Qual è la responsabilità dell'agente immobiliare in caso di compravendita?

Chi è l'agente immobiliare

Tra i professionisti che operano nel settore immobiliare assume un ruolo di rilievo l'agente immobiliare. Per vendere, acquistare o dare in affitto una casa è infatti possibile avvalersi delle prestazioni di un professionista iscritto all'albo.

Si tratta dell'agente immobiliare che si adopera per fare incontraredomanda e offerta e che ha l'obbligo di informare le parti interessate in merito agli aspetti tecnici e giuridici relativi al settore immobiliare.

L'agente immobiliare rientra nella più ampia categoria degli agenti di affari in mediazione, disciplinata dal codice civile agli articoli 1754 e seguenti. Tale figura professionale trova altresì la propria disciplina nella legge n. 39 del 1989 e successive modifiche e integrazioni.


In base a quanto disposto dall'art. 1754 del Codice Civile, l'agente immobiliare è colui che mette in contatto due o più persone (su incarico di almeno una di esse), affinché queste possano giungere alla conclusione di un contratto. L'agente immobiliare (o mediatore) fa da tramite tra il proprietario che vuole vendere e la controparte interessata all'acquisto.

Egli non deve essere legato alle parti da alcun vincolo di subordinazione, rappresentanza o collaborazione. Per poter svolgere la professione deve sussistere il requisito della cosiddetta terzietà, in base al quale non vi deve essere alcun interesse personale che coinvolga il mediatore direttamente nell'affare. Egli deve infatti garantire alle parti obiettività, imparzialità e trasparenza.

Al fine di svolgere la sua attività il mediatore immobiliare deve possedere i requisiti morali e professionali previsti dalla legge nonché sostenere l'apposito esame di abilitazione.
Al superamento delle prove richieste dovrà provvedere all'iscrizione nel registro delle imprese o nel Rea, a seconda che la professione venga svolta in forma associata o individuale.
Il mediatore che non si iscrive non potrà percepire alcuna provvigione e sarà soggetto a sanzioni amministrative.

La legge, inoltre, impone all'agente immobiliare di munirsi di polizza assicurativa per la responsabilità civile derivante da comportamenti negligenti o errori professionali, a copertura dei danni subiti dalla clientela.

Provvigioni dell'agente immobiliare

Per quanto riguarda la retribuzione, le modalità di corresponsione delle provvigioni dell'agenteimmobiliare sono disciplinate dall'articolo 1755 del Codice Civile.
Vediamo quando sorge il diritto alla percezione della provvigione da parte del mediatore a fronte della stipula del contratto con agenzia immobiliare.
Secondo quanto disposto dalla legge, l'agente immobiliare ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

Che significa affare concluso? Non è dunque necessario che si addivenga alla stipula del rogito notarile in quanto è sufficiente la conclusione del contratto preliminare di vendita.
Per ottenere la retribuzione, la trattativa deve essere giunta a uno stadio tale per cui ove una parte si tirasse indietro, l'altra potrebbe agire in giudizio per l'esecuzione del contratto.
Per il diritto alla provvigione ciò che conta è che l'incontro e il contatto tra le parti siano avvenuti tramite l'intervento del mediatore professionale.

La responsabilità del mediatore immobiliare

Vediamo in cosa consista la disciplina relativa alle responsabilità e obblighi agente immobiliare connesse allo svolgimento della sua attività. Quando l'agente immobiliare è responsabile per eventuali danni arrecati alle parti ed è tenuto al risarcimento degli stessi?


La responsabilità sussiste per violazione degli obblighi di imparzialità (qualora si trovi in conflitto di interessi con le parti) e per mancatacomunicazione delle informazioni essenziali relative all'affare. Proprio quest'ultimo obbligo è molto spesso motivo di contenzioso giudiziario.

La responsabilità dell'agente immobiliare si fonda sull'articolo 1759 del Codice Civile, ai sensi del quale l'intermendiario immobiliare è tenuto a comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla conclusione dello stesso.
Tale disposizione è stata oggetto di interpretazione e attenzione da parte dei giudici della Corte Suprema che hanno elaborato molteplici principi e regole di carattere pratico.

L'obbligo di informazione sussiste in merito a quegli argomenti che possano influire sulla conclusione del contratto o che possano comunque determinare condizioni diverse da quelle applicate.

Gli obblighi del mediatore immobiliare di corretta informazione si sostanziano in due tipologie di attività:
- obbligo di comunicare le circostanze a lui note o altrimenti conoscibili secondo l'ordinaria diligenza. La norma infatti fa riferimento alle circostanze che il mediatore conosce e a quelle che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria richiesta per quel particolare tipo di professione;
- l'obbligo di nonfornire informazioni false o relative a circostanze da lui non verificate per le quali non abbia effettuato adeguati controlli.

Nell'adempiere questo obbligo di informazione fino a che punto l'agente immmobiliare è tenuto a fare ricerche e indagini per reperire informazioni da comunicare alle parti?
Si pensi all'accertamento di abusi edilizi, ipoteche, pignoramenti, mancata agibilità dell'immobile, insolvenze dell'acquirente.

La misura della diligenza pretesa deve essere valutata caso per caso e tenendo conto degli orientamenti giurisprudenziali.
I casi portati all'attenzione dei giudici sono sempre più numerosi data la prassi sempre più diffusa degli ultimi anni di rivolgersi ad un'agenzia immobiliare per la vendita o l'acquisto di un immobile.

Le situazione prese in esame riguardano i casi in cui l'immobile presenti problematiche di carattere urbanistico, sia colpito da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli oppure presenti vizi che ne diminuiscano il valore.

Che succede in caso di ipoteca?

La domanda che ci si pone è se l'agente immobiliare sia tenuto ad effettuare indagini specialistiche in ordine all'accertamento della libertà dell'immobile da vincoli pregiudizievoli.
L'agente immobiliare deve adoperarsi per effettuare le opportune verifiche tramite visure catastali e ipotecarie?

Accade a volte che dopo la stipula del contratto preliminare, il promissario acquirente venga a conoscenza dell'esistenza di trascrizioni o iscrizioni a lui pregiudizievoli.
È il caso in cui dalle visure immobiliari emergano ipoteche o pignoramenti.
Se le trattative sono state condotte con l'intervento di un agente immobiliare è bene sapere se sussistono gli estremi per una responsabilità dell'agente immobiliare e per ottenere il risarcimento dei danni.


Sull'argomento è intervenuta la Corte di Cassazione con sentenza n. 8849 pubblicata il 5/4/2017, nella quale i giudici hanno espresso importanti principi in materia di obbligo di informazione del mediatore ai sensi del 1759 codice civile.
In caso di presenza di ipoteca non comunicata alla parte interessata dall'agente immobiliare, nessuna responsabilità viene riconosciuta al professionista per il conseguente scioglimento del preliminare di vendita.

L'obbligo di informazione in capo all'agente immobiliare va commisurato alla normale diligenza alla quale l'agente immobiliare è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione.
Secondo la Corte di Cassazione non rientra nella normale e ordinaria diligenza lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico e giuridico come quelle concernenti l'accertamento, tramite esame dei registri immobiliari, della libertà dell'immobile da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto di compravendita.

Tale obbligo sussiste solo in presenza di incarico esplicito da parte del promittente acquirente.
Seguito quanto riportato, può essere molto utile per le parti leggere in maniera attenta e scrupolosa i moduli e formulari che il mediatore sottopone alle parti sin dall'inizio della trattativa. La presenza di clausole che meglio chiariscano i limiti dell'obbligo di informazioni sono importanti per eventuali azioni di responsabilità.

Che succede in caso di vizi dell'immobile?

Se quindi in caso di ipoteche non si può chiedere alcun danno all'agente immobiliare né pretendere la restituzione della provvigione, vi sono casi in cui la Corte di Cassazione è giunta a una diversa conclusione.

È l'ipotesi, ad esempio, in cui l'immobile oggetto della compravendita sia affetto da vizi.
Secondo i principi affermati dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 4415 del 21/02/2017, l'agente immobiliare è responsabile qualora, conoscendo o potendo conoscere con la normale diligenza, l'esistenza di vizi tali da diminuire il valore della cosa venduta, non ne dia informazione al cliente.

Questa responsabilità si aggiunge a quella del venditore e può essere esercitata dall'acquirente chiedendo il risarcimento del danno al mediatore o negandogli il pagamento della provvigione. Asserisce la Corte Suprema che detta responsabilità non può estendersi alle ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle relative alla verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità non esigibile da tale categoria professionale.