Cosa contiene il rendiconto di gestione del condominio?

Utilità del rendiconto in condominio

Uno dei momento più importanti della vita in condominio è rappresentata dalla redazione del rendiconto condominiale.

Si tratta, come meglio vedremo, di un documento complesso, tecnico e non sempre (o non per tutti) di facile comprensione.


Non è, infatti, sempre agevole riuscire a individuare le voci di entrata e uscita contenute nel rendiconto predisposto dall'amministratore di condominio.

Ciò non toglie che resta, in ogni caso, di fondamentale importanza conoscere le principali voci e modalità di redazione per poter effettivamente svolgere quel controllo sull'operato dell'amministratore di condominio, previsto dalla normativa sul condominio per sapere come sono stati spesi i soldi.

Questo anche per evitare dissapori e, in alcuni casi, possibili discussioni. O ancora, per arrivare più preparati alle riunioni di approvazione del rendiconto.

È importante ricordare che, una volta approvato il rendiconto, i condomini non possono rivolgere censure all'amministratore di condominio, essendo, infatti possibile solo impugnare la delibera assembleare con la quale è stato approvato il rendiconto annuale.

Il rendiconto condominiale: che cos'è?

Il bilancio condominiale, comunemente definito anche rendiconto condominiale, è il documento contabile contenente le voci di entrata e di uscita, nonché ogni altro elemento e/o informazione inerente la situazione economico-finanziaria e patrimoniale del condominio.

Come chiarito dalla giurisprudenza, il rendiconto è predisposto dall'amministratore e risponde all'esigenza di porre i condòmini in condizione di sapere come effettivamente sono stati spesi i soldi versati con il conseguente diritto, di questi ultimi, all'informazione e il corrispondente obbligo dell'amministratore di mettere a disposizione degli stessi la documentazione giustificativa delle spese ivi indicata (Tribunale di Roma, 13 novembre 2019 n. 21802).

Il rendiconto in condominio: cosa contiene?

Il rendiconto, in quanto specifico consuntivo delle spese effettuate durante l'anno e delle quote pagate dai condomini, è un documento obbligatorio non solo per i grandi e medi condominii, ma anche per i c.d. condomini minimi composti da due soli proprietari.


Nello specifico, si tratta di un prospetto sintetico, ove sono riportati:

• le voci di entrate e di uscita;
  
  
• ogni dato riguardante la situazione patrimoniale del condominio;
  
  
• le eventuali riserve;
  
  
• i fondi esistenti (come quello previsto obbligatoriamente per le opere di manutenzione straordinaria).
  
  

Il rendiconto è, inoltre, un atto finale di competenza dell'amministratore di condominio in cui vi è la specifica indicazione della gestione contabile dell'anno di riferimento (art. 1130 c.c.).

Tenuta del rendiconto in condominio

Come deve essere predisposto il rendiconto condominiale?

Prima della entrata in vigore della Legge sul condominio, non vi erano indicazioni chiare su come dovesse essere tenuta la contabilità in condominio, né quali fossero i criteri e i principi alla base.

Al riguardo, la giurisprudenza, si è spesso mostrata restia a ritenere la contabilità condominiale soggetta alle norme contabili previste per contesti societari, richiedendo all'amministratore la mera tenuta delle entrate e delle uscite comprovate da documentazione giustificativa (Cass., 28 aprile 2005, n. 2008; Cass., 23 gennaio 2007, n. 1405).

Ciò nondimeno, è tuttavia pacifico che l'amministratore di condominio pur non essendo tenuto al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, deve comunque necessariamente attenersi a princìpi di ordine e di correttezza e, nel redigere il bilancio, deve approntare un documento chiaro e intelligibile, con corretta apposizione delle voci dell'attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite (Cass., 28 aprile 2005, n. 8877; Cass, 11 gennaio 2017, n. 454).

Il rendiconto in condominio post riforma

A seguito della Legge sul condominio la situazione è in parte cambiata!

La riforma della normativa sul condominio, nel recepire i principi affermati dalla giurisprudenza, ha modificato l'art. 1130 bis c.c., stabilendo specificamente che il contenuto del rendiconto condominiale si compone di tre specifici documenti:

• registro di contabilità: è la parte del rendiconto ove sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite entro trenta giorni dall'effettuazione delle movimentazioni. Il registro di contabilità deve redatto in forma chiara e precisa, non deve avere “abrasioni o cancellature”. Ne consegue che nel caso di eventuali errori occorre che si proceda con il metodo contabile dello storno e della nuova annotazione dell'elemento corretto;
  
  
• riepilogo finanziario: rappresenta, nel complesso, la situazione patrimoniale del condominio.
  
  

Il riepilogo finanziario del condominio

Tale documento è di primaria rilevanza, poiché ci consente di capire come sono stati spesi i soldi del condominio.


Questo è costituito, a sua volta, dallo stato patrimoniale, dalla situazione di cassa e dalla nota esplicativa.

Vediamo quali sono le principali voci contenute nel riepilogo finanziario.

Lo stato patrimoniale e la situazione di cassa del condominio

Lo stato patrimoniale di compone di due parti: l'attivo ove sono riportati dettagliatamente tutti i crediti, distinti per titolo originario e il passivo ove occorre, invece, riportare tutti i debiti, distinti per gruppi di creditori (condomini, Fondi, Fisco ecc.).

La situazione di cassa ricostruisce tutta la movimentazione della c.d. cassa condominiale.

Nello specifico devono essere riportati gli incassi e gli esborsi effettivamente operati durante l'anno nel conto corrente bancario intestato al condominio.

Il punto di partenza della situazione di cassa annuale è rappresentato dal saldo finale dell'esercizio precedente.


Tale saldo finale dovrà corrispondere all'estratto del conto corrente bancario e a quanto indicato nello stato patrimoniale.

L'obiettivo è quello di ottenere una perfetta coincidenza dei movimenti e dei saldi del c/c intestato al condominio con le registrazioni di contabilità.

La nosta esplicativa sintetica

La nota esplicativa sintetica è una relazione volta a illustrare e descrivere i dati e le informazioni contenute nel rendiconto.

È dunque un documento predisposto nell'interesse dei singoli condomini, poiché assolve la funzione informativa in ordine ai principi contabili.



L'Amministratore non è tenuto a esplicare tutti i singoli dati e/o voci, ma deve commentare quelli di maggior rilievo, nonché quelli che hanno manifestato una sensibile variazione rispetto ai periodi amministrativi precedenti.

Al rendiconto devono essere allegati i documenti contabili relativi ai crediti, le fatture e le ricevute che giustificano i pagamenti effettuati, unitamente all'estratto conto del conto corrente obbligatorio sul quale devono transitare tutte le somme relative alla gestione condominiale.

Entro quando deve essere approvato il rendiconto in condominio?

Questa è una domanda spesso ricorrente.

Il comma dieci dell'art. 1130 c.c. stabilisce che il rendiconto deve essere approvato entro 180 giorni, senza specificare da quale momento inizia a decorrere tale termine.
In realtà si tratta di un non problema perché è evidente che il termine di 180 giorni non può che decorrere dalla data di chiusura dell'esercizio.

Per redigere il rendiconto è, infatti, necessario, ovviamente, arrivare al termine dell'annualità.

Al riguardo, occorre precisare che l'annualità può anche non corrispondere con l'esercizio solare (1 gennaio – 31 dicembre). È possibile, a esempio, che la c.d. l'annualità condominiale vada dal 1° giugno al 31 maggio dell'anno successivo.


In questo caso, nel rispetto della legge, entro il 30 novembre deve essere convocata l'assemblea di condominio per l'approvazione del rendiconto.

Altra importante precisazione in ordine al termine di approvazione del rendiconto, riguarda le modalità di computo del termine di 180 giorni.

Occorre rilevare che tale termine deve essere calcolato in giorni e non in mesi (sei mesi).

Si tratta di una precisazione di non proprio conto, poiché il calcolo, considerando 180 giorni non sempre corrisponde al calcolo del medesimo termine considerando i mesi.
Ciò vale, a esempio, nelle annualità bisestili.