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I danni provocati dalle infiltrazioni d'acqua costituiscono un tema che accende particolarmente gli animi all'interno del condominio. Le liti spesso si risolvono solo dinnanzi ai Tribunali poiché siamo di fronte ad una materia alquanto complessa.
La norma di riferimento è l'articolo 2051 relativa alla responsabilità delle cose in custodia in base alla quale il risarcimento del danno spetta a colui che ha la custodia della cosa che ha cagionato.
Ne consegue che se le infiltrazioni provengono dalle parti comuni il responsabile sarà il condominio, rappresentato dall'amministratore dello stabile.
Infiltrazioni d'acqua in un appartamento in condominio - foto Getty Images
Come meglio vedremo, la fattispecie, che presenta anche alcune eccezioni, è stata trattata di recente dal Tribunale di Napoli che si è pronunciato con la sentenza n. 2186 del 2024, la quale tratta anche la questione della mediazione, quale procedura da attivare prima di presentarsi dinnanzi al Giudice ordinario.
Se l'infiltrazione d'acqua proviene dal tetto condominiale o comunque da una parte strutturale dell'edificio rientrante nelle parti comuni disciplinate dall'articolo 1117 codice civile, il responsabile sarà, in linea di principio, il condominio.
Infiltrazione di acqua derivante dal solaio - foto Getty Images
Eccezione alla regola, come disposto dall'articolo 2051 codice civile, è che l'evento lesivo sia dipeso da caso fortuito che dovrà essere provato dal condominio chiamato in causa.
Il soggetto danneggiato dovrà dimostrare:
Questo sta a significare che la semplice esistenza di infiltrazioni non comporta automaticamente la responsabilità da parte del condominio.
Per caso fortuito si intende un evento imprevedibile e inevitabile che si inserisce improvvisamente nel nesso causale tra le infiltrazioni provenienti dal bene comune e il danno, che ha l'effetto di interrompere il legame di causalità.
Il condominio, in quanto custode, per liberarsi da ogni responsabilità, dovrà fornire la prova del caso fortuito, l'unico elemento in grado di far escludere la sua responsabilità.
Pensiamo al caso di un'alluvione o un nubifragio dalla portata eccezione e imprevedibile che provoca la rottura delle tubature o l'apertura di una parte del tetto.
Anche in caso di eventi atmosferici intensi e inaspettati si può comunque ravvisare una responsabilità personale dell'amministratore dello stabile qualora egli non abbia provveduto alla manutenzione dell'edificio e di ogni sua parte comune.
Se invece l'infiltrazione proviene dall'appartamento soprastante, di proprietà esclusiva di un condomino, sarà soltanto quest'ultimo a dover provvedere alla riparazione del danno.
La responsabilità del condominio può altresì venir meno qualora si dimostri che l'evento dannoso sia dipeso dal fatto stesso che, il danneggiato, a seguito della sua condotta negligente, abbia determinato o contribuito a determinare il danno.
La negligenza del condomino può escludere totalmente o limitare la responsabilità del condominio a seguito del concorso del fatto colposo del terzo, disciplinata dall'articolo 1227 codice civile.
La sentenza n. 2186 del 2024, emessa dal Tribunale di Napoli, si concentra su alcuni aspetti chiave connessi al tema del risarcimento dei danni da infiltrazioni in un condominio, nella fattispecie si ravvisa l'inadempimento dell'obbligo da parte dell'amministratore dell'edificio della corretta manutenzione delle parti comuni, ritenuta non adeguata.
Egli, nel caso concreto, non aveva adempiuto ai doveri a lui imposti dalla legge o dall'assemblea condominiale in quanto custode del bene. Il custode di un bene, secondo la legge, è colui che ha il potere di controllo e di vigilanza sulla stessa.
Ne consegue la responsabilità del condominio e l'obbligo di risarcimento dei danni arrecati ad un condomino.
Infiltrazioni in condominio dal terrazzo - foto Getty Images
Il Tribunale si è soffermato sulla procedura della mediazione, ritenendola non necessaria, nel caso trattato, per poter procedere dinnanzi all'autorità giudiziaria.
Si consente così ai soggetti lesi di procedere tranquillamente con la loro richiesta di risarcimento del danno.
L'eccezione di improcedibilità avanzata dal condominio non viene dunque accolta.
Il Tribunale inoltre ritiene che il danno sia stato adeguatamente provato mentre non veniva in alcun modo provata l'esistenza del caso fortuito.
Il Condominio veniva così condannato a risarcire i danni quantificati e a porre in essere tutte le azioni necessarie per provvedere alla loro riparazione.
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