Regole minime di compilazione del verbale condominiale

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore (art. 1136, settimo comma, c.c.).

Il verbale condominiale, cui fa riferimento la norma succitata, è il documento che attesta lo svolgimento dell'assemblea e le decisione assunte.

Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, il codice civile non diceva nulla su così detto verbale assemblea.

A fare data dall'approvazione della legge (meglio dal 18 giugno, ossia da quando è applicabile), il nuovo art. 1130 n. 7 c.c. specifica che:
Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato.

Nel redigere il verbale è necessario rispettare alcune regole fondamentali: non farlo vuol dire andare incontro a possibile cause d'invalidità della delibera.

I vizi riguardanti il verbale comportano l'annullabilità della delibera e pertanto possono essere impugnati nei modi e nei termini indicati dall'art. 1137 c.c.

In buona sostanza entro trenta giorni dall'adozione (per i dissenzienti ed astenuti) o comunicazione (per gli assenti) del verbale.

Vale la pena comprendere, pertanto, che cosa non ci si deve dimenticare redigendo un verbale.

In una sentenza del Tribunale di Salerno dello scorso gennaio si legge che l'art. 1136 cod. civ. dispone che le deliberazioni delle assemblee dei condomini debbono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti al condominio intervenuti nella riunione e del valore dell'edificio, e che delle deliberazioni deve redigersi il verbale.

Pur in assenza di più specifiche prescrizioni di contenuto per la verbalizzazione, l'esigenza di un'analitica indicazione dei votanti a favore e contro, degli astenuti e gli assenti con le relative quote, discende dal fatto che la partecipazione alla formazione della volontà collegiale si connette all'elemento soggettivo (numero dei votanti) è a quello oggettivo (quote di proprietà).

È perciò necessario che nel verbale siano individuati nominativamente i condomini assenzienti e dissenzienti al fine della verifica dell'esistenza della maggioranza prescritta con riferimento all'elemento reale.

Parimenti l'esistenza del quorum prescritto con riferimento al valore dell'edificio implica nuovamente che siano identificabili i condomini che hanno approvato la delibera.

L'indicazione degli assenti e dei dissenzienti è necessaria poi per individuare i legittimati ad impugnare oltre che per verificare se gli assenzienti versino al momento del voto in situazione di conflitto di interesse (Cass. n. 10329, del 19 ottobre 1998; Cass. n. 810 del 29 gennaio 1999; Cass. n. 697 del 22 gennaio 2000; Cass., s.u., n. 4806 del 7marzo 2005).

L'assenza di tali contenuti inficia la delibera salvo che, in base allo stesso verbale, non comunque possibile reperire quelle indicazioni indispensabili per verificare la regolarità dell'assemblea e la validità della decisione (Cass. 19.11.2009, n. 24456).

Nel caso concreto già la generica menzione dell'avvenuta approvazione, senza che risulti quali e quanti condomini l'abbiano approvata o respinta introduce un elemento di incertezza che impedisce ogni verifica di regolarità della decisione (così Tribunale Milano, sez. XIII, 25.10.2011 n. 12853). (Trib. Salerno 28 gennaio 2013 n. 259).