Rendiconto condominiale: nozione, funzione e diritti dei condòmini

NEWS DI Ripartizione spese
Il rendiconto condominiale è un documento che l'amministratore deve presentare all'assemblea. Quali sono i diritti di verifica dei condòmini e come si esercitano?
13 Maggio 2016 ore 12:36

Rendiconto condominiale


RendicontoIl rendiconto, lo dice la parola stessa, è quel documento con cui chi lo redige rende conto di un determinato avvenimento, soprattutto delle spese effettuate.

In ambito condominiale il rendiconto è quel documento attraverso il quale l' amministratore relaziona all'assemblea della gestione della compagine e quindi chiede l'approvazione dello stesso, che a quel punto diviene formalmente atto assembleare.

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, la così detta riforma del condominio, il codice civile non diceva nulla in merito alle modalità di redazione del rendiconto condominiale sicché era toccato alla giurisprudenza specificare che lo stesso non doveva seguire le rigorose forme indicate per i bilanci societari, ma che comunque era necessario che risultasse trasparente ed intellegibile (cfr. Cass. 23 gennaio 2007 n. 1405).

L'art. 1130-bis c.c., attualmente vigente, specifica che il rendiconto si compone:

a) del registro di contabilità;

b) del riepilogo finanziario;

c) della nota illustrativa.

In sostanza, l'amministratore con il rendiconto redatto seguendo le indicazioni legislative deve dar conto della gestione annuale (il registro di contabilità è documento riferibile ai singoli anni di gestione, cfr. art. 1130 n. 7 c.c.), della situazione finanziaria complessiva della compagine (a questo serve il riepilogo che quindi può riguardare anche più anni) anche con una nota che spieghi il tutto.


Termini per la presentazione del rendiconto


Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio , la legge specificava semplicemente che al termine dell'anno di gestione l'amministratore doveva rendere il conto del proprio operato (art. 1130, secondo comma, c.c. vecchia formulazione) e che se non lo faceva per due anni poteva essere soggetto alla revoca anche da parte dell'Autorità Giudiziaria (art. 1129, primo comma, c.c. vecchia formulazione).

La legge n. 220/2012 ha sensibilmente cambiato le carte in tavola. Ai sensi dell'art. 1130 n. 10 c.c., infatti, «l'amministratore è tenuto a rendere il conto della propria gestione convocando l'assemblea al massimo entro centottanta giorni».

Esattamente l'articolo appena citato afferma che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Avete letto bene e non abbiamo troncato la frase. Entro centottanta giorni che decorrono da quale momento?

Sembra strano ma la legge non dice nulla in merito: un particolare di non poco conto che, vedremo, sta portando già a qualche problema applicativo.

Partiamo dal dato, a nostro avviso, certo. I centottanta giorni di cui parla l'art. 1130 n. 10 c.c. devono essere conteggiati dalla data di chiusura dell'esercizio di riferimento. Vediamo perché.

L'amministratore, dice la legge, dura in carica un anno. Egli, ai sensi dell'art. 1130 e comunque delle norme sul mandato (art. 1713 c.c.), al termine di questo periodo di tempo deve rendere il conto della gestione.

Supponiamo che l'anno di gestione vada dall'1 gennaio al 31 dicembre; supponiamo quindi che l'ultimo esercizio contabile si sia aperto l'1 gennaio 2014 e chiuso il 31 dicembre 2014.

In questo contesto l'amministratore dovrà convocare l'assemblea per la discussione sul rendiconto entro centottanta giorni dal 31 dicembre 2014, ossia entro il 30 giugno 2015.

Si badi: l'assemblea dev'essere convocata entro tale data. Ciò vuol dire che si può tenere anche successivamente. L'adempimento necessario, quindi, è la convocazione e non lo svolgimento.

Rendiconto condominialeQuella prospettata pare essere la soluzione più logica rispetto all'intero contesto normativo: si chiude un periodo di gestione rispetto ad esso calcolo i termini entro i quali devo renderne conto.

Non è così per il Tribunale di Udine, almeno non è così stando ad un decreto di questo ufficio giudiziario.

Nel caso di specie il giudice adito ha ritenuto di dover revocare l'amministratore condominiale in quanto non ha reso il conto della propria gestione entro centottanta giorni dall'approvazione dell'ultimo rendiconto (così Trib. Udine 25 marzo 2014). Com'è possibile? Ahinoi nel decreto si dice proprio così!

Nel testo del provvedimento si legge più volte che il computo del termine dei centottanta giorni dev'essere fatto riferendosi all'ultimo rendiconto approvato.

Si tratta, ad avviso di chi scrive, di un errore in quanto è impossibile rendicontare una gestione annuale prima della sua scadenza naturale. Spieghiamoci meglio.

Si supponga che a gennaio 2015 l'amministratore convochi l'assemblea per l'approvazione del rendiconto 2014. Secondo il Tribunale di Udine il rendiconto del 2015 dovrà essere approvato entro il mese di giugno del 2015 pena la revoca dell'amministratore.

Ma com'è possibile? È impossibile ed infatti, ad avviso di chi scrive, il decreto è ampiamente censurabile.

Certo, se il legislatore avesse precisato, all'art. 1130 n. 10 c.c. come calcolare il termine di centottanta giorni non lasciando monca quella frase, questa soluzione un po' originale non sarebbe mai stata adottata. Forse!

Dibattuta è altresì l’automaticità della revoca per il caso di sforamento del suddetto termine di centottanta giorni.

Non sono mancate pronunce – oltre a quella del Tribunale di Udine (cfr. Trib. Taranto decreto 21 settembre 2015) – tese a suffragare l’automaticità della revoca.

Più prudentemente – sia pur senza avere diretto riferimento al rendiconto condominiale – in altre pronunce (si veda ad esempio Trib. Santa Maria Capua Vetere decreto 28 maggio 2015) s’è specificato che la grave irregolarità astrattamente prevista dalla normativa deve comunque trovare riscontro in fatti concreti che possano dimostrare il pregiudizio o il pericolo di danno per il condominio.

Come dire: un conto è l’essere incappato in un comportamento consistente in una grave irregolarità (es. omessa presentazione del rendiconto entro 180 giorni), altro che tale inadempimento possa essere considerato davvero meritevole di essere sanzionato con la revoca.


Rendiconto e diritti dei condomini


I condòmini hanno diritto di vedersi recapitato, assieme all’avviso di convocazione, copia del rendiconto del quale si andrà a discutere?

In caso negativo, quali sono i loro diritti e come possono essere esercitati?

Una premessa è fondamentale: forniremo una risposta di carattere generale senza tenere in considerazione – per ovvie ragioni – i contenuti dei singoli regolamenti di condominio; questi, infatti, possono imporre all’amministratore di allegare all’avviso il rendiconto o altra documentazione. Ipotizziamo che non via sia regolamento.

L’amministratore non è obbligato ad allegare il rendiconto all’avviso di convocazione: la mancanza di obbligo, tuttavia, non vuol dire che ciò non sia opportuno. Al contrario, invece, è sempre utile allegare all’avviso tale documento.

Chiaramente poiché il rendiconto altro non è che un prospetto riepilogativo della gestione, per verificare la sua esattezza rispetto alle spese effettivamente sostenute i condòmini hanno diritto di prendere visione ed eventualmente estrarre copia della documentazione sottostante. Tale diritto può essere esercitato in ogni momento dell’anno ai sensi dell’art. 1130-bis c.c.

E in prossimità della riunione? La legge non impone all’ amministratore di condominio – come accade ad esempio in materia societaria – di depositare la documentazione contabile prima dell’assemblea chiamata a discutere in merito all’approvazione del rendiconto (cfr. tra le tante Trib. Larino 21 gennaio 2016, n. 23).

L’assenza di tale obbligo, tuttavia, non manda esente l’amministratore dall’obbligo di consentire tale verifica per far sì che i condòmini possano discutere consapevolmente su quel documento. Al contempo – in assenza di specifiche indicazioni del regolamento condominiale – l’amministratore non è nemmeno obbligato a portare con sé in assemblea tutta la documentazione giustificativa relativa al rendiconto oggetto di discussione.

Ed allora come valutare l’esatto modo di agire ai fini di una regolare deliberazione?

La giurisprudenza ha specificato che pur non esistendo il suddetto obbligo di deposito l’amministratore deve comunque consentire di esaminare la documentazione giustificativa del rendiconto oggetto di approvazione (Cass. Civ., 28 gennaio 2004. n. 1544). Ciò può avvenire in due modi:

a) mettendo i documenti a disposizione dei condòmini nei giorni precedenti alla riunione, dandone notizia nell’avviso di convocazione;

b) portandoli direttamente in assemblea.

Nulla vieta naturalmente che l’amministratore possa optare per mettere in pratica entrambe le soluzioni.

riproduzione riservata
Articolo: Rendiconto del condominio
Valutazione: 5.00 / 6 basato su 2 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Rendiconto del condominio: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Utzeri Maria Doriana
    Utzeri Maria Doriana
    Venerdì 31 Marzo 2017, alle ore 19:00
    Ho trovato l'articolo abbastanza esaustivo. 
    rispondi al commento
  • Flory
    Flory
    Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 12:06
    L'amministratore è tenuto a dare ai proprietari i nomi dei morosi?
    O quanto meno l'entità dell'ammanco?
    E quali sono i presupposti per essere un'amministratore?
    L'iscrizione alle associazioni di categoria?
    In caso fosse presidente di una cassa artigiani, può esserci un conflitto d'interesse nel far svolgere a ditte amiche escludendo altre, anche, più convenienti per i condomini?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Flory
      Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 18:33
      Si, l'amministratore deve indicare nome dei morosi e quota di riferimento non pagata.Quanto ai requisiti, ti consiglio questo articolo:https://www.lavorincasa.it/obbligo-amministratore-condominiale/ 
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Rendiconto del condominio che potrebbero interessarti
Amministratore di condominio e oneri in materia di spese del supercondominio indicate nel consuntivo

Amministratore di condominio e oneri in materia di spese del supercondominio indicate nel consuntivo

Quando l'amministratore del condominio inserisce nel rendiconto delle spese riguardanti il supercondominio, il condomino ha diritto di visionare le pezze giustificative.
Spese condominiali contestate

Spese condominiali contestate

Le spese condominiali devono essere pagate perché si è proprietario di un'unità immobiliare ubicata in condominio. Chi e in che modo può contestarle se le ritiene errate?...
L'assemblea e le spese extra condominiali

L'assemblea e le spese extra condominiali

L?assemblea di condominio, tanto nella sede ordinaria, tanto in quella straordinaria, ha una competenza generale sulla gestione conservazione delle parti...
Spese condominiali, come contestarle

Spese condominiali, come contestarle

Ogni condomino, per il sol fatto d?essere definibile tale (vale a dire proprietario...
Contestazione per l'addebito di spese individuali in condominio

Contestazione per l'addebito di spese individuali in condominio

In tema di spese in condominio, è possibile che ai condòmini vengano addebitate delle spese individuali; che cosa accade, tuttavia, se l'addebito è illegittimo?...
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.043 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
278.441 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Nbrand cassetta postale condominio a 4 posti con chiave colore ghisa - c4
      Nbrand cassetta postale condominio...
      82.27
    • Nbrand cassetta postale a 4 posti orizzontale per condominio 385x250x430 mm - 20c4robr cubo
      Nbrand cassetta postale a 4 posti...
      133.25
    • Stefanplast s.p.a. stefanplast vaso plastica rettangolare colore coccio, 40 cm
      Stefanplast s.p.a. stefanplast...
      4.34
    • Letto matrimoniale rumi a rete fissa color quercia
      Letto matrimoniale rumi a rete...
      249.00
    • Asciuga-lucida bicchieri sv1000 professionale
      Asciuga-lucida bicchieri sv1000...
      1.54
    • Agv casco moto agv junior open top vale symbols con stickers
      Agv casco moto agv junior open top...
      75.90
    • Progettazione di interni
      Progettazione di interni...
      300.00
    • Facciate condominio
      Facciate condominio...
      50.00
    • Ristrutturazione bagno zona Roma
      Ristrutturazione bagno zona roma...
      3790.00
    • Verniciatura ringhiera Milano
      Verniciatura ringhiera milano...
      10.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Sfa wc con trituratore marca sfa sanitrit modello sanicompact 43 silence
      Sfa wc con trituratore marca sfa...
      592.00
    • Nbrand cassetta postale in acciao inox dimensioni 22x11x32 colore grigio ghisa - ft-v
      Nbrand cassetta postale in acciao...
      21.89
    • Oluce atollo in vetro lampada tavolo
      Oluce atollo in vetro lampada...
      449.02
    • Designperte.it novecento poltrona charles eames con pouf - registrati e ottieni il 5% di sconto
      Designperte.it novecento poltrona...
      2.00
    • Beghelli lampada led emergenza
      Beghelli lampada led emergenza...
      15.99
    • Johnson x28 fornetto elettrico 28lt statico e ventilato
      Johnson x28 fornetto elettrico...
      40.99
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Smeg (li b8gmxi9
      Smeg (li b8gmxi9...
      696.00
    • Imac cesta dido blu misura: 50 cm
      Imac cesta dido blu misura: 50 cm...
      7.90
    • Vitax prato fertilizzante 45sqm greenup super resistente
      Vitax prato fertilizzante 45sqm...
      24.99
    • Femi affilacoltelli art.177 femi
      Femi affilacoltelli art.177 femi...
      147.00
    • Zyxel nas326 harddisk
      Zyxel nas326 harddisk...
      91.99
    • Amazon e-reader kindle paperwhite 3g, schermo da 6 ad alta risoluzione (300 ppi) con luce integrata, 3g gratuito + wi-fi (bianco)
      Amazon e-reader kindle paperwhite...
      169.99
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
    • Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn
      Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn...
      3.19
    • Pompa zaino super lt20
      Pompa zaino super lt20...
      79.30
    • Pompa a zaino energy plus
      Pompa a zaino energy plus...
      256.20
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Weber
  • Onlywood
  • Pensiline.net
  • Immobiliare.it
  • Mansarda.it
  • Vimec
  • Officine Locati
  • Ceramica Rondine
  • Black & Decker
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 150.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 800 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 60.00
foto 3 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2017
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 800.00
foto 3 geo Taranto
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
100364
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok