Responsabilità per danni da infiltrazioni: quando è colpa di chi

Responsabilità per danni da infiltrazioni: chi paga i danni

Il quesito che tutti si pongono, in particolare condomini e proprietari di immobili concerne la responsabilità per i danni da infiltrazioni d’acqua.

Di norma questo delicato punto è disciplinato dall’art. 2051 del Codice Civile, che disciplina la responsabilità del custode per danni cagionati da cose in custodia.

Ciò vuol dire che chi detiene la disponibilità giuridica e materiale del bene da cui provengono le infiltrazioni deve risarcire i danni, salvo che dimostri il caso fortuito, ossia un evento imprevedibile e inevitabile che interrompe il nesso causale.

Nel contesto condominiale, quindi, se l’infiltrazione dipende da una parte comune dell’edificio, la responsabilità è normalmente imputata al condominio, e i singoli partecipanti rispondono in proporzione ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che vi sono ipotesi particolari in cui la responsabilità non si ferma al condominio, ma può estendersi all’amministratore, all’appaltatore o al singolo condomino.

Quando la responsabilità è del condominio

Stante agli articoli 1130 e 1135 c.c., l’amministratore di condominio deve occuparsi della manutenzione ordinaria delle parti comuni e di eseguire le delibere assembleari relative agli interventi di manutenzione straordinaria.

Se un danno da infiltrazione si verifica perché l’amministratore non ha provveduto tempestivamente a riparare una tubatura rotta o a effettuare una riparazione sul tetto, pur avendo ricevuto segnalazioni dai condomini, la responsabilità può ricadere direttamente su di lui.

Danni da infiltrazioni - Getty Images

A tal proposito, la Corte di Cassazione ha messo in evidenza come l’amministratore sia responsabile per omissione colposa quando non adotta le misure necessarie alla prevenzione di un danno prevedibile e evitabile.

Si tratta di una responsabilità di natura contrattuale, in quanto deriva dal mandato conferito dai condomini, e può sfociare in un risarcimento diretto nei confronti dei danneggiati.

Il ruolo dell’assemblea condominiale

In molti si domandano se sia necessaria la convocazione dell’assemblea per stabilire come intervenire in maniera urgente su questi danni.

L’articolo 1135 c.c. prevede che l’amministratore possa intervenire senza previa autorizzazione in caso di lavori di manutenzione straordinaria urgenti, come appunto quelli per riparare infiltrazioni d’acqua che minacciano di aggravarsi.

In questi casi, l’amministratore ha non solo la facoltà, ma anche il dovere di agire, salvo poi riferire alla prima assemblea utile.

Se non lo fa, e il ritardo provoca un aggravamento dei danni, potrà essere ritenuto personalmente responsabile.

La responsabilità dell’appaltatore per i danni da infiltrazione

Anche l’impresa appaltatrice può rispondere dei danni da infiltrazione.

Ciò succede nel momento in cui i difetti sono dovuti a smacchi di costruzione, a cattiva esecuzione dei lavori o all’uso di materiali inadeguati.

L’articolo 1669 c.c. disciplina la responsabilità decennale dell’appaltatore per gravi difetti dell’opera che ne compromettano la solidità o la normale utilizzazione.

La giurisprudenza ha previsto che questa disposizione si estenda altresì ai casi di infiltrazioni causate da difetti dell’impermeabilizzazione del tetto o del lastrico solare, ritenendo tali vizi gravi in quanto incidono sulla funzione abitativa dell’immobile.

In tali circostanze, i condomini o i proprietari danneggiati possono agire direttamente contro l’impresa esecutrice, senza che la responsabilità ricada sul condominio.

La responsabilità del singolo condomino

Ad ogni modo, ci sono situazioni in cui le infiltrazioni provengono da parti di proprietà esclusiva.

Si pensi ad un appartamento, un terrazzo a livello o un impianto privato: in questo caso, il responsabile è il condomino proprietario.

Stesso discorso se si tratta di un immobile locato: risponde personalmente il conduttore che ha fatto un uso scorretto delle cose (ad esempio, l’uso negligente di un elettrodomestico che provoca allagamenti).

Responsabilità del singolo condomino - Getty Images

La Cassazione ha chiarito che l’inquilino risponde dei danni se l’infiltrazione deriva da cattiva custodia o manutenzione di impianti a suo carico, mentre il proprietario rimane responsabile qualora il guasto riguardi strutture murarie o impianti di sua pertinenza.

La ripartizione della responsabilità richiede dunque di esaminare attentamente il contratto di locazione e le clausole relative alla manutenzione.

Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare

Di particolare complessità è la questione concernente le infiltrazioni causate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello.

Come si evince dall’articolo 1126 c.c., le spese per le riparazioni sono suddivise per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico e per due terzi a carico del condominio.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con una nota sentenza, hanno chiarito che, in caso di danni da infiltrazioni, sono corresponsabili sia il proprietario del lastrico, quale custode, sia il condominio, che ha l’obbligo di vigilanza e manutenzione delle parti comuni.

Pertanto, chi subisce il danno potrà chiedere il risarcimento a entrambi, e questi ultimi si ripartiranno l’onere economico secondo i criteri stabiliti dal codice.

Come chiedere il risarcimento del danno

Per chiedere il risarcimento del danno da infiltrazione è importante dimostrare la provenienza delle infiltrazioni e l’entità dei danni subiti.

Uno dei mezzi più utilizzati per fare ciò è l’accertamento tecnico preventivo (ATP) disciplinato dall’art. 696 c.p.c..

Esso consente di nominare un perito incaricato alla stima dei danni, alla verifica dello stato dei luoghi e all’individuazione delle infiltrazioni.

La perizia può basarsi su indagini visive, termografiche o invasive, come saggi e videoispezioni.

Una volta accertata la causa, il danneggiato potrà avviare un’azione giudiziale avvalendosi delle prove raccolte, oppure tentare una composizione stragiudiziale, spesso più rapida ed economica.

Cosa comprende il risarcimento

Il risarcimento per danni da infiltrazioni non si correla soltanto al ripristino strutturale dell’immobile.

Chi ha subito il danno può chiedere altresì la riparazione dei beni mobili danneggiati (arredi, tende, tappeti).

Nei casi più gravi, può chiedere il rimborso delle spese sostenute per trasferirsi temporaneamente in altro alloggio.

Risarcimento danni da infiltrazione - Getty Images

La giurisprudenza ha riconosciuto anche il danno non patrimoniale nei casi in cui le infiltrazioni abbiano compromesso in maniera significativa la qualità della vita, ad esempio rendendo l’abitazione insalubre per muffa e umidità persistente.

La giurisprudenza più recente

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la responsabilità per danni da infiltrazioni è di natura oggettiva.

Pertanto, l’onere della prova del caso fortuito grava sul custode.

In una sentenza del 2021, ad esempio, la Suprema Corte ha confermato la condanna di un condominio per infiltrazioni provenienti dal tetto.

Altresì ha sottolineato che l’imprevedibilità delle precipitazioni piovose non costituisce di per sé caso fortuito.

Questo in quanto rientra nella normale alea che il custode deve prevenire con adeguata manutenzione.

In altre decisioni, la Cassazione ha riconosciuto la corresponsabilità tra condominio e singolo proprietario per i danni derivanti da terrazze a uso esclusivo, confermando l’orientamento già espresso dalle Sezioni Unite.