità urbanistiche e sanitarie

Preliminare di vendita e irregolarità urbanistiche e sanitarie

Se l'immobile oggetto del preliminare di compravendita è difforme rispetto a quanto pattuito, il compratore può chiedere la restituzione del doppio della caparra.
Locazione abitativa, morosità e sfratto

Locazione abitativa, morosità e sfratto

La convalida sfratto per morosità può essere bloccata dal pagamento dei canoni dopo la domanda giudiziale ma bisogna restare in regola per evitare la risoluzione.
Effetti sentenza di risoluzione per inadempimento contratto di locazione

Effetti sentenza di risoluzione per inadempimento contratto di locazione

Nell'ambito di una locazione può accadere che sorgano problemi e una delle parti domandi la risoluzione del contratto: da quando decorrono gli effetti della sentenza?...
Proposta acquisto casa

Proposta acquisto casa

Cosa sono la proposta d'acquisto di una casa, il contratto preliminare e la caparra confirmatoria; quali sono le informazioni da acquisire prima di concludere l'acquisto...
Forme di inadempimento del conduttore

Forme di inadempimento del conduttore

Nell'ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo, il conduttore deve rispettare precise norme di legge per evitare contestazioni da parte del proprietario.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.266 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
284.919 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Amazon e-reader kindle paperwhite 3g, schermo da 6 ad alta risoluzione (300 ppi) con luce integrata, 3g gratuito + wi-fi (nero)
      Amazon e-reader kindle paperwhite...
      199.99
    • Hama premium
      Hama premium...
      85.49
    • Amazon e-reader kindle paperwhite, schermo da 6 ad alta risoluzione (300 ppi) con luce integrata, wi-fi (nero) - con offerte speciali
      Amazon e-reader kindle paperwhite,...
      129.99
    • Amazon e-reader kindle paperwhite, schermo da 6 ad alta risoluzione (300 ppi) con luce integrata, wi-fi (bianco) - con offerte speciali
      Amazon e-reader kindle paperwhite,...
      129.99
    • Apple imac
      Apple imac...
      1.36
    • Lg 28mt49vw-wz bianco - monitor tv led 28 hd ready dvb-t2-c-s2, a+
      Lg 28mt49vw-wz bianco - monitor tv...
      167.99
    • Campionario pavimento laminato
      Campionario pavimento laminato...
      1.00
    • Campionario pavimento vinilico
      Campionario pavimento vinilico...
      1.00
    • Ip Camera Wansview Megapixel 720p Da Esterno Sdcard Inclusa 8 Gbyte Ir Cut Onvif Nvr
      Ip camera wansview megapixel 720p...
      179.00
    • Cctv  Tvcc  8 Ch Full D1   Output Vga E Bnc  Usb 20  Max 1 Hdd  1u  400fps  Compatibile Con Tutti I Browser E I Dispositivi Mobile  Ptz  Mouse  Teleco
      Cctv tvcc 8 ch full d1 output...
      99.00
    • Behringer deq2496 ultra curve pro
      Behringer deq2496 ultra curve pro...
      319.90
    • Televisore led lcd akai aled
      Televisore led lcd akai aled...
      259.90
    • Samsung tablet galaxy tab s3 9.7 lte
      Samsung tablet galaxy tab s3 9.7...
      549.90
    • Amazon e-reader kindle paperwhite, schermo da 6 ad alta risoluzione (300 ppi) con luce integrata, wi-fi (bianco)
      Amazon e-reader kindle paperwhite,...
      139.99
    • Hama cornice digitale premium display 9.7'' formato 4:3 lettore sd - sdhc - usb memoria interna 4gb colore nero
      Hama cornice digitale premium...
      100.49
    • Sony home theatre 3d bdv-n7200w lettore dvd - blu-ray dolby 5.1 potenza 1200 watt wi-fi nfc una porta usb 2 ingressi hdmi
      Sony home theatre 3d bdv-n7200w...
      657.99
    • Apple iphone 8 64gb gold garanzia europa
      Apple iphone 8 64gb gold garanzia...
      659.00
    • Asus zenpad 3s 10 z500m-1h015a
      Asus zenpad 3s 10 z500m-1h015a...
      295.35
    • Videocamera sigmatek sdv 310 12mp
      Videocamera sigmatek sdv 310 12mp...
      58.90
    • Action camera rocket hd 1080p
      Action camera rocket hd 1080p...
      169.90
    • Telecamera Bullet Ip66 Con Ir 13 Pixelplus 960h Hdis Pc1099k
      Telecamera bullet ip66 con ir 13...
      49.00
    • Campionario parquet legno
      Campionario parquet legno...
      1.00
    • Easypix v1016 pi fotocamera digitale
      Easypix v1016 pi fotocamera...
      59.90
    • Easypix vx931 macchina fotografica digitale
      Easypix vx931 macchina fotografica...
      69.90
    • Hama 00095264 ultra slim basic cornice digitale, 8 pollici, 4:3, 800x600, colore: nero
      Hama 00095264 ultra slim basic...
      55.49
    • Philips cornice digitale portafoto 7 spf1207
      Philips cornice digitale portafoto...
      54.48
    • Amazon nuovo e-reader kindle oasis, resistente all'acqua, schermo da 7" ad alta risoluzione (300 ppi), 8gb, connettività wi-fi
      Amazon nuovo e-reader kindle oasis...
      249.99
    • Amazon nuovo e-reader kindle oasis, resistente all'acqua, schermo da 7" ad alta risoluzione (300 ppi), 32 gb, connettività wi-fi
      Amazon nuovo e-reader kindle oasis...
      279.99
    • Amazon e-reader kindle paperwhite, schermo da 6 ad alta risoluzione (300 ppi) con luce integrata, wi-fi (nero)
      Amazon e-reader kindle paperwhite,...
      139.99
    • Hp notebook zbook studio g3 monitor 15.6'' full hd intel core i7-6700hq quad core ram 8 gb ssd 256 gb nvidia quadro m1000m 4gb windows 7/10 profession
      Hp notebook zbook studio g3...
      1.68
    • Lenco sc 100 telecamera sportiva
      Lenco sc 100 telecamera sportiva...
      89.90
    • Coperture in legno di castagno Roma
      Coperture in legno di castagno roma...
      290.00
    • Telecamera wireless ELCART
      Telecamera wireless elcart...
      96.45
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante kg 3
      Compo floranid prato con...
      26.95
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Policarbonato online
  • Officine Locati
  • Faidatebook
  • Black & Decker
  • Kone
  • Weber
MERCATINO DELL'USATO
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 1.00
foto 6 geo Torino
Scade il 02 Novembre 2018
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
106304
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok