Il rent to buy: cos'è e come funziona

Che cos'è il rent to buy

Il rent to buy è una tipologia di contratto introdotta nel nostro Paese dall'art. 23 del D.L. 12.9.2014, n. 133 (Sblocca Italia), convertito con modificazioni dalla L. 11.11.2014, n. 164, con il quale è stata disciplinata una particolare forma di contratto di locazione finalizzato all'acquisto successivo dell'immobile locato.

Siamo di fronte a un accordo mediante il quale il futuro acquirente riceve in godimento l'immobile, a fronte del pagamento di un canone che viene poi detratto dal prezzo di vendita i cui effetti traslativi vengono rinviati ad un momento successivo.


In sostanza, si prende una casa in affitto e solo in un secondo tempo si decide se acquistarla o meno. È questo il concetto che sta alla base di questo particolare istituto giuridico. Cerchiamo di capire come funziona e quali sono i vantaggi che esso comporta.

Rent to buy come funziona

La formula rent to buy è caratterizzata da un doppio schema contrattuale.

Consta infatti di più fasi:

• il proprietario o concedente consegna l'immobile affinché la controparte possa utilizzarlo fin da subito e ne garantisce il pacifico godimento;
  
  
• il conduttore paga il canone a fronte dell'uso dell'immobile.

Dopo un periodo di tempo stabilito mediante accordo iniziale il conduttore può decidere se acquistare o meno l'immobile con detrazione dal prezzo dei canoni già corrisposti. Solo in caso di vendita si avrà il trasferimento della proprietà del bene.


Aspetto da evidenziare è che la legge riconosce in capo al conduttore un diritto di acquisto del bene. Dunque nessun obbligo per le parti né un trasferimento automatico della proprietà entro un certo termine.

Se il conduttore deciderà di non stipulare il contratto di compravendita dovrà rinunciare alle somme fino ad allora corrisposte.

Il canone da pagare

Il canone che il conduttore è tenuto a versare a fronte del godimento del bene è costituito da due componenti:

• la quota versata a titolo di remunerazione per l'uso dell'immobile (la cosiddetta quota affitto);
  
  
• la quota da imputare a titolo di prezzo per il futuro acquisto (quota anticipo).

Il rapporto tra le quote non segue regole precise; saranno le parti a mettersi d'accordo sul punto al fine di stabilire l'importo e la durata delle rate mensili.

Quali tipologie di immobili possono essere oggetto di rent to buy?

Un altro aspetto da sottolineare è che il rent to buy è un contratto al quale possono accedere tutti coloro che vi sono interessati; non è dunque riservato solo a determinate categorie. Può essere infatti stipulato da privati, imprese o singoli professionisti.

Esso inoltre può avere ad oggetto diverse tipologie di immobili, ad uso abitativo o uso commerciale. Sono inclusi i terreni e può essere previsto anche per gli immobili in costruzione.

I vantaggi del rent to buy

Per capire pienamente come funziona il rent to buy è importante evidenziare quelli che sono i vantaggi che ne derivano.

Certamente siamo di fronte a una tipologia di contratto che consente all'aspirante acquirente di effettuare l'acquisto dell'immobile nel momento in cui l'affare sarà per lui più conveniente. Si rimanderanno così ad un secondo momento anche tutte le spese correlate alla stipula del contratto di acquisto (notaio, ipoteca, spese per la banca).

Al contempo si potrà bloccare l'affare andando ad abitare nell'immobile anche se magari non si è ancora sicuri della sua collocazione ottimale o se non si hanno sufficienti disponibilità finanziarie per poter concludere la compravendita.

L'istituto bancario, per esempio, può non dare il suo ok alla concessione del mutuo per le più svariate motivazioni. Inoltre, potrebbe essere che per ragioni di carattere fiscale non si abbia interesse a divenire titolari di altro immobile.

Vantaggi per il venditore

Il rent to buy è una forma negoziale conveniente anche per il venditore, soprattutto nei periodi in cui il mercato immobiliare risulta fermo ed è particolarmente difficile trovare un acquirente.

La trascrizione del contratto a tutela delle parti

Vediamo quali sono gli effetti della trascrizione del rent to buy e per quale motivo è così importante.

Innanzitutto, la trascrizione presso i registri immobiliari consente di opporre a terzi il godimento del bene. Produce inoltre un effetto prenotativo a favore del futuro acquirente qualora egli decida di riscattare l'immobile.

Non avranno effetto eventuali trascrizioni o iscrizioni successive alla stipula del rent to buy e l'immobile verrà acquisito nello stato in cui si trovata alla sottoscrizione dell'affitto con riscatto.

Quali sono i costi del rent to buy

Per completare l'argomento e averne una visione di insieme è opportuno soffermarsi su quelli che sono i costi da affrontare. Per la stipula del rent to buy è necessario sostenere alcune spese.

Si pensi, in primo luogo, a quelle necessarie per la registrazione del contratto nei registri immobiliari che come abbiamo visto si rende necessaria a tutela delle parti contraenti.

Spese di trascrizione e onorario a favore del notaio davanti il quale il contratto dovrà essere sottoscritto sono a carico del futuro acquirente.
Lo stesso accadrà per il passaggio della proprietà allo scadere del termine convenuto.

Dal punto di vista fiscale le spese vengono così ripartite: nel periodo della locazione le imposte connesse alla proprietà dell'immobile restano a carico del futuro venditore.
Ad alienazione avvenuta graveranno invece sul nuovo proprietario.

Inadempimento del contratto

In caso di inadempimento del conduttore per mancato pagamento del canone dovuto, quest'ultimo dovrà lasciare libero l'immobile.
Il proprietario avrà diritto a trattenere le somme versate a titolo di indennizzo nonostante l'annullamento del contratto. La restituzione dell'immobile è prevista anche qualora il conduttore decida di rinunciare al suo diritto di acquisto.

Qualora invece inadempiente sia il futuro venditore, egli sarà tenuto a restituire i canoni percepiti, oltre agli interessi legali.