Recesso della fideiussione e locazione

NEWS DI Affittare casa09 Gennaio 2015 ore 14:58
Il fideiussore è obbligato fino alla scadenza del contratto di locazione e non è valevole il recesso da questi esercitato in anticipo rispetto a quella scadenza.

Fideiussione e contratto garantito


FideiussioneLo afferma la sentenza della Corte di Cassazione n. 25171 del 26 novembre 2014. La decisione è stata assunta con riferimento al recesso di una fideiussione prestata per un contratto di locazione , ma si riferisce a principi applicabili in generale a tutti i contratti: certamente, come vedremo, ciò vale sino a che le parti non abbiano inteso espressamente derogare a tali principi.

In particolare, nel caso deciso dalla sentenza in commento, avveniva che il locatore dell'immobile otteneva dal Tribunale l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti sia del conduttore che del fideiussore (ingiunti in solido, dunque), ma quest'ultimo vi opponeva di non essere tenuto all'obbligazione, dal momento che aveva precedentemente comunicato al locatore il recesso dal contratto.

In giudizio, la vicenda veniva decisa alternatamente: in primo grado in sfavore del fideiussore, con la conferma del decreto ingiuntivo, in secondo grado in suo favore, con l'annullamento del decreto nei suoi confronti, con la motivazione che è sempre consentito recedere e che il fideiussore non era dunque tenuto a rispondere per una morosità verificatasi nel periodo successivo al recesso.

La fideiussione è una garanzia personale di pagamento. In quanto personale, si distingue dalle garanzie dette reali, per il fatto che mentre queste riguardano specificatamente un bene (e nel caso di inadempimento, il creditore che può avvalersene verrà preferito agli altri), nella fideiussione la garanzia è data direttamente dal pagamento da parte di un persona individuata.

Trattasi di un contratto disgiunto dal contratto principale, che però ne subisce le sorti. È un contratto disgiunto, nel senso che ha una sua specifica individualità, non solo con riferimento alle parti, che non sono le stesse del rapporto garantito, ma anche con riferimento alla causa sottostante: mentre la causa della fideiussione è sempre quella, cioè di prestare una garanzia, a sua volta il contratto cui essa si riferisce può riguardare le prestazioni più varie (v. Cass. n. 2655/2008).

Conseguentemente, i due contratti saranno disciplinati dalla loro specifica normativa. Il contratto di fideiussione è regolato dagli artt. 1936 e ss, c.c.; in particolare, per l'art. 1936, co. 1, il fideiussore è colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui. In che senso invece i due contratti sono collegati? La fideiussione (a cui il fideiussore si deve impegnare espressamente art. 1937 c.c.), segue le sorti del contratto principale; si vedano ad esempio la norma secondo cui la fideiussione non è valida se non lo è l'obbligazione principale, fatta eccezione per le obbligazioni assunte da un incapace (art. 1939 c.c.), e la norma che prevede la cessazione dell'obbligazione alla scadenza del contratto principale, a meno che il creditore non abbia proposto entro sei mesi le sue istanze verso il debitore e non le abbia continuate con diligenza (art. 1957 c.c.).

Contratto di fideiussioneIl fideiussore è, salvo patto contrario, responsabile in solido con il debitore (art. 1944, co. 1 e 2).

Si tratta di caratteri che derivano dalla stessa ragion d'essere del contratto di fideiussione e che rappresentano uno stretto collegamento con il contratto principale; non c'è però una norma che espressamente affermi che non può effettuarsi il recesso dalla fideiussione, recesso che la farebbe cessare a prescindere dall'obbligazione principale. La sentenza in commento risolve la questione affermando: l'impegno fideiussorio doveva ritenersi assoggettato allo stesso termine a cui erano soggette le obbligazioni garantite: cioè al termine di durata della locazione, non avendo senso la prestazione di una garanzia per l'adempimento di determinate obbligazioni che non si protragga per lo stesso termine entro il quale dette obbligazioni debbono essere adempiute (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 30 ottobre 2008 n. 26064; Idem, 3 aprile 2009 n. 8129, che entrambe hanno ritenuto che la fideiussione in favore del conduttore si protragga per l'intera durata della locazione, salvo indagare sulla volontà delle parti, nel caso di rinnovo della stessa).


Recesso e contratti di durata


In via generale, il recesso è previsto dal codice civile solo per i contratti di durata (art. 1373 c.c.), per rispondere all'esigenza di evitare un'obbligazione senza limiti di tempo. Per il valido esercizio del recesso, secondo alcune decisioni è sufficiente la previsione di legge (v. Cass. n. 3296/2002), secondo altre deve esserci una previsione contrattuale dalle parti.

Ad ogni modo, quando c'è, l'ammissione all'esercizio del recesso, anche senza previsione contrattuale, questa si riferisce sempre ai contratti senza determinazione di tempo; infatti, la sentenza della Cassazione n. 25171/2014, in commento, cassa la decisione dell'appello in primo luogo nel capo in cui ha ritenuto indiscriminatamente applicabile il diritto di recesso a tutti i contratti di durata, senza distinguere fra i casi in cui al contratto di durata sia apposto un termine - nel qual caso non è consentito il recesso ingiustificato prima del termine - ed i casi in cui il contratto sia stato effettivamente stipulato a tempo indeterminato, ove il recesso è ammesso, sia pur con congruo termine di preavviso.

Trattandosi di una norma di carattere eccezionale, quella sul recesso di cui all'art. 1373 c.c., deve trovare applicazione entro determinati limiti, e cioè - visto che l'esigenza tutelata è quella di evitare un vincolo infinito al contratto - solo quando non è previsto un termine alla durata; ciò appunto perchè se il motivo su cui si fonda l'eccezione alla norma generale è nell'evitare la perpetuità del rapporto obbligatorio, esso deve al contempo essere contemperato con l'esigenza generale della certezza e dell'irrevocabilità dei rapporti negoziali.

In particolare, la locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, di durata, ma a termine. Infatti, anche se le parti non lo prevedono, il termine è previsto ex lege in relazione alla specifica tipologia contrattuale.


Interpretazione del contratto


Concludendo, stando alle decisioni giurisprudenziali, in generale il recesso potrebbe essere ammesso, anche se non pattuito a contratto, solo per i casi di contratti di durata senza limiti di tempo. Ciò non è, evidentemente, per i contratti di locazione, per i quali, in generale, anche se non c'è un termine, ci pensa la legge a imporlo.

Aggiungasi, con particolare riferimento alla fideiussione, per la quale, nella sentenza in commento si afferma, che in linea di principio è da ritenere, che la fideiussione prestata a garanzia dell'adempimento di una o più determinate prestazioni (nella specie, a garanzia delle prestazioni del conduttore, all'atto della conclusione di un contratto di locazione) si protragga quanto meno per lo stesso termine entro il quale le prestazioni debbono essere eseguite, tale essendo lo scopo per il quale il creditore ha preteso la garanzia, prima di dare credito al garantito.

In mancanza, si consentirebbe al fideiussore di liberarsi dall'impegno contrattuale a suo arbitrio e in qualunque momento, dopo avere indotto il creditore a fare affidamento sulla promessa di garanzia, in violazione dei principi per cui il contratto ha forza di legge fra le parti (art. 1372 cod. civ.) ed i contraenti sono tenuti a comportarsi secondo buona fede nella conclusione e nell'esecuzione del contratto medesimo (art. 1337 e 1375 cod. civ.) (Cass. n. 25171/2014).

A tali principi (quello della durata della fideiussione e quello dell'esercizio del recesso solo per i contratti di durata con termine) le parti possono derogare con un'espressa pattuizione (v. Cass. n. 25171/2014). Non si tratta infatti di norme inderogabili dall'autonomia privata, visto che non sono norme imperative.

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