Rovina e difetti di immobili: di chi è la responsabilità?

Gravi difetti sugli immobili

L'esperienza diretta e indiretta ci porta spesso a conoscenza di casi di gravi difetti di costruzione su beni immobili.

E spesso colui che acquista l'immobile si imbatte solo dopo in problemi di vario genere.

Molti immobili poco dopo la costruzioni mostrano ad esempio problemi di infiltrazioni, macchie di umidità e via dicendo.

Il contenzioso in materia è numeroso, anche perché le somme di denaro coinvolte sono rilevanti.

Gravi difetti sugli immobili: l'art. 1669 c.c.

La norma di riferimento è quella contenuta nell'art.1669 c.c. per il quale Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Tra gli elementi costitutivi dalla fattispecie abbiamo sicuramene la rovina o i gravi difetti.

Quello che ci chiediamo oggi in particolare è: rileva poi da quale tipo di attività edilizia possano derivare tali nefaste conseguenze?

Responsabilità per gravi difetti e concetto di opera

In un'epoca in cui per vari motivi non si vende più solo il nuovo ma il vecchio e spesso dopo avervi effettuato degli importanti lavori di modifiche, se poi si verifica lo stesso problema, cioè rovina, pericolo di rovina o gravi difetti, è possibile chiedere comunque tutela attraverso l'applicazione della stessa norma di cui all'art.1669 c.c.?

La domanda è importante, perché qui abbiamo una forma di responsabilità che dura per dieci anni.

Oppure la norma trova attuazione solo per i casi di costruzione da zero, diciamo così?

La questione è di rilievo non solo per le costruzioni singole, ma anche per quelle costruzioni abitate da molte persone, quindi per i condomini.

E potrebbe diventare sempre più attuale se invece di costruire ancora nuovo si preferirà rimettere a posto quello che già c'è; si tratta infatti di molti immobili, belli ma spesso in stato di degrado, e spesso posti nelle parti centrali degli abitati.

È questa la domanda a cui ha risposto la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 22553 del 2015.

In tale sentenza la Corte ha deciso in merito ad un caso di gravi difetti successivi ad un'opera di trasformazione di un vecchio immobile; tale immobile era stato prima acquistato dall'impresa, e poi dopo vari interventi, rivenduto; si era trattato senza dubbio di lavori non da poco, consistiti nell'accorpamento di due diversi edifici attraverso lavori di raccordo fra le due coperture, di cui una a falda e l'altra a terrazzo, nel rifacimento integrale delle scale, nell'eliminazione degli archi sulle finestre, nella ricostruzione di due solai, nel rifacimento degli intonaci esterni.

Il condominio aveva poi contestato all'impresa la presenza, nelle pareti esterne dello stabile di numerose macchie di umidità, in particolare, la presenza nelle pareti esterne lato nord/nord-ovest della facciata di molteplici fessurazioni a forma di grigliato, sia nella tinta sia nell'intonaco, che rendevano le facciate non più impermeabili, con il conseguente verificarsi di infiltrazioni di acqua piovana nei singoli appartamenti dei condomini, nonché vistose crepe nell'intonaco delle pareti e del soffitto dei locali scale ai vari piani, la inutilizzabilità delle finestre di areazione poste ad ogni piano e la collocazione errata dei telai delle persiane in alluminio (Cass. n. 22553/2015).

La c.t.u. (consulenza tecnica di ufficio) aveva poi rivelato la presenza dei seguenti difetti: posizionamento completamente errato delle persiane in alluminio di tutte le finestre del fabbricato, presenza di molteplici fessurazioni nella tinta e nell'intonaco nelle pareti esterne lato nord e nord-ovest dello stabile, crepe nell'intonaco delle pareti e del soffitto dei locali scale nei vari piani, erronea fissazione ed allocazione delle finestre di areazione dei locali scale (Cass. n. 22553/2015).

Ricorrendo al Giudice di Cassazione l'impresa asserisce, tra l'altro, che l'art. 1669 c.c. non può trovare applicazione al caso di specie perché i lavori effettuati erano stati di manutenzione starordinaria e non di ristrutturazione che, sempre secondo la ricorrente, il giudice dell'appello aveva considerato come sinonimo di ricostruzione, e che essa aveva operato come proprietario dell'intero immobile prima di venderlo e non come costruttore nè in base ad appalto.

In sostanza, per quanto ci interessa, secondo l'impresa la norma ex art. 1669 c.c. troverebbe applicazione solo al caso dei difetti della costruzione dell'immobile e non a interventi successivi di qualsivoglia genere.

La sentenza afferma che tale distinzione, ai fini dell'applicazione dell'art.1669 c.c. e della conseguente attribuzione di responsabilità, non rileva.Ciò che rileva, invece, è quali conseguenze gli interventi abbiano prodotto, se cioè le opere realizzate abbiano una incidenza sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell'edificio ovvero su elementi secondari od accessori, tali da compromettere la funzionalità globale dell'immobile stesso (cfr. Cass. 4 gennaio 1993 n. 13; più di recente, segue la stessa linea interpretativa, Cass. 29 settembre 2009 n. 20853) (Cass. n.2253/2015).

La Corte continua mostrando di condividere l'orientamento cui si è ispirata la corte distrettuale, secondo cui l'estremo del grave difetto di costruzione, a differenza di quelli che determinano rovina totale o parziale dell'edificio, può anche consistere in una menomazione che, pur riguardando una parte soltanto dell'opera, incida sulla funzionalità della stessa, impedendole di fornire l'utilità cui è destinata per lungo lasso di tempo.

Rovina, difetti e tipo di intervento

Sul piano oggettivo, la conseguenza è che la norma si applica ad ogni tipo di intervento, anche successivo alla costruzione, e non solo ai difetti costruttivi.

Le distinzioni di tipo urbanistico sui titpi di intervento sull'immobile non rilevano nel caso della norma civilistica in questione.

Ciò che rileva è la sussistenza gravi difetti dell'edificio, intendendo come tali non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera, ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, ecc), purché tali da compromettere la funzionalità globale dell'opera stessa e che, anche senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possano essere eliminati finanche solo con gli interventi di manutenzione ordinaria indicati dalla lettera a dell'art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 e cioè con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o con opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (cfr. Cass. 1 febbraio 1995 n. 1164).

La sentenza in commento si discosta da altri giudicati (sentenze nn. 24143/2007 e 10658/2015) che hanno ammesso l'applicazione della norma ex art.1669 c.c. solo all'attività di costruzione), pure citati dal ricorrente.

Rovina, difetti e soggetti responsabili

Dal punto di vista soggettivo, cioè dell'individuazione del soggetto che può vedersi attribuire la responsabilità, la norma non si applica solo agli appalti, perché la responsabilità che ne deriva è di tipo extra-contrattuale, non sorge cioè da contratto, ma da atto illecito.

Essa può dunque applicarsi anche a chi ha eseguito i lavori in quanto proprietario, per poi rivendere l'immobile, come nel caso deciso dalla sentenza n. 22553 in commento, e non solo a chi li esegue in base ad appalto.
Infine, non riguarda solo chi ha costruito ma anche chi ha effettuato lavori successivi.

Responsabilità decennale ed elemento soggettivo

Una conseguenza importantissima sul piano concreto è l'applicazione della responsabilità decennale.

Il soggetto che ha effettuato l'intervento risponde infatti se il difetto si mostra nei dieci anni successivi; anche se poi il diritto del committente si prescrive in un anno dalla scoperta.

Altra conseguenza non da poco è che, data prova dei fatti, la responsabilità dell'impresa si dà per presunta (non è necessario quindi provare la colpa) e l'impresa per liberarsi dovrà dimostrare di non avere responsabilità sui fatti contestati (v. ad es. Cass. n. 3756/2007)..