Rendiconto condominiale: nozione, funzione e diritti dei condòmini

Rendiconto condominiale

Il rendiconto, lo dice la parola stessa, è quel documento con cui chi lo redige rende conto di un determinato avvenimento, soprattutto delle spese effettuate.

In ambito condominiale il rendiconto è quel documento attraverso il quale l'amministratore relaziona all'assemblea della gestione della compagine e quindi chiede l'approvazione dello stesso, che a quel punto diviene formalmente atto assembleare.

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, la così detta riforma del condominio, il codice civile non diceva nulla in merito alle modalità di redazione del rendiconto condominiale sicché era toccato alla giurisprudenza specificare che lo stesso non doveva seguire le rigorose forme indicate per i bilanci societari, ma che comunque era necessario che risultasse trasparente ed intellegibile (cfr. Cass. 23 gennaio 2007 n. 1405).

L'art. 1130-bis c.c., attualmente vigente, specifica che il rendiconto si compone:

a) del registro di contabilità;

b) del riepilogo finanziario;

c) della nota illustrativa.

In sostanza, l'amministratore con il rendiconto redatto seguendo le indicazioni legislative deve dar conto della gestione annuale (il registro di contabilità è documento riferibile ai singoli anni di gestione, cfr. art. 1130 n. 7 c.c.), della situazione finanziaria complessiva della compagine (a questo serve il riepilogo che quindi può riguardare anche più anni) anche con una nota che spieghi il tutto.

Termini per la presentazione del rendiconto

Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, la legge specificava semplicemente che al termine dell'anno di gestione l'amministratore doveva rendere il conto del proprio operato (art. 1130, secondo comma, c.c. vecchia formulazione) e che se non lo faceva per due anni poteva essere soggetto alla revoca anche da parte dell'Autorità Giudiziaria (art. 1129, primo comma, c.c. vecchia formulazione).

La legge n. 220/2012 ha sensibilmente cambiato le carte in tavola. Ai sensi dell'art. 1130 n. 10 c.c., infatti, «l'amministratore è tenuto a rendere il conto della propria gestione convocando l'assemblea al massimo entro centottanta giorni».

Esattamente l'articolo appena citato afferma che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Avete letto bene e non abbiamo troncato la frase. Entro centottanta giorni che decorrono da quale momento?

Sembra strano ma la legge non dice nulla in merito: un particolare di non poco conto che, vedremo, sta portando già a qualche problema applicativo.

Partiamo dal dato, a nostro avviso, certo. I centottanta giorni di cui parla l'art. 1130 n. 10 c.c. devono essere conteggiati dalla data di chiusura dell'esercizio di riferimento. Vediamo perché.

L'amministratore, dice la legge, dura in carica un anno. Egli, ai sensi dell'art. 1130 e comunque delle norme sul mandato (art. 1713 c.c.), al termine di questo periodo di tempo deve rendere il conto della gestione.

Supponiamo che l'anno di gestione vada dall'1 gennaio al 31 dicembre; supponiamo quindi che l'ultimo esercizio contabile si sia aperto l'1 gennaio 2014 e chiuso il 31 dicembre 2014.

In questo contesto l'amministratore dovrà convocare l'assemblea per la discussione sul rendiconto entro centottanta giorni dal 31 dicembre 2014, ossia entro il 30 giugno 2015.

Si badi: l'assemblea dev'essere convocata entro tale data. Ciò vuol dire che si può tenere anche successivamente. L'adempimento necessario, quindi, è la convocazione e non lo svolgimento.

Quella prospettata pare essere la soluzione più logica rispetto all'intero contesto normativo: si chiude un periodo di gestione rispetto ad esso calcolo i termini entro i quali devo renderne conto.

Non è così per il Tribunale di Udine, almeno non è così stando ad un decreto di questo ufficio giudiziario.

Nel caso di specie il giudice adito ha ritenuto di dover revocare l'amministratore condominiale in quanto non ha reso il conto della propria gestione entro centottanta giorni dall'approvazione dell'ultimo rendiconto (così Trib. Udine 25 marzo 2014). Com'è possibile? Ahinoi nel decreto si dice proprio così!

Nel testo del provvedimento si legge più volte che il computo del termine dei centottanta giorni dev'essere fatto riferendosi all'ultimo rendiconto approvato.

Si tratta, ad avviso di chi scrive, di un errore in quanto è impossibile rendicontare una gestione annuale prima della sua scadenza naturale. Spieghiamoci meglio.

Si supponga che a gennaio 2015 l'amministratore convochi l'assemblea per l'approvazione del rendiconto 2014. Secondo il Tribunale di Udine il rendiconto del 2015 dovrà essere approvato entro il mese di giugno del 2015 pena la revoca dell'amministratore.

Ma com'è possibile? È impossibile ed infatti, ad avviso di chi scrive, il decreto è ampiamente censurabile.

Certo, se il legislatore avesse precisato, all'art. 1130 n. 10 c.c. come calcolare il termine di centottanta giorni non lasciando monca quella frase, questa soluzione un po' originale non sarebbe mai stata adottata. Forse!

Dibattuta è altresì l'automaticità della revoca per il caso di sforamento del suddetto termine di centottanta giorni.

Non sono mancate pronunce – oltre a quella del Tribunale di Udine (cfr. Trib. Taranto decreto 21 settembre 2015) – tese a suffragare l'automaticità della revoca.

Più prudentemente – sia pur senza avere diretto riferimento al rendiconto condominiale – in altre pronunce (si veda ad esempio Trib. Santa Maria Capua Vetere decreto 28 maggio 2015) s'è specificato che la grave irregolarità astrattamente prevista dalla normativa deve comunque trovare riscontro in fatti concreti che possano dimostrare il pregiudizio o il pericolo di danno per il condominio.

Come dire: un conto è l'essere incappato in un comportamento consistente in una grave irregolarità (es. omessa presentazione del rendiconto entro 180 giorni), altro che tale inadempimento possa essere considerato davvero meritevole di essere sanzionato con la revoca.

Rendiconto e diritti dei condomini

I condòmini hanno diritto di vedersi recapitato, assieme all'avviso di convocazione, copia del rendiconto del quale si andrà a discutere?

In caso negativo, quali sono i loro diritti e come possono essere esercitati?

Una premessa è fondamentale: forniremo una risposta di carattere generale senza tenere in considerazione – per ovvie ragioni – i contenuti dei singoli regolamenti di condominio; questi, infatti, possono imporre all'amministratore di allegare all'avviso il rendiconto o altra documentazione. Ipotizziamo che non via sia regolamento.

L'amministratore non è obbligato ad allegare il rendiconto all'avviso di convocazione: la mancanza di obbligo, tuttavia, non vuol dire che ciò non sia opportuno. Al contrario, invece, è sempre utile allegare all'avviso tale documento.

Chiaramente poiché il rendiconto altro non è che un prospetto riepilogativo della gestione, per verificare la sua esattezza rispetto alle spese effettivamente sostenute i condòmini hanno diritto di prendere visione ed eventualmente estrarre copia della documentazione sottostante. Tale diritto può essere esercitato in ogni momento dell'anno ai sensi dell'art. 1130-bis c.c.

E in prossimità della riunione? La legge non impone all'amministratore di condominio – come accade ad esempio in materia societaria – di depositare la documentazione contabile prima dell'assemblea chiamata a discutere in merito all'approvazione del rendiconto (cfr. tra le tante Trib. Larino 21 gennaio 2016, n. 23).

L'assenza di tale obbligo, tuttavia, non manda esente l'amministratore dall'obbligo di consentire tale verifica per far sì che i condòmini possano discutere consapevolmente su quel documento. Al contempo – in assenza di specifiche indicazioni del regolamento condominiale – l'amministratore non è nemmeno obbligato a portare con sé in assemblea tutta la documentazione giustificativa relativa al rendiconto oggetto di discussione.

Ed allora come valutare l'esatto modo di agire ai fini di una regolare deliberazione?

La giurisprudenza ha specificato che pur non esistendo il suddetto obbligo di deposito l'amministratore deve comunque consentire di esaminare la documentazione giustificativa del rendiconto oggetto di approvazione (Cass. Civ., 28 gennaio 2004. n. 1544). Ciò può avvenire in due modi:

a) mettendo i documenti a disposizione dei condòmini nei giorni precedenti alla riunione, dandone notizia nell'avviso di convocazione;

b) portandoli direttamente in assemblea.

Nulla vieta naturalmente che l'amministratore possa optare per mettere in pratica entrambe le soluzioni.