Condomini bloccati da ponteggi non rimossi, cosa fare

Ponteggi in condominio abbandonati: cosa fare?

Non di rado, negli ultimi anni capita di leggere articoli di giornale e/o quotidiani, in cui la cronaca racconta situazioni di disagio di non poco conto, vissute in contesti condominiali.

Mi riferisco a problemi dovuti all'installazione di ponteggi o alla presenza di materiali necessari, che giacciono presso i cantieri antistanti gli edifici condominiali, che abbiano deliberato l'esecuzione di lavori agevolabili.

Stiamo dunque parlando di lavori che consentono di ottenere un risparmio di imposte, mediante la detrazione dalle imposte lorde delle spese e dei costi sostenuti per gli interventi previsti dai bonus fiscali.


Ponteggi in condominio- foto Getty Images

È noto a tutti che l'esecuzione di lavori, soprattutto se di notevole entità, comporta disagi e problematiche sovente difficili da gestire, che i condomini devono sopportare.

Ed è altrettanto noto che se tali fastidi hanno una durata limitata o sono giustificati da una effettiva prosecuzione degli interventi, il tutto può essere più facilmente accettabile.

La questione diventa invece più intollerabile, se i ponteggi o i materiali sono abbandonati, perché la ditta appaltatrice non ha terminato i lavori e ha lasciato il tutto incustodito.

La suddivisione di tali situazioni non dipende esclusivamente dal diverso grado di sopportabilità dei condomini, ma anche dalle diverse forme di tutela previste dall'ordinamento in tali casi.

Rigoroso il rispetto delle norme per la sicurezza dei ponteggi

L'installazione di ponteggi intorno agli edifici condominiali deve rispettare specifici criteri di sicurezza (installazione di dispositivi di sicurezza) e di distanze (elementi del ponteggio dall'edificio), anche per garantire a ciascun condomino la fruibilità degli spazi e l'accesso alle proprietà private.

Il rispetto di tali misure rileva sia per valutare la sussistenza di eventuali responsabilità dell'appaltatore, in caso di danni cagionati dalla caduta a esempio di materiale, ponteggi e altri materiali sia per valutare un possibile risarcimento dei danni a favore del condomino, che abbia subito un furto nella propria abitazione, reso possibile o quantomeno più semplice dalla presenza di impalcature varie (Corte di Cassazione 27 dicembre 2021, n. 41542).

Si è appena precisato che i danni possono essere riconosciuti a favore del condomino.

Responsabilità del condominio o della ditta appaltatrice

Ma quale è il soggetto tenuto a corrispondere il risarcimento dell'eventuale danno?

Tale interrogativo non è di poco conto e ciò in quanto, si deve tenere conto anche della attribuzione della responsabilità di custodia di tali ponteggi e materiali.

Pur essendo, infatti, pacifico che il condominio debba essere considerato custode dell'impalcatura e dei ponteggi vari e altrettanto vero che non sempre è considerato responsabile.


Ponteggi in condominio e responsabilità ditta appaltatrice- foto Getty Images

Nel caso in cui, risulti evidente che il condominio non ha avuto alcun ruolo in relazione alla custodia dell'impalcatura, causa del danno (o concausa) o agevolazione per eventuali effrazioni da parte di terzi, la responsabilità, eventualmente ravvisabile, è da addebitare esclusivamente alla ditta appaltatrice.

È evidente che, in entrambi i casi, al fine di addebitare la responsabilità all'appaltatore è necessario provare che la causa del danno o l'esecuzione del furto presso l'abitazione sia stata resa possibile dalla presenza di tali impalcature.

Ciò avviene dimostrando che sono proprio le impalcature ad aver consentito a terzi di accedere presso gli appartamenti privati del tutto indisturbati.

Abbandono ponteggi in condominio

Partendo dalla trattazione dell'ipotesi più complicata e (condivisibilmente) molto poco tollerata, rappresentata dall'abbandono dei ponteggi e dei vari materiali presso il cantiere, presente in prossimità dell'edificio, per le più svariate ragioni (causa giudiziale in corso, fallimento della ditta appaltatrice, subappalto ad altra ditta ecc.), il condominio può attivarsi e instaurare una procedura d'urgenza, di cui all'art. 700 c.p.c.


L'abbandono di ponteggi e di materiali presso il cantiere antistante o intorno al condominio, sia che esso cagioni un effettivo danno o la limitazione dei condomini alla fruibilità degli spazi comuni o l'accesso alle unità abitative private, può integrare gli estremi di una occupazione abusiva di suolo pubblico.

Per tale motivo, il condominio può procedere con l'attivazione di una procedura di urgenza, innanzi al giudice competente per richiedere a questi la rimozione di quanto abbandonato.

Presupposti per la rimozione di urgenza dei ponteggi abbandonati in condominio

La procedura di urgenza presuppone la sussistenza di due specifici presupposti, che devono essere necessariamente entrambi presenti, con la conseguenza che l'assenza di una condizione comporta l'inapplicabilità della procedura di urgenza.

Tali condizioni si possono sintetizzare nella sussistenza del:

• fumus boni juris, ovverosia la valutazione della fondatezza della contestazione in termini di verosimiglianza;
  
  
• periculum in mora, la sussistenza di un pregiudizio imminente grave e irreparabile.
  
  

Prova della sussistenza del fumus boni juris

La fondatezza della domanda di rimozione dei ponteggi abbandonati, rivolta al giudice competente, è subordinata all'accertamento della responsabilità della ditta appaltatrice, ravvisabile in presenza di determinate condizioni: la prova dell'integrale pagamento a favore della ditta appaltatrice, di quanto pattuito con il condominio, nonché la corretta risoluzione del contratto di appalto nei rispetto dei termini normativamente previsti.

In tali casi, infatti, il giudice competente ritiene solitamente (e non certamente, è bene chiarire) esistenti i presupposti per la rimozione in urgenza dei ponteggi.

A ciò deve tuttavia aggiungersi che è possibile adire il giudice, per l'assunzione di un provvedimento di urgenza, solo allorquando il condominio, prima nella persona dell'amministratore di condominio ed eventualmente del legale di fiducia, abbia manifestato alla ditta appaltatrice la richiesta chiara a che i ponteggi e i materiali vari abbandonati siano rimossi.

Dimostrazione del periculum in mora

Se provare la fondatezza della domanda può risultare effettivamente più complicata, la dimostrazione del pericolo grave e irreparabile, quale condizione del provvedimento di urgenza può apparentemente apparire più semplice.

Ciò in quanto, la presenza di ponteggi e materiali presso il cantiere condominiale potrebbe quasi ritenersi automatica.

Ciò nondimeno, al fine di configurare tale condizione è importante far valere in giudizio potenziali danni di natura non patrimoniale quali la limitazione nel libero godimento degli spazi comuni, l'eventuale maggiore facilità nel compimento di atti vandalici e di appropriazione presso le abitazioni private dei singoli condomini e i potenziali danni derivanti dallo stazionamento di materiali presso luoghi che consentono l'accesso all'edificio.