Ratifiche delle spese condominiali

L'approvazione del rendiconto è sempre un momento particolarmente teso nell'ambito della gestione condominiale.

Il suo esame, molto spesso, porta alla luce voci di spesa che non erano state inserite nel preventivo ma che, comunque, l'amministratore ha affrontato.

Di queste spese, sostanzialmente, si chiede la ratifica e quindi il rimborso.
Molte volte ci si è domandati: è lecito un simile comportamento?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (la n. 18192/09), ribadisce quanto già detto e ripetuto nel corso degli anni: le spese ordinate dall'amministratore, inerenti la gestione condominiale, possono essere ratificate dall'assemblea anche in un momento successivo a quello della loro assunzione senza necessità di una preventiva approvazione.

Un esempio chiarirà il concetto.

Si pensi a quei casi in cui si verifica la rottura della serratura del portone d'ingresso e si renda necessaria, nonché urgente, la sua riparazione.

In questi casi l'amministratore, al fine di garantire il miglior godimento della cosa comune (compito cui è tenuto in base all'art. 1130 c.c.) potrà più che legittimamente ordinare l'intervento manutentivo sul portone.

A questo punto il professionista ha due alternative: chiedere immediatamente la quota di spesa ad ogni condomino, oppure anticipare la spesa ed inserirla ex novo nel consuntivo di gestione che presenterà all'assemblea a fine anno.

Nel primo caso le contestazioni potranno essere effettuate subito e nella forma della contestazione dei provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c.

Nel secondo caso i rilievi dovranno essere mossi in sede di approvazione del rendiconto consuntivo.

Indipendentemente dai tempi e dai modi di obiezione, vale la pena domandarsi:
che cosa può fare l'assemblea di fronte ad una spesa già affrontata?

Quando questa spesa dovrà essere considerata lecita?

A questi interrogativi risponde la Cassazione con la sentenza n. 18192 del 10 agosto 2009.Innanzitutto l'indicazione dei poteri dell'assemblea, contenuta nell'art. 1135 c.c., non è tassativa.

Secondo i giudici di legittimità, infatti, l'assemblea condominiale, atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni ad essa riconosciute dall'art. 1135 cod. civ., può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale (Cass. 18192/09).

In sostanza, quindi, l'amministratore ha il potere di ordinare ogni spesa che ritiene utile per la gestione delle cose comuni, salvo il diritto di ratifica della spesa da parte dell'assemblea.

Ma vi è di più: secondo la Cassazione non è necessario che la spesa rivesta il carattere dell'urgenza, essendo sufficiente la sola finalità condominiale.

A sostegno di questa impostazione il Supremo Collegio ha affermato, il principio per cui, alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, che l'amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l'assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l'opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini.(Cass. cit.).